日前，從正在召開的重慶市“兩會”上傳出消息，重慶市政府將對房地產(chǎn)市場加強財稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，有望在今年一季度出臺。至于具體稅率，重慶市長此前曾表示，將對“高價房”收取1%的房產(chǎn)稅。此外，據(jù)相關(guān)人士透露，“上海試點房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)�！本唧w方案可能會在今年全國“兩會”上進行討論后，才正式試點。

　　之前，房產(chǎn)稅一度被認為是打擊房價后利器，但是隨著逐步實施，我們會發(fā)現(xiàn)利器其實已經(jīng)變鈍了。首先，房產(chǎn)稅試點推進的城市數(shù)量與規(guī)模低于預(yù)期。之前市場認為房產(chǎn)稅試點應(yīng)該以運作成熟度為標(biāo)準(zhǔn)，所以之前空轉(zhuǎn)運行成熟的北京和深圳有可能率先實施，但這一預(yù)期終落空。據(jù)此有分析認為，房產(chǎn)稅試點選擇是以相關(guān)城市主動申報為前提。鑒于多數(shù)地方政府并不愿意主動嘗試放棄土地財政，因而如果房產(chǎn)稅以地方政府申報為前提，也就意味著未來房產(chǎn)稅試點推廣不會很快，極有可能在猶豫中緩慢前行。

　　其次，房產(chǎn)稅稅率看似不低，比如重慶可能在1%、上�？赡茉�0.8%，但由于終被征稅的范圍大幅度縮水。重慶只針對高檔商品房征收房產(chǎn)稅，所謂高檔的含義是指商品房平均價格的三倍以上。而上�？赡艹雠_的版本則是只對新增住房征稅，而既有的存量住房或不會被征稅。這樣的征稅范圍，遠低于之前無論增量存量全部征收，征收標(biāo)準(zhǔn)依照人均住房面積的政策預(yù)期。

　　由此可見，房產(chǎn)稅的終實施極有可能速度慢于預(yù)期，而力度小于預(yù)期。由此導(dǎo)致的結(jié)果就是，以房產(chǎn)稅調(diào)控房價的預(yù)期難免會落空。如果說市場之前認為房產(chǎn)稅是打壓房價的后一根稻草，那么既有的房產(chǎn)稅實施方案意味著調(diào)控極有可能碰到了“天花板”，期望再出臺新政策控制房價的愿望難免將會落空。

　　筆者很早以前曾支持用房產(chǎn)稅代替土地財政，因為它不僅僅是一項稅制改革，而是因為房產(chǎn)稅有可能改變地方政府的財政收入格局。無須諱言，房價居高不下與地方財政土地依賴因素關(guān)聯(lián)度極高。2010年全國120個城市土地出讓金總額為18814.4億元，逆勢同比增加50%。2009年土地出讓收入為14239.7億元，占當(dāng)年地方財政收入的43.7%。市場預(yù)計，2010年全國土地出讓收入在地方財政收入中的比重有可能進一步上升。

　　地方財政高度依賴土地出讓收入，而土地出讓金高低與房價高低呈絕對正相關(guān)，這就決定了地方政府很難對房價下狠手。之前筆者期望房產(chǎn)稅的推出，能夠以其長期穩(wěn)定稅收替代土地出讓金，從而讓高房價問題得以解決。但遺憾的是，“半吊子式”的房產(chǎn)稅根本無法解決這一問題。事實上。房產(chǎn)稅替代土地出讓金大難題就是過渡期地方財政吃緊問題，這就要求房產(chǎn)稅必須要實現(xiàn)稅源全覆蓋。即便在稅源全覆蓋的情況下，房產(chǎn)稅替代的過渡期也至少需要五六年時間。由于房產(chǎn)稅無法實現(xiàn)稅源全覆蓋，因此在可預(yù)期的時間內(nèi)根本無法替代土地出讓金，地方政府完全有理由繼續(xù)維持既有土地出讓收入，中央與地方政府間的博弈成本也會大幅增加。就此而言，房產(chǎn)稅落空很可能是大概率事件。此外，當(dāng)調(diào)控政策遭遇到“天花板”之后，未來的房價會如何，此時誰也不敢再斷言會止?jié)q回落了。