8752億！十大城市“點(diǎn)土成金”

　　走在調(diào)控與通脹夾縫中的中國(guó)房地產(chǎn)，進(jìn)入了新10年。

　　2010年的中國(guó)樓市留下許多值得記錄的事件誕生了家銷(xiāo)售突破千億的房企；遭遇了前所未有的政策調(diào)控壓力；而中國(guó)樓市特有的賣(mài)地與拿地現(xiàn)象則持續(xù)被輿論推上風(fēng)口浪尖。

    無(wú)論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮，土地兇猛，成為2010年中國(guó)樓市的信號(hào)。

　　在2011年的周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隆重推出系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開(kāi)樓與地幕后的真相。

　　2010年，被稱(chēng)為“史上嚴(yán)厲樓市調(diào)控年”；但2010年，也是有史以來(lái)全國(guó)10大城市土地出讓金收入多的年份。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)出去年全國(guó)土地出讓金收入高的10座城市，發(fā)現(xiàn)這10座城市的總收入比前一年要多出3000多億，達(dá)8752.41億元，增長(zhǎng)率超過(guò)54%。

　　值得一提的是，去年不是一個(gè)土地大年。龍湖集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，受宏觀(guān)調(diào)控的預(yù)期影響，去年地方政府出讓的優(yōu)質(zhì)地塊并不多，土地拍賣(mài)的火爆場(chǎng)面還不如2009年。

　　即使如此，北京、天津、武漢、南京等城市的土地成交均價(jià)依然較前一年大幅猛增，南京的土地成交均價(jià)的上升幅度甚至超過(guò)了60%。而根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測(cè)，北京、南京、天津等12個(gè)重點(diǎn)城市的土地流標(biāo)率，卻由2009年的18%，下跌至6%。

　　事實(shí)上，2010年的土地市場(chǎng)并不讓所有城市都笑逐顏開(kāi)。在過(guò)去一年間，廣州的“荷包”就縮水了130多億元，無(wú)緣土地出讓收入多的10大城市。杭州則更慘，2010年的土地出讓收入減少了300多億。笑得歡暢的是大連、武漢這些原本并不熱門(mén)的城市，收入在一年間增加了以上。

　　看似平淡無(wú)奇，實(shí)則暗潮洶涌。2010年大部分月份看似平淡的土地市場(chǎng)，其實(shí)已經(jīng)為明后年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局埋伏下重重不確定性因素。$Page_Split$

　　二線(xiàn)城市集中爆發(fā) 廣州深圳跌落前十

　　在北京、上海分別以75.5%和47.6%的收入增幅，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)土地收入前十城市時(shí)，廣州和深圳卻從前十城市中迅速跌落，廣州的年度收入僅為361.86億元，深圳更只有155.5億元。相反的是，大連、武漢、南京等城市過(guò)去一年集中爆發(fā)，收入增長(zhǎng)幅度超過(guò)了。其中，大連更是以1157.75億元的土地出讓收入，超過(guò)320%的增長(zhǎng)幅度，名列全國(guó)第三。

　　如果僅僅從上述數(shù)據(jù)淺層解讀，很容易產(chǎn)生二線(xiàn)城市崛起，一線(xiàn)城市衰落的粗淺印象，但實(shí)際原因或許要比很多人想象的復(fù)雜得多。

　　中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)陶琦說(shuō)，去年4月17日出臺(tái)的新 “國(guó)十條”明確要求各地必須增加土地有效供應(yīng)，因此2010年各地出讓的土地面積并不比前一年少，而且相比2009年，去年的土地流標(biāo)率也很低。

　　因此廣州、深圳一線(xiàn)城市的土地收入的減少，僅是因?yàn)槭芟抻诔鞘邪l(fā)展的規(guī)劃容量，沒(méi)有可增加的新增用地。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的年刊，深圳和廣州的土地出讓年度計(jì)劃完成均遠(yuǎn)比2009年同期大幅增加，深圳的土地出讓計(jì)劃完成率更是由2009年的23%上升至2010年的75%，但是出讓面積銳減了12%。

　　并非所有的二三線(xiàn)城市的土地收入都大幅猛增。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，只是大連、武漢、南京、無(wú)錫等，其他土地出讓收入增幅排名靠前的二三線(xiàn)城市，絕大多數(shù)增幅沒(méi)有超過(guò)50%以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息中心研究副總監(jiān)陳延彬說(shuō)，上述二線(xiàn)城市土地出讓收入的增長(zhǎng)，更多顯示的是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)城市，比如武漢。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去一年間，前十席城市領(lǐng)走了全國(guó)120個(gè)城市土地收入的46.5%，達(dá)到8752.41億元。全國(guó)120個(gè)城市的土地出讓金為18814.4億元，同比增加50%，按此比例推算，預(yù)計(jì)2010全國(guó)土地出讓金收入為23865億元。而前十位城市的土地出讓收入很可能占到全國(guó)的1/3。土地出讓金收入主要集中在省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的東部沿海城市。

　　中原集團(tuán)研究中心年刊提供的有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，過(guò)去一年間，東部城市在土地市場(chǎng)所占的份額前所未有地猛增，由原來(lái)的64.31%，提高到去年的近68.8%。而西部城市所占的份額由上一年的17.4%下跌至14.11%。

　　顯然，土地市場(chǎng)的變局僅僅發(fā)生在東部的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市間，更多的中小城市，尤其是中西部地區(qū)的中小城市并沒(méi)有因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的變局，分配到更多的土地出讓金。就在記者發(fā)稿前，北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一位人士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京周邊的一個(gè)小城市的地方政府正委托北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)四處尋找廣告高手，幫助炒作這個(gè)城市的土地。

    地價(jià)飚升明顯 三線(xiàn)城市樓板價(jià)大步前進(jìn)

　　盡管今年中小城市占全國(guó)土地出讓金“大蛋糕”的份額并沒(méi)有擴(kuò)大的跡象，有些甚至還減少了。但陳延彬認(rèn)為，這并不代表開(kāi)發(fā)商對(duì)中小城市的土地資源沒(méi)有興趣，恰恰相反，這些城市正是開(kāi)發(fā)商目前爭(zhēng)奪的“大糧倉(cāng)”。