導(dǎo)讀：恰是土地財(cái)政無(wú)法割舍、土地市場(chǎng)趨于理性的寫(xiě)照

用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)

　　提要：

　　觀(guān)點(diǎn)1：錢(qián)少且貴——資金價(jià)值更突顯

　　觀(guān)點(diǎn)2：價(jià)值透支——房?jī)r(jià)地價(jià)無(wú)空間

　　觀(guān)點(diǎn)3：樓市求穩(wěn)——市場(chǎng)政府共訴求

　　觀(guān)點(diǎn)4：下漲上限——利潤(rùn)空間被壓扁

　　觀(guān)點(diǎn)5：調(diào)控地價(jià)——自我革命是根本

　　近，土地流拍現(xiàn)象逐漸增多。

　　今年以來(lái)，調(diào)控嚴(yán)厲的一線(xiàn)城市流拍地塊已達(dá)11宗，如果下半年以同樣速度流拍，將超過(guò)流拍歷史第三峰的2012年，也許，這還預(yù)示著明年的勢(shì)態(tài)。

一線(xiàn)城市住宅地塊流拍走勢(shì)

　　相對(duì)火熱的二線(xiàn)城市，今年以來(lái)流拍地塊102宗，相當(dāng)于每個(gè)二線(xiàn)城市都有3-4宗地塊流拍。預(yù)計(jì)下半年流拍地塊還會(huì)繼續(xù)增加。

二線(xiàn)城市住宅地塊流拍走勢(shì)

　　250多個(gè)三四線(xiàn)城市也有315宗地塊流拍。幾乎可以肯定，今年三四線(xiàn)城市流拍地塊數(shù)量將創(chuàng)造新的歷史高峰。

三四線(xiàn)城市住宅地塊流拍走勢(shì)

　　究竟是什么原因?qū)е逻@樣的情況發(fā)生呢?

　　01 觀(guān)點(diǎn)1：錢(qián)少且貴——資金價(jià)值更突顯

　　有人認(rèn)為：房企大多沒(méi)錢(qián)了。的確，房企資金將越來(lái)越緊，沒(méi)錢(qián)的企業(yè)將越來(lái)越多。沒(méi)錢(qián)就不會(huì)有更大力度的投資、拿地和新開(kāi)工，當(dāng)然也就沒(méi)有銷(xiāo)售的更快增長(zhǎng)。從今年上半年房企到位資金來(lái)看，按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長(zhǎng)”的負(fù)值區(qū)間。

按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款增速

　　貸款收緊的狀態(tài)不會(huì)改變，防風(fēng)險(xiǎn)仍是要?jiǎng)?wù)。房企被迫廣開(kāi)門(mén)路、自籌資金。相比去年上半年，自籌資金多增2268億元，彌補(bǔ)了按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款的減少。

自籌資金增速

　　雖然房企自籌資金增速還在攀升，但非標(biāo)業(yè)務(wù)也在收斂，自籌資金難度不斷加大，預(yù)計(jì)下半年增長(zhǎng)空間有限，甚至不排除增速下降。畢竟，目前的資金監(jiān)管邏輯仍然是控制資金流向房地產(chǎn)，類(lèi)似2013-2014年房企自籌資金增量大增的可能性已經(jīng)不大了。

自籌資金同比凈增

　　自籌資金渠道縮窄，就要依賴(lài)客戶(hù)資金。定金及預(yù)收款增速仍處于高位，這是房企沖刺上半年業(yè)績(jī)的結(jié)果，提高付比例、搶收現(xiàn)金相當(dāng)于提前透支了客戶(hù)的資金。

定金及預(yù)收款增速

　　從居民部門(mén)杠桿率來(lái)看，央行發(fā)布數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)50%。但是，這還僅僅是居民消費(fèi)貸款占存款的比重。如果考慮居民經(jīng)營(yíng)性貸款也是負(fù)債，杠桿率將達(dá)到63.5%，再加上公積金貸款也是負(fù)債(上半年大約6000億元)，則居民部門(mén)杠桿率將達(dá)到64.3%。

住戶(hù)部門(mén)杠桿率

　　當(dāng)然，有人說(shuō)，居民負(fù)債還有民間借債、互聯(lián)網(wǎng)金融貸款等，不過(guò)，未計(jì)入存款中也有民間借款、互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)?shù)�，相互�?duì)沖，可以忽略不計(jì)了。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速趨勢(shì)性下降，人均衣著支出、食品支出、生活用品支出增速也都趨勢(shì)性下降，印證了居民可用資金余量減少。

城鎮(zhèn)居民人均支出增速趨勢(shì)性下降或持平項(xiàng)目

　　居民購(gòu)房不是沒(méi)有需求，而是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力了。有人會(huì)說(shuō)，居民不是還有房子嗎?那也是資產(chǎn)啊。應(yīng)該用貸款除以(儲(chǔ)蓄+房子)來(lái)計(jì)算居民部門(mén)杠桿率。話(huà)雖不錯(cuò)，但房子不是流動(dòng)資產(chǎn)，即便可以賣(mài)掉，但很可能還是需要再次花在房子上。

　　無(wú)論如何，居民可動(dòng)用儲(chǔ)蓄已經(jīng)接近極限(能買(mǎi)房的人可能幾乎沒(méi)有多余的儲(chǔ)蓄，擁有大量?jī)?chǔ)蓄余額的人可能并沒(méi)有在買(mǎi)住房)，住戶(hù)部門(mén)杠桿率基本沒(méi)有上升空間了。這也預(yù)示著定金及預(yù)收款增速將繼續(xù)趨勢(shì)性下滑，下半年會(huì)進(jìn)入“零增長(zhǎng)區(qū)間”。雖然央行定調(diào)“去杠桿”變成“穩(wěn)杠桿”，并且正在定向放水，但像過(guò)去那樣的大水漫灌不會(huì)再有了，M2增速不會(huì)再回到兩位數(shù)應(yīng)該也是大概率的。

貨幣供應(yīng)量變化

　　尤其不要抱有幻想的是：定向放水與房地產(chǎn)基本無(wú)關(guān)。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)行業(yè)周邊都是水，房企立馬渴死也不太容易，除非自己“找”死。因?yàn)�，如果房地產(chǎn)的上下游企業(yè)都不再那么缺錢(qián)，它們也不會(huì)逼著房企還債、付款，甚至可能為它們?nèi)谫Y、墊款。房企也并非真的日子過(guò)不下去了。至少在名義上，房企賬上的錢(qián)依然很多。無(wú)論是到位資金減去投資，還是銷(xiāo)售收入減去投資，近兩三年，房企資金盈余都是增長(zhǎng)的。

房企現(xiàn)金流走勢(shì)

　　只不過(guò)，賬上有錢(qián)，未必能動(dòng)，因?yàn)殇N(xiāo)售回款作為項(xiàng)目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取，賬上不能動(dòng)用的錢(qián)越來(lái)越多，越大的房企賬上越有錢(qián)、也許現(xiàn)金越短缺，因?yàn)檫�要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績(jī)。

錢(qián)少了，土豪也理性了。這就是調(diào)控的金融邏輯：流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢(qián)自然就會(huì)省著點(diǎn)花了，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來(lái)了。

各線(xiàn)城市成交住宅用地溢價(jià)率

　　下半年，大家都沒(méi)錢(qián)的時(shí)候，房企可用的錢(qián)不會(huì)更多，房企資金已經(jīng)很金貴了。政府也要過(guò)年，年底前不乏優(yōu)質(zhì)地塊推出，現(xiàn)在收緊錢(qián)袋，未來(lái)就可以投到有價(jià)值的地方去。