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三把火炙烤 地王高燒難退

時(shí)間:2011-02-23 17:00:22      字號:T|T 來源:
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核心提示: ■ 開發(fā)商欲快速做大 預(yù)期拿地成本提升 商品房開發(fā)空間收窄 權(quán)威人士透露,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同國土部等有關(guān)部門草擬方案,計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例;同時(shí),...

     ■ 開發(fā)商欲快速做大 預(yù)期拿地成本提升 商品房開發(fā)空間收窄

    權(quán)威人士透露,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同國土部等有關(guān)部門草擬方案,計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例;同時(shí),有關(guān)部門將對保障房承建商的資囑出規(guī)定。

    業(yè)內(nèi)人士稱,新“國八條”之后,部分城市的地紀(jì)錄仍在被刷新,上海、昆明、合肥等地區(qū)的土地市場再現(xiàn)搶地風(fēng)與高溢價(jià)。之所以出現(xiàn)這種逆勢擴(kuò)張現(xiàn)象,與開發(fā)商預(yù)期土地政策從緊后拿地成本將繼續(xù)上升;保障房用地規(guī)模的擴(kuò)張及配建模式的逐步推廣將擠壓商品房開發(fā)的空間;一線房企搶占市場和戰(zhàn)略擴(kuò)張三大因素有關(guān)。

    2011年以來,保利地產(chǎn)的激進(jìn)拿地勢頭不減,恒大地產(chǎn)收購、融資和拿地活動頻繁,SOHO中國今年也計(jì)劃斥資百億元拿地。正如恒大戰(zhàn)略規(guī)劃所暗示,“要沖刺千億規(guī)模,關(guān)鍵是拿地!

    ■ 拿地成本將上升

    “城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊不可復(fù)制,向來是開發(fā)商爭奪的對象;而城市化進(jìn)程中人口聚集效應(yīng)明顯的新區(qū)也被開發(fā)商所看好,近兩年來地價(jià)升幅顯著。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示。

    受調(diào)控影響,商品房建設(shè)用地出讓的門檻正在提高。有權(quán)威人士透露,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同國土部等有關(guān)部門草擬方案,計(jì)劃在今后招拍掛出讓的商品住宅建設(shè)用地中提高政策性住房的配建比例;同時(shí),有關(guān)部門將對保障房承建商的資囑出規(guī)定。這意味著,商品住宅的開發(fā)成本和門檻都將明顯上升。

    “政策性住房都是由政府來定價(jià)格和出銷售名單,無論是政府回購還是直接銷售,開發(fā)項(xiàng)目的利潤率都將受到限制,配建比例越高、項(xiàng)目利潤越低!北本┏墙ǘ聲貢鴱堌(cái)廣表示。

    換言之,在拿地總成本既定的情況下,政策性住房配建的比例越高,等于剩余土地上商品房開發(fā)的成本越高。以北京某國企地產(chǎn)商正在開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目的整體土地成本約為4600元/平方米,但扣除配建的公租房和限價(jià)房后,普通商品房部分的土地成本便飆升至11000元/平方米。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%,而土地購置費(fèi)用同比增長65.9%,商品房用地單位地價(jià)上漲明顯。

    業(yè)內(nèi)人士指出,每一輪調(diào)控政策都在增加對開發(fā)商的拿地約束,同時(shí)在一定程度上收縮商品房用地的規(guī)模。這無疑就讓開發(fā)商在拿地和項(xiàng)目定位時(shí)更垂青于高端化市場,地價(jià)飆升、地頻現(xiàn)也便在情理之中。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),今后,土地出讓過程中加入環(huán)保要求將是一種趨勢。比如上海一宗地在出讓之際就開始嘗試附加較為苛刻的條件,包括節(jié)能環(huán)保高于國家標(biāo)準(zhǔn)65%,環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米。

    “受制于土地資源的稀缺以及供地約束的增加,未來,開發(fā)商的拿地成本將進(jìn)一步上升。因此,現(xiàn)在一旦有合適的地塊,開發(fā)商依然會激烈爭搶!标柟夤煞莞笨偨(jīng)理?xiàng)顚幈硎尽?/P>

