5月23日，萬科位于河北香河的歡慶城項目被叫停。該項目是萬科聯(lián)合五礦置業(yè)開發(fā)。同時停工的還有萬通地產(chǎn)、綠地集團等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發(fā)大盤。

　　上述公司表示，停工、停售是為了配合國土督察對河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。

　　5月15日，香河多幅土地違規(guī)被曝光。5月24日，河北省監(jiān)察廳對香河縣土地違規(guī)案9名責任人作出處理，其中香河縣縣長被建議免職。

　　但此次香河土地違規(guī)案絕不是處理幾個責任人那么簡單。涉嫌違規(guī)用地的土地上，已建成房屋已被出售的問題也浮出水面，數(shù)百名萬科歡慶城首期購房人被套，或?qū)⒚媾R退房或取消購房合約。

　　在當?shù)赝度刖拶Y的品牌開發(fā)商如何與業(yè)主協(xié)商解決已售房屋？開發(fā)商與違規(guī)的地方政府如何面對新的糾紛可能？

　　數(shù)百名業(yè)主“被退房”

　　“想不到，萬科歡慶城項目淪陷�！�24日下午6時，買了歡慶城一期的王斌(化名)對記者沮喪地表示。

　　5月24日，位于河北香河的五礦萬科歡慶城一期、二期在建工地上，施工人員已經(jīng)全部撤出，工地、售樓處大門均貼上了“香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”的封條�！斑@個項目已經(jīng)被正式叫停，”國家土地督察北京局副專員任洪昌稱，因存在十分嚴重的土地違規(guī)問題，督察組責令萬科歡慶城停工停建。該項目共占地420多畝，其中占用新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地指標389畝。這389畝土地，本是用于當?shù)卮迕竦幕剡w安置的。

　　令督察組頭痛的是，歡慶城項目一期300套房源，已經(jīng)全部售出。這導致該地塊無法恢復原狀。

　　存在同樣問題的，還有萬通地產(chǎn)開發(fā)的紫藤堡項目，其200余套房源也已出售。

　　督察組提出的方案是，勸說萬科公司退還300套房源的購房款，取消交易，政府再以成本價回購這些房子，交給原地村民作為安置房；萬通等公司的已出售房源，目前暫未有處理意見。

　　對此，萬科內(nèi)部人士5月24日對記者表示，公司暫未接受上述方案，因其涉及已出售的房屋的買家。目前，正在與提出疑問的買房人協(xié)商溝通；也正在聯(lián)系國土部門以及當?shù)卣�府相關(guān)部門，了解具體情況，協(xié)商解決方案。

　　記者統(tǒng)計，僅萬科歡慶城和萬通紫藤堡項目，可能涉及的被迫退房的業(yè)主就超過500人。這只是香河違規(guī)土地的一部分。

　　5月24日下午6時，王斌對記者表示，他也是上午剛剛得知項目停工的事情，目前正在與萬科公司聯(lián)系溝通，萬科尚未給出具體的解決方案。他透露，萬科有關(guān)負責人及部分買房的業(yè)主下午一直開會研究，有些業(yè)主并不同意退房，有些提出了買房之后這段時間所付房款的利息損失等問題。

　　萬科有關(guān)人士對記者表示，由于事情發(fā)生得太突然，目前還沒有一個一攬子解決方案出來，但公司肯定會給購房人一個交代。

　　耕地“被開發(fā)”的層層包裝

　　河北香河一系列違規(guī)“圈地”亂象的背后，隱藏著政府的暗中操盤。

　　溯源歡慶城用地來源，存在村干部擅自流轉(zhuǎn)土地的疑問。

　　此外，北京萬通在香河開發(fā)的一個商住樓項目此前也被曝光，從耕地到國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)變，并被商業(yè)開發(fā)的過程中，同樣存在著各級政府層層“包裝”的身影。

　　河北省政府已就香河縣大規(guī)模土地違規(guī)問題通報處理意見，對9名相關(guān)責任人作出處理。其中，給予縣長張貴金行政記大過處分，并建議經(jīng)由相關(guān)法律程序免去其縣長職務；撤銷周春華香河縣國土資源局局長職務。

　　北京萬科相關(guān)負責人稱，五礦萬科是通過公開交易市場獲取土地，各項開發(fā)手續(xù)完備齊全；五礦萬科目前正在聯(lián)系國土部門和當?shù)卣�府相關(guān)部門，了解具體情況，協(xié)商妥善的解決方案。

　　香河萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理楊剛近日也對媒體表示：““紫藤堡”項目地塊屬于國有建設(shè)用地，公司能提供完整的用地和規(guī)劃手續(xù)。”“紫藤堡”位于香河縣安平鎮(zhèn)境內(nèi)。據(jù)該項目售樓小姐介紹，“紫藤堡”占地約154畝，分3期建設(shè)，其中一期上百套別墅已于去年11月開盤銷售，二期、三期的別墅及花園洋房也將陸續(xù)開盤，并在明年底實現(xiàn)入住。

　　這個由北京萬通開發(fā)的項目背后即存在“以租代征”違規(guī)用地。

　　有村民稱，2010年3月1日，蔣辛屯鎮(zhèn)包片干部帶隊，村兩委班子兩路人馬開始挨家走訪，督促村民流轉(zhuǎn)土地，簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。政府承諾土地流轉(zhuǎn)19年以后農(nóng)民如果愿意種地，恢復地貌，還給老百姓種地，并沒有明確告知老百姓流轉(zhuǎn)的土地是用于農(nóng)業(yè)開發(fā)還是用于商業(yè)開發(fā)。2010年3月8日，村民與村委會簽訂了《香河縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)合同書》。

　　據(jù)一些村民透露，簽訂合同后，村干部在沒有召開村民會議授權(quán)的情況下，私自將村民的土地流轉(zhuǎn)給蔣辛屯鎮(zhèn)政府，蔣辛屯鎮(zhèn)政府又將土地流轉(zhuǎn)給香河縣政府。而村民流轉(zhuǎn)的耕地已經(jīng)變成了“歡慶城”。

　　公開信息顯示，萬科集團和五礦置業(yè)在去年7月以底價約3.18億元人民幣，投得河北省香河縣國土局出讓的5宗住宅用地，總土地面積約26.5萬平方米�！断愫涌h國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告》顯示，其中小馬坊村附近的5塊土地被標明為住宅用地，面積與地產(chǎn)商公布數(shù)據(jù)相符。

　　任洪昌稱，因存在十分嚴重的土地違規(guī)問題，萬科歡慶城項目已被正式叫停。該項目共占地420多畝。

　　三四線城市的風險

　　香河土地違規(guī)背后，是持續(xù)的宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)商深入三、四線城市的經(jīng)營，存在很大的風險。

　　隨著房企深入到更多的二、三線城市發(fā)展，地方政府誠信風險，在各地顯現(xiàn)。

　　一家在深市上市的深圳房企負責人抱怨，地方政府往往約好的東西就會反悔，承諾給企業(yè)的補償?shù)冉?jīng)常不能兌現(xiàn)。

　　事實上，由于拆遷補償僅為1000余元/平方米，香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民從2010年上半年起，就開始了上訪維權(quán)之路，一直持續(xù)到事發(fā)前�！叭f科拿地前應該注意到這些問題，防范一下可能的風險�！比A南一家大型房企業(yè)投資部人士對記者表示，香河土地違規(guī)、打擦邊球問題存在多年，萬科拿地前未進行詳盡調(diào)查，或者看到了問題，但未評估其風險。

　　地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二、三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范，尤其是土地市場環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場取得土地，地方政府征地的來源和方式，更往往無從把握和了解。