據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，1月上海成交一手住宅8817套，成交量環(huán)比2010年12月的11510套下跌了23%；均價每平方米22992元，與 12月的均價每平方米 24176元相比，下跌5%。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，春節(jié)前調(diào)控政策密集出臺，對成交量肯定會有影響，從趨勢來看，政策還需要時間消化，未來成交量將會繼續(xù)萎縮。

　　高端住宅相對堅(jiān)挺 低總價住宅成交量跌去三成

　　上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，800萬元以上的高端住宅1月成交467套，環(huán)比去年12月的544套下跌16%，低于大盤成交量的跌幅。

　　從總價區(qū)間看，總價500-800萬元的一手住宅成交量跌幅最大，1月成交493套，環(huán)比去年 12月的944套，跌48%；300-500萬元總價的成交量跌幅次之，1月成交 975套，環(huán)比跌幅39%。低總價住宅受大盤影響成交下跌，總價120-150萬元的一手住宅僅成交1490套，下跌了34%。

　　從單價區(qū)間看看，單價3-4萬元的住宅成交量衰退最大，1月成交812套，環(huán)比下跌44%，該單價集中的內(nèi)中環(huán)一手住宅成交均價為每平方米38415元，環(huán)比去年12月下跌5%。單價2.5-3萬元的住宅1月成交603套，環(huán)比去年12月的881套下跌32%；該單價集中在中外環(huán)環(huán)線，成交均價為每平方米28112元，上漲0.6%。

　　陳史翎認(rèn)為，800萬元以上的高端住宅跌幅相對低于大盤，說明資金雄厚的買方依舊看好后市。但停購三套住宅的政策未來將會影響到該類買家，高端住宅的成交量有可能繼續(xù)受挫。

　　外郊環(huán)均價跌10.6% 可能續(xù)走補(bǔ)跌行情

　　1月上海外郊環(huán)成交一手住宅4600套，占當(dāng)月市場成交量的52%，占比幅度最大，但成交均價從去年12月的每平方米 21734元下跌至19437元，環(huán)比跌幅10.6%，是環(huán)線市場上跌幅最大的產(chǎn)品線，原因在于存量房源偏多，供應(yīng)量已經(jīng)過剩。

　　截至2月6日，上海外郊環(huán)在售的一手房源約有17.5萬套，去年上海全年一手房的月平均成交量6975套，外郊環(huán)明顯存在供應(yīng)量過剩現(xiàn)象。按照目前外郊環(huán)月成交量4600套來推算，消化存量還需38個月。所以一旦成交量放緩，該環(huán)線開發(fā)商的銷售壓力將非常大，未來可能出現(xiàn)開發(fā)商削價競爭、降價求售的現(xiàn)象。

　　去年外郊環(huán)住宅熱銷，量價齊漲，吸引大量開發(fā)商聚集，加速開發(fā)推量。其次，外郊環(huán)住宅價格也有虛胖成分。地鐵、低價等利好吸引大批買家進(jìn)場，透支了該區(qū)域的房價上漲空間。一旦成交量縮小，該區(qū)域的修正幅度會最大，出現(xiàn)補(bǔ)跌趨勢。另外，房貸利率上調(diào)也會對首次購房者形成壓力，首次購房者集中的外郊環(huán)成交量將面對更大的壓力。建議預(yù)算在單價1.2-1.8萬元住宅的購房者冷靜觀察市場變化，等待開發(fā)商降價。