    ■ 商品房開發(fā)空間或收窄

    “城市建設(shè)用地總量有限,用于住房建設(shè)的用地更不可能無限制擴(kuò)張。紅線擺在那里,保障房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大后,商品房開發(fā)用地很可能會減少!比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為。

    2010年,北京住宅供地超額完成任務(wù),同比增幅達(dá)65%。其中各類政策性住房用地占據(jù)了半壁江山,而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地!笆濉逼陂g,北京市將力爭實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)60%”的目標(biāo),即保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%,公共租賃住房占保障性住房供應(yīng)的60%。這也意味著,商品房在整個(gè)住宅用地結(jié)構(gòu)中,比例進(jìn)一步降低。

    2010年1-10月,上海累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃,其中保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃,占住宅用地總量的80%以上。由此,零星入市的商品住宅用地格外受到開發(fā)商的追捧。

    今年1月底,在上海房產(chǎn)稅實(shí)施后舉行的場土地拍賣會上,位于崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)新城18號一期地塊溢價(jià)率達(dá)143%,創(chuàng)下當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)總價(jià)地紀(jì)錄。時(shí)隔不到半月,崇明城橋商品房基地1、2號地塊出讓,當(dāng)?shù)亍半p料地”紀(jì)錄即被刷新。

    進(jìn)入2011年,部分城市可能因保障房計(jì)劃未完成而停止商品房供地。有消息稱,為2011年的保障性住房的用地,國土資源部正在擬定文件,要求各地方政府明確本年度供應(yīng)的保障房用地,并列出明確的供地時(shí)間表,如果沒有按計(jì)劃完成,將暫停該區(qū)域性的土地招拍掛。

    “保障房任務(wù)不做實(shí),商品房土地不動拍! 國土資源部土地利用管理司司長廖永林承認(rèn),有關(guān)部門正在研究保障房供應(yīng)不完成即暫停高端商品房土地供應(yīng)的政策。不過,具體執(zhí)行的細(xì)節(jié)尚未擬定。

    “今后,商品房用地仍將十分搶手,現(xiàn)在多拿一點(diǎn)地,也是一種戰(zhàn)略儲備!币晃婚_發(fā)商坦言。

    ■ 房企搶占市場份額

    “拿地策略應(yīng)當(dāng)與公司的發(fā)展節(jié)奏匹配,調(diào)控會使相當(dāng)一部分中小開發(fā)商退出房地產(chǎn)開發(fā)。這就為大型房企騰出了市場空間。目前正是大型房企跑馬圈地的時(shí)機(jī)!21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為。

    逆水行舟,不進(jìn)則退。在北京、上海等一線城市,大型房企的儲備用地其實(shí)十分有限,而在調(diào)控之下,市場份額與企業(yè)規(guī)模正是房企抵御行業(yè)周期性波動的基礎(chǔ)。

    自1988年進(jìn)駐北京起,萬科在北京已運(yùn)營23年。雖然萬科早已是中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè),但在北京的發(fā)展一直不盡如人意,主要原因就是土地儲備不夠。鑒于此,毛大慶執(zhí)掌北京萬科后重要的工作就是拿地。經(jīng)過一年多時(shí)間的儲備和擴(kuò)張,2010年萬科贏得了北京樓市銷售的地位。

    無獨(dú)有偶,金地集團(tuán)在上海高價(jià)拿地也是基于企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。2009年以前,金地集團(tuán)因保守而逐步在很多區(qū)域市場失去了優(yōu)勢地位。2007年至2009年一季度,金地在傳統(tǒng)優(yōu)勢地區(qū)上海沒有新增土地儲備,項(xiàng)目枯竭成為困擾這一房企的主要問題。從2009年下半年開始,金地拿地?zé)崆楸l(fā)。2009年7月,金地以30.48億元拿下上海青浦區(qū)住宅總價(jià)地,2010年10月,金地與天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金合伙企業(yè)以22.86億元摘得上海浦東一商業(yè)地塊,溢價(jià)率高達(dá)328%,創(chuàng)去年上海土地市場溢價(jià)率第二高。

