●住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，是我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期制度的一個(gè)重大例外，等于向社會(huì)宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期而永久有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實(shí)上永久存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來(lái)我國(guó)重樹(shù)民眾創(chuàng)造和保有財(cái)富信心的具價(jià)值的法律制度。

　　●《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是有條件的觀點(diǎn)，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費(fèi)用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度。

　　●但是，住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期無(wú)條件并不表明土地使用權(quán)人沒(méi)有義務(wù)繳納土地費(fèi)用。在物權(quán)制度的構(gòu)造上，住宅土地使用權(quán)人在自動(dòng)續(xù)期后是否繳納或者如何繳納土地費(fèi)用，是一個(gè)與土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期沒(méi)有關(guān)系的、待解決的法律問(wèn)題。

　　溫州20年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期繳費(fèi)事件，使“住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期要不要附條件”的問(wèn)題成為近期社會(huì)各界討論的熱點(diǎn)，其焦點(diǎn)又集中于土地使用權(quán)人在續(xù)期后要不要繳納土地費(fèi)用。

　　目前，令人較為困惑的是，來(lái)自法學(xué)界的聲音同樣充滿了不確定性。來(lái)自社會(huì)不同方面的聲音是嘈雜的，總體表現(xiàn)出對(duì)我國(guó)住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的落實(shí)及其未來(lái)命運(yùn)的擔(dān)憂。

　　《物權(quán)法》第149條僅限于自動(dòng)續(xù)期(權(quán)利存續(xù))問(wèn)題，并不涉及土地費(fèi)用等其他問(wèn)題

　　《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”為了理清《物權(quán)法》第149條第1款在我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度中的應(yīng)有地位，有必要回過(guò)頭去看看這個(gè)條款是如何寫(xiě)成的。

　　第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議2005年10月19日審議《物權(quán)法(草案)》(四次審議稿)時(shí)，法律委員會(huì)做了修改情況的匯報(bào)，表達(dá)了如下的意見(jiàn)：關(guān)于土地使用權(quán)的期限，有建議延長(zhǎng)使用年限和取消使用年限的不同意見(jiàn);關(guān)于續(xù)期后的土地使用費(fèi)，有不繳和繳納少量土地使用費(fèi)的不同意見(jiàn)。法律委員會(huì)研究認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂(lè)業(yè)，建議將《物權(quán)法(草案)》(三次審議稿)第155條修改為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期;……”(第1款)“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定�！�(第3款)由此，《物權(quán)法(草案)》(四次審議稿)第155條明確表述住宅土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”。

　　第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議2006年8月22日審議《物權(quán)法(草案)》(五次審議稿)時(shí)，人大常委會(huì)組成人員對(duì)《物權(quán)法(草案)》第149條第1款規(guī)定的住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期普遍表示贊成。有的常委會(huì)委員對(duì)第149條第2款的規(guī)定有不同意見(jiàn)，提出住宅建設(shè)用地續(xù)期后住戶還要支付土地使用費(fèi)，這樣規(guī)定是否合適，建議進(jìn)一步研究。法律委員會(huì)經(jīng)研究認(rèn)為，住宅土地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，以不作規(guī)定為宜;屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究;建議僅規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。”由此形成《物權(quán)法(草案)》(六次審議稿)第149條第1款。

　　由上可知，住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期要不要附條件(諸如續(xù)期期限、土地費(fèi)用負(fù)擔(dān)等)在立法時(shí)是有過(guò)反復(fù)討論的，但并沒(méi)有形成住宅土地使用權(quán)續(xù)期后的土地費(fèi)用繳納與否的一致意見(jiàn)，僅是把這個(gè)問(wèn)題另作處理。這表明住宅土地使用費(fèi)的繳納與否不影響住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期。這是可以討論并且應(yīng)當(dāng)分開(kāi)處理的問(wèn)題。

　　我國(guó)物權(quán)立法區(qū)分處分行為和負(fù)擔(dān)行為，物權(quán)的效力在相當(dāng)程度上不受負(fù)擔(dān)行為及其所發(fā)生的變化之影響。因此，在《物權(quán)法(草案)》(四次審議稿)中將土地使用權(quán)續(xù)期的期限和土地使用費(fèi)的繳納問(wèn)題(負(fù)擔(dān)行為所要解決的問(wèn)題)授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定，沒(méi)有什么不妥當(dāng);后來(lái)刪除了這些難以決定的內(nèi)容，也是合情合理的。

　　我想強(qiáng)調(diào)的是，《物權(quán)法》第149條第1款所要解決的問(wèn)題，僅限于住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期(權(quán)利存續(xù))問(wèn)題，并不涉及土地費(fèi)用負(fù)擔(dān)等其他問(wèn)題。

　　第149條的制度意義，是實(shí)現(xiàn)了百姓永久使用國(guó)有土地的夢(mèng)想

　　住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期要不要附條件，這是一個(gè)老問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生實(shí)際與我國(guó)國(guó)有土地的有償使用和限期使用制度有關(guān)，更與我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)行的物權(quán)法定主義的邏輯、區(qū)分處分行為和負(fù)擔(dān)行為的制度結(jié)構(gòu)有關(guān)。

　　自表述住宅土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”后，立法者都是將住宅土地使用權(quán)的存續(xù)問(wèn)題和土地使用費(fèi)的交納問(wèn)題區(qū)別對(duì)待的，這是我們認(rèn)識(shí)《物權(quán)法》第149條自動(dòng)續(xù)期制度時(shí)絕對(duì)不能忽視的前提條件。不注意這個(gè)前提條件，圍繞《物權(quán)法》第149條所展開(kāi)的爭(zhēng)論多少都會(huì)失去意義。承認(rèn)并注意到這個(gè)前提條件，我們才能合理解釋《物權(quán)法》第149條第1款的創(chuàng)新意義和制度價(jià)值：住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)百姓永久使用國(guó)有土地的夢(mèng)想。

　　眾所周知，除劃撥土地使用權(quán)外，國(guó)有土地使用制度實(shí)行有償使用和限期使用，土地使用者應(yīng)與國(guó)家(政府)訂立土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權(quán);以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權(quán)，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿而終止。在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　但是，《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，與上述法定的國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期制度完全不同，依照“新法優(yōu)于舊法”的規(guī)則，無(wú)異于在住宅土地使用權(quán)事項(xiàng)上廢除了土地使用權(quán)的申請(qǐng)續(xù)期制度。住宅土地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，是我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期制度的一個(gè)重大例外，等于向社會(huì)宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期而永久有效。該規(guī)定強(qiáng)化并有效落實(shí)了民眾對(duì)“居者有其屋、有恒產(chǎn)者有恒心”的殷切期盼，奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實(shí)上永久存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來(lái)我國(guó)重樹(shù)民眾創(chuàng)造和保有財(cái)富信心的具價(jià)值的法律制度。