■ 開發(fā)商欲快速做大 預(yù)期拿地成本提升 商品房開發(fā)空間收窄

    權(quán)威人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同國土部等有關(guān)部門草擬方案，計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例；同時(shí)，有關(guān)部門將對(duì)保障房承建商的資囑出規(guī)定。

    業(yè)內(nèi)人士稱，新“國八條”之后，部分城市的地紀(jì)錄仍在被刷新，上海、昆明、合肥等地區(qū)的土地市場再現(xiàn)搶地風(fēng)與高溢價(jià)。之所以出現(xiàn)這種逆勢擴(kuò)張現(xiàn)象，與開發(fā)商預(yù)期土地政策從緊后拿地成本將繼續(xù)上升；保障房用地規(guī)模的擴(kuò)張及配建模式的逐步推廣將擠壓商品房開發(fā)的空間；一線房企搶占市場和戰(zhàn)略擴(kuò)張三大因素有關(guān)。

    2011年以來，保利地產(chǎn)的激進(jìn)拿地勢頭不減，恒大地產(chǎn)收購、融資和拿地活動(dòng)頻繁，SOHO中國今年也計(jì)劃斥資百億元拿地。正如恒大戰(zhàn)略規(guī)劃所暗示，“要沖刺千億規(guī)模，關(guān)鍵是拿地�！�

    ■ 拿地成本將上升

    “城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊不可復(fù)制，向來是開發(fā)商爭奪的對(duì)象；而城市化進(jìn)程中人口聚集效應(yīng)明顯的新區(qū)也被開發(fā)商所看好，近兩年來地價(jià)升幅顯著�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示。

    受調(diào)控影響，商品房建設(shè)用地出讓的門檻正在提高。有權(quán)威人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同國土部等有關(guān)部門草擬方案，計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例；同時(shí)，有關(guān)部門將對(duì)保障房承建商的資囑出規(guī)定。這意味著，商品住宅的開發(fā)成本和門檻都將明顯上升。

    “政策性住房都是由政府來定價(jià)格和出銷售名單，無論是政府回購還是直接銷售，開發(fā)項(xiàng)目的利潤率都將受到限制，配建比例越高、項(xiàng)目利潤越低�！北本┏墙ǘ�事會(huì)秘書張財(cái)廣表示。

    換言之，在拿地總成本既定的情況下，政策性住房配建的比例越高，等于剩余土地上商品房開發(fā)的成本越高。以北京某國企地產(chǎn)商正在開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的整體土地成本約為4600元/平方米，但扣除配建的公租房和限價(jià)房后，普通商品房部分的土地成本便飆升至11000元/平方米。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%，而土地購置費(fèi)用同比增長65.9%，商品房用地單位地價(jià)上漲明顯。

    業(yè)內(nèi)人士指出，每一輪調(diào)控政策都在增加對(duì)開發(fā)商的拿地約束，同時(shí)在一定程度上收縮商品房用地的規(guī)模。這無疑就讓開發(fā)商在拿地和項(xiàng)目定位時(shí)更垂青于高端化市場，地價(jià)飆升、地頻現(xiàn)也便在情理之中。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今后，土地出讓過程中加入環(huán)保要求將是一種趨勢。比如上海一宗地在出讓之際就開始嘗試附加較為苛刻的條件，包括節(jié)能環(huán)保高于國家標(biāo)準(zhǔn)65%，環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。

    “受制于土地資源的稀缺以及供地約束的增加，未來，開發(fā)商的拿地成本將進(jìn)一步上升。因此，現(xiàn)在一旦有合適的地塊，開發(fā)商依然會(huì)激烈爭搶�！标柟夤煞莞笨偨�(jīng)理?xiàng)顚幈硎尽?/P>

    ■ 商品房開發(fā)空間或收窄

    “城市建設(shè)用地總量有限，用于住房建設(shè)的用地更不可能無限制擴(kuò)張。紅線擺在那里，保障房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大后，商品房開發(fā)用地很可能會(huì)減少�！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為。

    2010年，北京住宅供地超額完成任務(wù)，同比增幅達(dá)65%。其中各類政策性住房用地占據(jù)了半壁江山，而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地。“十二五”期間，北京市將力爭實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)60%”的目標(biāo)，即保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房占保障性住房供應(yīng)的60%。這也意味著，商品房在整個(gè)住宅用地結(jié)構(gòu)中，比例進(jìn)一步降低。

    2010年1-10月，上海累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，其中保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占住宅用地總量的80%以上。由此，零星入市的商品住宅用地格外受到開發(fā)商的追捧。

    今年1月底，在上海房產(chǎn)稅實(shí)施后舉行的場土地拍賣會(huì)上，位于崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)新城18號(hào)一期地塊溢價(jià)率達(dá)143%，創(chuàng)下當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)總價(jià)地紀(jì)錄。時(shí)隔不到半月，崇明城橋商品房基地1、2號(hào)地塊出讓，當(dāng)?shù)亍半p料地”紀(jì)錄即被刷新。

    進(jìn)入2011年，部分城市可能因保障房計(jì)劃未完成而停止商品房供地。有消息稱，為2011年的保障性住房的用地，國土資源部正在擬定文件，要求各地方政府明確本年度供應(yīng)的保障房用地，并列出明確的供地時(shí)間表，如果沒有按計(jì)劃完成，將暫停該區(qū)域性的土地招拍掛。

    “保障房任務(wù)不做實(shí)，商品房土地不動(dòng)拍�！� 國土資源部土地利用管理司司長廖永林承認(rèn)，有關(guān)部門正在研究保障房供應(yīng)不完成即暫停高端商品房土地供應(yīng)的政策。不過，具體執(zhí)行的細(xì)節(jié)尚未擬定。

    “今后，商品房用地仍將十分搶手，現(xiàn)在多拿一點(diǎn)地，也是一種戰(zhàn)略儲(chǔ)備�！币晃婚_發(fā)商坦言。