    2009年以來,保利地產(chǎn)一直是激進(jìn)拿地房企的典范。該公司2010年新增項(xiàng)目超過40宗,總建筑面積約1786萬平方米,涉及總土地金額約558億元,在眾多一線地產(chǎn)巨頭中,其用于購地的金額僅次于萬科的567億元。不過,保利地產(chǎn)2010年的銷售額為662億元,僅為萬科銷售額的六成。

    對于秉持“快速增長”理念的開發(fā)商來說,拿地是其在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張的必要條件。在一次內(nèi)部會議上,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊提出:“500億沒有瓶頸,660億也不是終點(diǎn)!逼涠唐谀繕(biāo)是實(shí)現(xiàn)公司總資產(chǎn)及其他各項(xiàng)指標(biāo)在2009年的基礎(chǔ)上再翻一倍。

    2011年1月,保利斥資近60億元獲取儲備項(xiàng)目5個(gè),規(guī)劃建面共計(jì)193萬平米。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,拿地是常態(tài),保利地產(chǎn)會根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、資金能力、當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的操盤能力和公司整體發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)保持拿地態(tài)勢,以期實(shí)現(xiàn)3年到5年再造一個(gè)保利的計(jì)劃。由此,未來若干年內(nèi),保利地產(chǎn)繼續(xù)在土地市場上的大手筆表現(xiàn)就不足為奇了。

     ■ 昔日地今安在

    2009年以來地頻現(xiàn),即使是在樓市調(diào)控十分嚴(yán)厲的2010年,土地市場依然瘋狂,地頻出。昔日地近況如何呢?中國證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn),有的已開發(fā)銷售,有的在“曬太陽”,有的被收回,有的在找下家接盤。

    被收回

    風(fēng)光一時(shí)的地們2010年以來頻頻遭遇被收回的尷尬。

    開發(fā)商遲遲不交土地付款終于惹禍了。北京曾經(jīng)的“雙料地”得主大龍地產(chǎn)遭遇了被沒收地的處罰。2009年11月20日,北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊以55.5億元拍出,成為當(dāng)時(shí)北京樓面地價(jià)、總價(jià)雙料地。大龍地產(chǎn)因沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)籌集到完備的資金,2億元金被沒收。

    南京仙林一“地”也于2010年2月被收回,招商地產(chǎn)和九龍倉2.3億金打了水漂。而在兩年前,他們在仙林以總價(jià)24.1億元拿下一住宅地塊,超出底價(jià)9.1億元。

    被業(yè)界稱為“上海2010年成交幅住宅用地”的嘉定地,在2010年11月30日被收回。2010年1月6日,上海寶華集團(tuán)從10多家開發(fā)商手中以24億元奪得嘉定區(qū)一宅地,溢價(jià)率高達(dá)336%,折合樓面地價(jià)12503元/平方米。

    溫州甌海區(qū)一地同樣遭遇收回命運(yùn)。2009年底,恒達(dá)集團(tuán)與30余家開發(fā)商經(jīng)過23輪爭搶,終以2.154億元起拍價(jià)近5倍的價(jià)格——10.43億元中標(biāo),創(chuàng)下當(dāng)時(shí)溫州甌海區(qū)土地拍賣價(jià)的新高。2010年7月,因?yàn)闆]在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清地價(jià)款,該地塊被收回,并沒收開發(fā)商金2200萬元。

    業(yè)內(nèi)人士分析,地頻被收回,固然有自身資金短板等原因,但更多還是因不看好市場前景而主動選擇放棄。

    曬太陽

    2010年3月15日,在各界對高房價(jià)的一片討伐聲中,北京誕生三個(gè)地。大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià),刷新北京土地成交紀(jì)錄,成為新的單價(jià)地和總價(jià)地。但僅僅6個(gè)小時(shí)以后,單價(jià)地就被薊門橋地塊奪走,該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過30000元/平方米。

    2011年的今天,北京同日誕生的三個(gè)地的進(jìn)展如何?根據(jù)調(diào)查,大望京地預(yù)計(jì)上半年開工,亦莊地已經(jīng)動工,而薊門橋地距北京市國土局規(guī)定的開工時(shí)間已逾期近4個(gè)月,尚無動工跡象。自2010年入市,薊門橋地30197元的樓面單價(jià)紀(jì)錄至今未破。

