加息將與原有調(diào)控政策疊加施壓

　　自2011年“新國八條”出臺以來，“房地產(chǎn)稅”、“限購令”、“地方房價控制目標”等成為一季度的樓市關(guān)鍵詞。截至3月末，限購范圍擴大至全國40多個城市，并有608個城市公布了2011年“房價調(diào)控目標”。與此同時，央行自2010年10月起先后四次加息，對房地產(chǎn)市場施壓。從一、二線城市3月樓市境況來看，調(diào)控效果較為明顯。

　　3月為房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，然而在嚴厲的調(diào)控政策面前，今年3月的樓市顯得灰暗了許多。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，在監(jiān)測的30個大中城市中，3月城市樓市成交量相對去年3月有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度大，達到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

　　一般而言，在加息周期開始階段，對房地產(chǎn)市場的影響并不大，其影響是一個漸進的、累加的過程，往往是進入加息周期的后半段、甚至后一次后，房地產(chǎn)市場才會受到顯著影響。2004年至2007年間，央行曾6次加息，在2006年前加息對樓市基本沒影響，但2007年四季度樓市開始明顯降溫。而本輪加息由于是在房地產(chǎn)貸款持續(xù)緊縮基礎(chǔ)之上的，所以對樓市的影響可能會超過以往。

　　相較于對房價的單一調(diào)控政策，加息與調(diào)控政策疊加的效應(yīng)將更加明顯。分析認為，相比嚴格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，缺乏更好的投資渠道。第三輪調(diào)控更加嚴厲地打擊了投資需求，而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯地上漲，對投資需求也將進一步抑制。由于持有成本在持續(xù)增加，已經(jīng)購房的部分投資者有可能轉(zhuǎn)售房源，二手房市場供應(yīng)量將增加，議價空間將逐步加大。由此加息與調(diào)控政策對房價控制力度將形成疊加效應(yīng)。

　　四五月或?qū)⒂瓉怼肮拯c”

　　中信證券席宏觀分析師褚建芳認為，一到二次的加息對國內(nèi)樓市影響不會很大，但如果央行連續(xù)加息并累加到一定階段的時候，對房地產(chǎn)市場的影響將會顯現(xiàn)出來。

　　分析人士認為，成交量的大幅下滑和房價松動的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受采訪時表示：隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價格將有望出現(xiàn)回落。他認為，“4月份，遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)下跌，也即房價將出現(xiàn)‘拐點’”。

　　楊紅旭還強調(diào)，目前開發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過去的寬松轉(zhuǎn)為緊張。一方面開發(fā)企業(yè)外部融資受限，另一方面內(nèi)部銷售遇阻，而隨著存貸款基準利率的上調(diào)，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還會進一步趨緊，被迫降價的房企會增多。

　　對于本次加息，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，加息源于整體經(jīng)濟調(diào)控需要，房地產(chǎn)自然難逃影響。加上新一輪調(diào)控政策剛剛出臺，利率上調(diào)將加重眼下樓市交投趨冷的走勢。在此影響下，第四季度樓市交易衰退會略微加快，房價下調(diào)的空間也會相應(yīng)增大。

    嚴防熱錢流入

　　資本管制、上調(diào)存準率或雙劍齊發(fā)

　　昨日，一直主張開放投資金流動市場的國際貨幣基金組織(IMF)提出允許新興國家實行資本管制。而外匯局發(fā)布報告表示，要密切監(jiān)控跨境資本流動，防范“熱錢”流入。下一階段，外匯管理部門將保持對“熱錢”的高壓打擊態(tài)勢。

　　預測國際收支保持較大順差外匯局表示對“熱錢”流入高壓打擊

　　日前，外匯局發(fā)布的2010年《中國國際收支報告》中指出，2011年我國國際收支將保持較大順差格局。隨著全球經(jīng)濟持續(xù)復蘇，國際貿(mào)易和投資活動穩(wěn)步回升，利差、匯差等因素可能增加我國資本凈流入。

　　據(jù)外管局此前發(fā)布的《跨境資金流動監(jiān)測報告》顯示，2010年“熱錢”凈流入355億美元，占外匯儲備增量的7.6%。過去十年，中國年均“熱錢”流入250億美元，占同期外匯儲備增量的9.0%。截至2010年末，中國外匯儲備余額已達2.85萬億美元。而去年四季度，隨著國際金融市場逐步企穩(wěn)和境外流動性日益充裕，我國資金凈流入更出現(xiàn)明顯反彈，資本和金融項目順差達到1189億美元。

　　為刺激經(jīng)濟，主要發(fā)達經(jīng)濟體繼續(xù)推行低利率和量化寬松貨幣政策，全球流動性寬松趨勢未見改變。歐美央行開始傳出推出刺激政策的可能，但市場分析認為歐美發(fā)達國家短期暫時不會出動大規(guī)模緊縮政策回收流動性，新興經(jīng)濟體面臨沖擊仍大。

　　上周，美聯(lián)儲暗示QE3不會推出，但目前美國核心通脹率不高以及失業(yè)率尚未回落到危機前4%～5%的水平，分析師指出美聯(lián)儲可能會繼續(xù)實施QE2至二季度結(jié)束，短期內(nèi)退出可能性較小。此外，歐元區(qū)2月份制造業(yè)物價指數(shù)和消費者物價指數(shù)分別達到了6.1%和2.4%，但陷于歐債危機的國家經(jīng)濟尚未恢復，歐元區(qū)加息并不迫切。

　　廣東省社科院研究員黎友煥的監(jiān)測也顯示，近國際流動資金總體上呈現(xiàn)凈流入的態(tài)勢，而且同比和環(huán)比的波動在變大。

　　外管局表示，在當前國際經(jīng)濟金融環(huán)境下，要密切監(jiān)控跨境資本流動，防范“熱錢”流入。下一階段，外匯管理部門將進一步完善應(yīng)對跨境資金異常流動的預案，保持對“熱錢”的高壓打擊態(tài)勢。