銀行和房企能承受房價(jià)下跌20%到30%，但擔(dān)憂引發(fā)恐慌性拋售及連鎖反應(yīng)

　　中國人民銀行(以下簡稱“央行”)調(diào)查統(tǒng)計(jì)司在11月底召集了由中國銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部、10家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門人員以及3所大學(xué)的專家學(xué)者和中房馳昊公司代表參與的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)。央行在昨日發(fā)布的會(huì)議簡報(bào)中稱，房價(jià)拐點(diǎn)已初現(xiàn)端倪，并援引部分商業(yè)銀行和房企的發(fā)言稱，其能夠承受房價(jià)下跌20%到30%帶來的沖擊，但擔(dān)憂房價(jià)下跌帶來的恐慌性拋售和連鎖反應(yīng)。

　　這恰與銀監(jiān)會(huì)于11月中旬發(fā)布的《2011年第三季度中國銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》顯示出的“當(dāng)季房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長”數(shù)據(jù)相吻合。

　　值得關(guān)注的是，正值2011年年關(guān)，近十個(gè)城市的限購政策還有不足一月便到期，房地產(chǎn)調(diào)控政策即將走入下一個(gè)窗口期。

　　銀行與開發(fā)商能承受房價(jià)跌三成

　　央行昨日在其官網(wǎng)上發(fā)布的一篇《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理座談會(huì)在京召開》的新聞稿件中稱，該次座談會(huì)于11月24日舉行，會(huì)議重點(diǎn)討論了央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》。

　　這兩篇報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。

　　有部分參會(huì)商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價(jià)下跌20%到30%帶來的沖擊，但是房價(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問題。

　　“部分商業(yè)銀行的表態(tài)說明銀行也了解房地產(chǎn)市場若出現(xiàn)下跌的話，會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。銀行對嚴(yán)重后果還是有擔(dān)憂的�！敝性�集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，當(dāng)前樓市降價(jià)已蔓延至二手房交易市場，這是樓市不景氣的明顯標(biāo)志，下一步房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)新數(shù)據(jù)已顯示，11月北京市二手住宅成交均價(jià)為22018元人民幣/平方米，創(chuàng)下了近15個(gè)月以來的新低。

　　關(guān)注房企自有資金狀況

　　央行還援引參會(huì)代表的話稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來一段時(shí)期內(nèi)房價(jià)走勢的重要因素。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項(xiàng)指標(biāo)比資產(chǎn)負(fù)債率更加、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。

　　樓市的持續(xù)調(diào)控已令開發(fā)商日益感覺到資金的壓力。

　　國家統(tǒng)計(jì)局11月上旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源達(dá)68429億元，同比增長20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩；11月18日發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示環(huán)比下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月17日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《第三季度中國銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》也顯示，房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長，報(bào)告雖未披露當(dāng)季房地產(chǎn)業(yè)新增貸款的具體數(shù)額，但稱“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價(jià)有所回落，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊”。

　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢，銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變化，增加風(fēng)險(xiǎn)排查和實(shí)地走訪頻度，掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，加強(qiáng)對土地、房產(chǎn)等押品的及時(shí)估值和持續(xù)管理。

　　今年11月30日，央行突然宣布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為近三年來調(diào)降。此舉標(biāo)志貨幣政策轉(zhuǎn)向拐點(diǎn)出現(xiàn)，始于2010年的一輪緊縮貨幣政策已階段性完成，令房地產(chǎn)行業(yè)看見了一絲曙光。但人民日報(bào)周四文章指出，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這并不說明樓市調(diào)控放松，也難以改變未來房價(jià)下降的趨勢。

　　多地嚴(yán)控預(yù)售資金

　　新華社消息稱，天津市新修訂的《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》從12月1日正式施行。該辦法所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價(jià)款。

　　天津?qū)�對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，監(jiān)管期限自核發(fā)商品房銷售許可證開始，至辦理房地產(chǎn)初始登記后止。新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價(jià)款。每筆預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛≈攸c(diǎn)監(jiān)管資金以外的資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程有關(guān)建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管資金包括用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金。

　　實(shí)際上，從去年年底開始，北京、石家莊、天津、哈爾濱、廣州、青島等多個(gè)城市已陸續(xù)開始實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管措施。

　　但是，在市場風(fēng)傳“房地產(chǎn)調(diào)控政策可能變向”的環(huán)境下，天津市預(yù)售資金管理辦法的出臺，至少意味著即便中央暫無更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，也不代表房地產(chǎn)調(diào)控缺少操作空間。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)售資金監(jiān)管的立意在于控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，防范爛尾樓的出現(xiàn)，使開發(fā)商利用預(yù)售資金拿地再開發(fā)等高風(fēng)險(xiǎn)行為受到監(jiān)管。

　　“一般來講，開發(fā)商在銷售樓盤的時(shí)候，往往會(huì)設(shè)立多頭賬戶，讓購房的客戶將資金匯到不同的賬戶上面，從而進(jìn)行避稅。而預(yù)售資金監(jiān)管后，所有的售房資金全部匯到一個(gè)賬戶上面，開發(fā)商基本沒有辦法避稅，這會(huì)大大擠壓開發(fā)商的利潤空間�！币粯I(yè)內(nèi)人士說道，“實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管意味著在開發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，必將影響其資金運(yùn)用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。如果政策調(diào)整持續(xù)，或?qū)⒋偈官Y金鏈相對緊張的開發(fā)商加快推盤銷售，在短期內(nèi)增加市場供應(yīng)。”

　　多城市限購令月內(nèi)到期

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)明顯松動(dòng)，房價(jià)下行拐點(diǎn)基本明確。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中效果顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。

　　根據(jù)此前全國各地的限購政策來看，包括廈門、福州、�？凇⑶鄭u、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布“限購令”時(shí)都曾明確，12月31日為限購政策執(zhí)行的“有效期限”。

　　這些限購令即將到期的城市，當(dāng)?shù)卣�府至今尚未對明年限購是否繼續(xù)執(zhí)行明確表態(tài)。青島市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾表示，限購政策到期后是否延展，需視國家宏觀政策而定。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，石家莊“限購令”截止時(shí)間暫時(shí)定為今年12月31日，并不是說12月31日一到，該政策就完全取消，到時(shí)要根據(jù)國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定“限購令”是否需要延期。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，年底部分城市的“限購令”到期后，明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。比如合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所主任凌斌就認(rèn)為，從目前的市場情況來看，合肥的限購令明年仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，但限貸政策可能會(huì)放松。

　　在房價(jià)迎來拐點(diǎn)之際，各地的土地出讓計(jì)劃頻現(xiàn)流標(biāo)。有跡象顯示，已有部分地方政府開始有所行動(dòng)。比如，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近期出臺文件，提出對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)員工套購房發(fā)放補(bǔ)貼；重慶重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對置業(yè)補(bǔ)貼；北京下調(diào)土地競買金并放寬交款時(shí)限，并放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件等。不過，目前地方政府的松綁基本上沒有觸碰限購與限貸的調(diào)控紅線。

　　在此之前，已有廣東佛山和四川成都兩處地方政府“試水”調(diào)控紅線而宣告失敗的案例。