觀點(diǎn)：土地市場流拍增多 并非市場下行信號
04 觀點(diǎn)4：下線上漲——利潤空間被壓扁
樓市零增長，房價依然限，地價創(chuàng)新高。
回顧歷史，當(dāng)2008年金融危機(jī)爆發(fā)時，二線城市和三四線城市政府推出土地樓面地價曾經(jīng)有所下降，也僅僅是從2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。
二線城市歷年推出和成交樓面價格走勢
經(jīng)歷2008年底的4萬億元救市，2009-2010年地價回升。2011年樓市被調(diào)控打壓，市場冷卻，地價從2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米，地價僅僅下降了27元/平米。2013年政策再次刺激，地價開始上升，雖然經(jīng)歷了2014年的調(diào)控降溫，銷售面積和銷售額雙雙下降了-7.6%和-9.1%，但地價再也沒有下降，直到2018年一路上揚(yáng)至3987元/平米。
惜土如金
假如樓市真的冷卻，土地市場成交慘淡、地價出現(xiàn)明顯下降的跡象，地方政府就會放棄低價賣地，進(jìn)而“捂地惜售”，土地供應(yīng)面積上不來，住房供求關(guān)系緊張的矛盾就會進(jìn)一步加劇。房企饑餓、市場饑餓的舊景又會重現(xiàn)，土地市場又會慢慢回溫。誰能挺過五年周期?大概沒有一家大型房企的土地儲備面積超過5年，很多房企挺不過兩年，不補(bǔ)倉就只能萎縮。哪怕地價更貴，只要市場能接受、利潤有空間，房企只能被動拍地。
但是，政府可以。
政府不賣地，債務(wù)雪球越滾越大，不擔(dān)心還不了利息嗎?歐洲央行日本都曾經(jīng)實(shí)施負(fù)利率政策，借錢非但不要利息，反而可以倒收利息，可見貨幣權(quán)是多么的重要啊。地方債務(wù)還可以展期，城市建設(shè)也可以放緩，房地產(chǎn)稅更可以彌補(bǔ)。哪怕未來地價基本不漲，也不會降，2018年不會，2019年不會，未來更不會，人多地少決定了國情，地價只能繼續(xù)看漲。
土地出讓金
大房企儲備土地可以應(yīng)付兩年的項(xiàng)目開發(fā)，但依然需要補(bǔ)充庫存。
如果地價上漲，房價也可以上漲，房企還是會補(bǔ)倉，因?yàn)樾枨筮�在(以后我們會專文探討住房市場需求究竟能夠維持多少年)。如果房價不漲，地價也不漲，利潤空間穩(wěn)定，房企依然可以做下去。然而現(xiàn)實(shí)是：房價地價差在不斷縮小。沒有哪個企業(yè)可以持續(xù)虧損下去。
市場理性
市場正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。
地方政府太“貪心”，正是土地市場流拍增多的根本原因。這恰恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應(yīng)，如果企業(yè)被迫高價拿地、低價賣房，那才是不堪的。
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