輿論曝光前，當(dāng)?shù)刂饕�領(lǐng)導(dǎo)曾被屢次約談

　　河北省的香河縣，除了肉餅早為人知，近又因土地違法被推至輿論前臺(tái)。一時(shí)間，縣長(zhǎng)可能被撤，開(kāi)發(fā)商面臨退房風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有贏家。

　　事實(shí)上，“香河圈地”模式在各地都有跡可尋。

　　同樣令人瞠目結(jié)舌的是，國(guó)家土地督察北京局一年前就接到香河縣村民來(lái)信來(lái)訪，反映當(dāng)?shù)剡`法用地問(wèn)題�？h政府主要領(lǐng)導(dǎo)曾先后2次被約談。然而，直到“土地流轉(zhuǎn)后被賣(mài)給地產(chǎn)商建別墅”等事件曝光，香河“圈地”冰山一角才真正揭開(kāi)，問(wèn)責(zé)接踵而至。

　　昨日，本報(bào)刊登《先上車(chē)后補(bǔ)票？萬(wàn)科香河別墅征地存疑》一文后，萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前萬(wàn)科正在和相關(guān)土地部門(mén)協(xié)商解決方案。此前，當(dāng)?shù)卣�府表示，初步的解決辦法是“勸說(shuō)”開(kāi)發(fā)商退房退購(gòu)。

　　中國(guó)社科院研究員楊重光對(duì)記者表示，香河圈地表面上看是土地問(wèn)題，但背后的癥結(jié)還是財(cái)政問(wèn)題，一些地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠賣(mài)地，利用土地來(lái)掙錢(qián)，以便提升區(qū)域內(nèi)的GDP，解決就業(yè)、建設(shè)保障房等問(wèn)題。

　　萬(wàn)科問(wèn)題項(xiàng)目仍在銷(xiāo)售

　　針對(duì)香河圈地亂象，監(jiān)管部門(mén)早已亮過(guò)“黃牌”。

　　國(guó)家土地督察北京局副專(zhuān)員任洪昌近日表示，從2010年5月份開(kāi)始到7月份，該局集中接到近30次香河縣村民來(lái)信來(lái)訪，反映當(dāng)?shù)剡`法用地問(wèn)題。

　　事實(shí)上，督察部門(mén)當(dāng)時(shí)即對(duì)香河縣涉地信訪案件進(jìn)行逐一核查，屢次約談香河縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)。

　　目前，廊坊市土地例行督察工作現(xiàn)場(chǎng)工作還未結(jié)束。

　　與此同時(shí)，北京歡慶城300名已購(gòu)房業(yè)主正在靜待北京萬(wàn)科(微博)“給個(gè)說(shuō)法”。

　　近日，位于香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)、由北京萬(wàn)科和五礦共同開(kāi)發(fā)的“北京歡慶城項(xiàng)目”被叫停。

　　昨天，記者來(lái)到位于北京朝陽(yáng)區(qū)五礦萬(wàn)科歡慶城北京售樓處，看到“歡慶城”依舊在對(duì)外銷(xiāo)售。售樓處內(nèi)，幾個(gè)銷(xiāo)售人員正在聯(lián)系沙盤(pán)講解。據(jù)售樓處銷(xiāo)售人員介紹，從媒體曝光香河違規(guī)征地后，一天陸續(xù)有購(gòu)房者前來(lái)咨詢“北京歡慶城項(xiàng)目”被叫停一事。但目前并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)和退房的行為。

　　上述銷(xiāo)售人員依舊強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目走合法土地招拍掛程序，一期五證齊全， 并向記者展示了現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)證書(shū)副本。對(duì)于前來(lái)咨詢的業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員極力安撫，并稱，希望業(yè)主繼續(xù)關(guān)注等待事態(tài)結(jié)果，如果一定要退房，也可以先寫(xiě)一份退房申請(qǐng)。

　　記者通過(guò)部分業(yè)主了解到，歡慶城一期300套別墅目前大部分已經(jīng)接近封頂，原本計(jì)劃今年11月前后交房。對(duì)于萬(wàn)科涉及土地違規(guī)事件，業(yè)主在震驚之余，多數(shù)表示愿意等待萬(wàn)科與當(dāng)?shù)卣�府等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)結(jié)果。