    地制造者是北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,其大股東為央企中國兵器裝備集團(tuán)公司。競拍當(dāng)日,世博宏業(yè)與上海綠地競價(jià)達(dá)58輪,終如愿以償。

    北京市國土局資料顯示,該地塊約定開工時(shí)間為2010年10月30日。但自地誕生之日起,調(diào)控風(fēng)聲趨緊,國資委針對央企的退地令,一定程度上使得薊門橋地被閑置。據(jù)消息人士透露,由于樓面價(jià)太高,控股40%世博宏業(yè)的大股東中國兵器裝備集團(tuán)公司一直在半公開地兜售該地塊。

    而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出價(jià)40.8億元奪得的北京大望京村1號地,預(yù)計(jì)上半年動工。SOHO中國董事長潘石屹曾為該地算了一筆賬,根據(jù)總價(jià)得出這塊地樓面價(jià)高達(dá)2.7萬元/平方米,僅此一項(xiàng)已高過周邊房價(jià),如果加上建安成本、稅費(fèi)成本等,這塊地的房價(jià)必須高于4.5萬元/平方米才能解套。

    另一塊總價(jià)地項(xiàng)目,即中信地產(chǎn)以52.4億元拿下的亦莊地塊,目前已處于建設(shè)階段,預(yù)計(jì)今年上半年入市預(yù)售。

    傳聞纏身

    2010年2月12日,上海蘇河灣1號地塊加冕全國單價(jià)地。央企華僑城在百輪競價(jià)之后,以70.2億元價(jià)格成功從兩家香港上市公司手中搶得蘇河灣幅寶地,地塊成交樓板價(jià)達(dá)52783元/平方米。

    蘇河灣1號地塊出讓條件苛刻:商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營,辦公樓不得分割出售,競買人須有保護(hù)保留建筑改造開發(fā)及高檔酒店開發(fā)與管理的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),競買金高達(dá)18.8億元,而競得人自出讓合同簽訂之日起的15日內(nèi)“必須向地方國庫支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的50%”。

    此后,市場一度傳言華僑城正在尋求買方,以轉(zhuǎn)手該地塊,但華僑城并未對此作出回應(yīng)。

    令市場人士難以看透的是,5個(gè)月后,華僑城以17.91億元拿下蘇河灣旁地塊,成交樓面價(jià)僅為1.45萬元/平方米。

    上海外灘8-1地塊地也一度傳出退地風(fēng)波,上海證大集團(tuán)2010年2月通過招標(biāo)競價(jià)的方式,以92.2億元的價(jià)格獲得該地塊,成為當(dāng)時(shí)總價(jià)和樓板價(jià)的雙料“地”。

    但由于證大資金鏈的狀況,坊間一直盛傳其無法支付土地款,該地塊不得不面臨被政府收回。證大集團(tuán)2010年11月回應(yīng),目前已全部付清土地款和相應(yīng)利息,正在辦理土地證。

    不過,另有消息稱,證大方面此次為將求得融資以付清余款,讓渡了部分項(xiàng)目股權(quán)。根據(jù)出資比例,項(xiàng)目公司的第二大股東復(fù)地未來的股權(quán)比例或?qū)⒂兴{(diào)整。 (本報(bào)記者 周文天)

    ■ 自然人也搶地

    2010年12月3日,南昌市國土局拍賣一宗位于紅谷灘新區(qū)CBD的地塊,起拍價(jià)為480萬元/畝。江西金發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司江西省分公司、江西固特實(shí)業(yè)有限公司、江西省晨伊實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和江西省琴湖投資發(fā)展有限公司等5家開發(fā)商到場參加競拍,自然人吳炎成作為一方代表參與拍地。

    終,吳炎成以總價(jià)1.6795億元將這一地塊奪得,其土地單價(jià)高達(dá)1335萬元/畝。盡管這一地塊只是2010年全國單價(jià)高的個(gè)人地之一,但若論競逐程度,絕對是競爭激烈的個(gè)人地。