　　事態(tài)發(fā)展至此，如果按照政府建議的推倒還耕或改為回遷房，則意味著萬(wàn)科在此項(xiàng)目上損失巨大。

　　土地督察部門(mén)早已要求整改，無(wú)論是當(dāng)?shù)卣�府，還是五礦萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該早有耳聞。那為何這些問(wèn)題一直被擱置至一期項(xiàng)目接近封頂呢？一位北京的開(kāi)發(fā)商告訴記者：“原因是對(duì)這一拿地模式的認(rèn)可。地方政府依賴開(kāi)發(fā)商帶來(lái)政績(jī)和土地財(cái)政，而開(kāi)發(fā)商則能夠以此方式獲得廉價(jià)土地。”

　　“北京歡慶城項(xiàng)目”的征地過(guò)程存在種種疑點(diǎn)。

　　有媒體援引一些村民的說(shuō)法稱，2010年3月8日，當(dāng)?shù)卮迕衽c村委會(huì)簽訂了《香河縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)合同書(shū)》，在經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府層層“包裝”后，流轉(zhuǎn)耕地終變成了“歡慶城”。

　　然而，早在當(dāng)年1月8日，五礦建設(shè)集團(tuán)、北京萬(wàn)科集團(tuán)、河北建設(shè)集團(tuán)即與香河縣政府簽約，三集團(tuán)將在香河縣聯(lián)手打造生態(tài)型新市鎮(zhèn)。這一被冠以新農(nóng)村建設(shè)的項(xiàng)目即位于蔣辛屯鎮(zhèn)境內(nèi)。

　　更值得玩味的是，香河縣國(guó)土局出讓的5宗住宅用地是被萬(wàn)科集團(tuán)和五礦置業(yè)以底價(jià)拍得。而且，這片土地本應(yīng)用于征轉(zhuǎn)后的回遷房安置。

　　只是撞在槍口上？

　　在現(xiàn)行的中國(guó)土地管理模式之下，相關(guān)法律法規(guī)并不少見(jiàn)，但為何土地違法依然居高不下，且地方政府往往成為違法的主體？

　　對(duì)于萬(wàn)科香河項(xiàng)目涉及的違規(guī)征地問(wèn)題，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為僅僅是“撞在槍口上了”，然而，這并不是經(jīng)由媒體曝光并得到處罰的例違規(guī)征地現(xiàn)象。

　　對(duì)于三線或者更小的城市而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)提升城市面貌、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑，而且大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這方面會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，所以一些地方政府會(huì)開(kāi)出各種優(yōu)惠政策，主動(dòng)引進(jìn)外來(lái)大型房企。

　　4月18日，國(guó)土資源部公示了5起公開(kāi)通報(bào)的國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件，其中影響大的也是一家大型房企碧桂園。

　　2007年6月至2008年7月，安徽省和縣政府違法批準(zhǔn)征收集體土地5043.83畝，違規(guī)收儲(chǔ)國(guó)有農(nóng)用地1239.9畝，用于建設(shè)如山湖城項(xiàng)目。2007年6月和2009年8月，和縣政府將其中的3034.89畝集體土地(耕地1248.09畝)分兩期違規(guī)出讓給安徽和縣碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和安徽和縣碧桂園鳳凰酒店有限公司。截至2010年8月，實(shí)際用地1660.95畝(耕地1020畝)。其中，鳳凰酒店(含體育館)占地200畝，建筑面積9.47萬(wàn)平方米；房地產(chǎn)項(xiàng)目占地1460.95畝，建筑面積75.47萬(wàn)平方米。另外，和縣政府還違法占用1008.07畝土地違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，違法占用109.1畝土地建設(shè)如山湖城項(xiàng)目區(qū)道路。和縣碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未取得《建筑施工許可證》，即施工建設(shè)部分建筑，形成了違法建設(shè)事實(shí)。

　　這一事件的終處理方案是碧桂園停工并處以100萬(wàn)元罰款，這場(chǎng)違規(guī)批、占土地案還在安徽和縣引發(fā)了一場(chǎng)不小的官場(chǎng)問(wèn)責(zé)，包括和縣3名前任、現(xiàn)任縣委書(shū)記在內(nèi)的11名官員受罰，引起廣泛關(guān)注。

　　新華社文章進(jìn)一步披露了和縣案中的細(xì)節(jié)，例如碧桂園拿地?cái)?shù)千畝，卻只向和縣政府支付每平方米73元的費(fèi)用。

　　此外，媒體曝光的云南宜良縣“租用千畝農(nóng)用地建造人工湖”事件也備受關(guān)注。該事件的項(xiàng)目全稱為“南盤(pán)江宜良城區(qū)段水環(huán)境治理人工濕地項(xiàng)目”，項(xiàng)目采取租地方式，租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶600戶1000余畝土地。部分群眾則認(rèn)為，該項(xiàng)目以改善環(huán)境之名，低價(jià)強(qiáng)租村民承包地，日后便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是典型的“以租代征”。

　　云南省國(guó)土資源廳已責(zé)成昆明市國(guó)土資源局展開(kāi)實(shí)地調(diào)查。

　　細(xì)看開(kāi)發(fā)商與地方政府合作的慣用手段包括：以開(kāi)發(fā)征地的名義要求農(nóng)民交出土地、以土地平整的名義進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)、邊開(kāi)工邊取得各種證件。

　　這一做法看似簡(jiǎn)單，卻屢禁不止。2010年，中國(guó)發(fā)現(xiàn)違法用地案件5.3萬(wàn)件，涉及土地面積41.8萬(wàn)畝，其中立案查處違法用地案件2.8萬(wàn)件。

　　屢禁不止的違法用地

　　引進(jìn)房企進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)并不違法，但為何一些地方政府土地違規(guī)問(wèn)題會(huì)層出不窮？

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，商品房只能建設(shè)在國(guó)有建設(shè)用地上，在集體用地上建設(shè)商品房對(duì)外出售被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，屬于中央政府禁止之列。

　　換言之，地方政府如果想將集體用地變成國(guó)有建設(shè)用地，需要經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批環(huán)節(jié)，且要本區(qū)域有相應(yīng)的農(nóng)地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，兩個(gè)條件都滿足的情況下方屬不違法。

　　楊重光認(rèn)為，地方政府之所以不采用正規(guī)途徑，而是采取“以租代征”等違規(guī)辦法來(lái)賣(mài)地，主要原因可能在于手頭沒(méi)有農(nóng)地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，或者需要“出賣(mài)”的土地是耕地甚至基本農(nóng)田，而這種情況下，縣級(jí)政府往往無(wú)權(quán)審批。

　　所謂“以租代征”，即通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。

　　“(正因?yàn)樯霞?jí)政府可能不批準(zhǔn))所以地方政府經(jīng)常采取擴(kuò)大城市規(guī)劃、增加用地指標(biāo)、‘以租代征’等多種手段違規(guī)用地�！睏钪毓庹J(rèn)為，地方政府違法用地這已是一個(gè)老問(wèn)題了。

　　當(dāng)前中央政府的樓市調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市正在成為大勢(shì)所趨。土地價(jià)格較低是中小城市吸引大型房企的一大優(yōu)勢(shì)，而土地出讓環(huán)節(jié)是否透明、用地管理是否規(guī)范則是其一大隱憂。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部中國(guó)區(qū)首席計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉倩對(duì)本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入三線或者更小的城市，或許會(huì)有很大的利潤(rùn)，但土地違規(guī)潛在的風(fēng)險(xiǎn)也需要防范。

　　對(duì)于香河土地違法案件，劉倩認(rèn)為，從目前外界披露的信息來(lái)看，還難以判斷其中的具體責(zé)任是在哪一方。但如果相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是通過(guò)公開(kāi)的土地招拍掛環(huán)節(jié)獲得的國(guó)有建設(shè)用地，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么企業(yè)看起來(lái)就沒(méi)有什么違法違規(guī)的行為，地方政府的責(zé)任可能會(huì)大一些。