    除南昌之外,全國其他省份也出現(xiàn)個(gè)人買地現(xiàn)象。2010年7月2日,沈陽土地儲備交易中心公告了沈陽有史以來自然人買地的價(jià)格紀(jì)錄,60多歲的束桂香以4.6億元的價(jià)格購得沈陽9萬多平方米的地塊。此外上海、福州等地也有自然人買地的情況。

    業(yè)內(nèi)人士稱,購買土地的自然人大部分買的是商業(yè)用地,每平方米樓板價(jià)不到周邊在售樓盤房價(jià)的一半,購買土地者是看到了土地的巨額利潤空間而去買地的。

    ■ 增供給 調(diào)制度

    盡管調(diào)控嚴(yán)厲,但近一段時(shí)期全國總體房價(jià)呈現(xiàn)環(huán)比小幅上漲的趨勢,部分城市地價(jià)的上漲幅度更為明顯,并不時(shí)曝出新的地。分析人士認(rèn)為,土地出讓制度亟待進(jìn)一步完善,以多方面遏制房價(jià)和地價(jià)的過快上漲。

    從相關(guān)部門的操作思路來看,遏制地價(jià)過快上漲將主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行:土地供應(yīng),調(diào)整供地結(jié)構(gòu);從招拍掛制度入手,適當(dāng)減少掛牌比例,探索“一限兩競”、綜合投標(biāo)等出讓方式;打擊囤地、炒地等違法違規(guī)行為。

    數(shù)據(jù)顯示,2010年全國30個(gè)省區(qū)市住房供地實(shí)際完成12.54萬公頃,比2009年住房供地增加4.9萬公頃,同比增長64.1%。目前,國土部尚未公布2011年住房供地計(jì)劃,從預(yù)期來看,商品住房用地供應(yīng)規(guī)模有望保持上年的較高水平,甚至小幅增長。值得一提的是,盡管保障性住房用地規(guī)模大幅增加,但未必會擠占商品房供地指標(biāo)。在供地結(jié)構(gòu)方面,保障性住房和中小套型商品住宅供應(yīng)仍將成為重點(diǎn)。

    針對土地出讓具體制度,去年“國十條”出臺以來,事實(shí)上已經(jīng)標(biāo)志著先前掛牌拍賣為主的出讓方式出現(xiàn)明顯調(diào)整。目前“限房價(jià)競地價(jià)、競保障房規(guī)!钡取耙幌迌筛偂狈绞揭殉跻姵尚А谋本┑鹊厍闆r來看,采取上述出讓方式的樓盤售價(jià)大多低于周邊樓盤。而綜合投標(biāo)意味著,單純的高價(jià)格不再成為考量。與之相反,對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊,則被要求迅速上報(bào)國土部門。

    在打擊囤地方面,去年以來國土部相繼公布了數(shù)批囤地企業(yè)的名單,并提出對存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告要及時(shí)撤銷。在目前房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的背景下,部分開發(fā)商加快了開發(fā)推盤的力度,但仍有不少企業(yè)堅(jiān)持死扛的思路,捂地、捂盤的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在這種背景下,今年國土部在打擊囤地方面仍將加大落實(shí)力度。

    當(dāng)然也應(yīng)看到,開發(fā)商競拍土地的重要考量是投資預(yù)期。當(dāng)項(xiàng)目投資的資本邊際效率高于當(dāng)前的實(shí)際利率時(shí),開發(fā)商就將做出拿地投資的經(jīng)營決策。一個(gè)樓盤的開發(fā)周期長達(dá)數(shù)年,在樓市價(jià)格中長期仍將上漲的預(yù)期下,開發(fā)商就有可能頂住加息等政策從緊壓力,繼續(xù)拿地乃至頻出地。顯而易見,遏制地叢生的局面,需要房地產(chǎn)調(diào)控大局的配合。

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海通碧仙湖畔 10500 東城 11-30
恒大黃河生態(tài)城 起價(jià)6800 開發(fā)區(qū) 02-29
東營城市華府 6100 西城 05-01
凌上新街坊 8000-18000 東城 11-30
萬達(dá)蘭園 一房一價(jià) 東城 11-30
悅辰國際 6700 東城 11-03