近三年來(lái)，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議頭一次鄭重提出房地產(chǎn)問(wèn)題，并給出明確意見(jiàn)，“住房改革以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)”。在一系列動(dòng)作中，包括鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)繁榮等，都為化解房地產(chǎn)庫(kù)存帶來(lái)希望。在不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，至少這對(duì)庫(kù)存積壓的不少偏遠(yuǎn)城市而言，釋放了一個(gè)積極信號(hào)。而不管是租賃還是銷(xiāo)售，盤(pán)活房源，提高使用率都將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。

　　以“通”代“限”滿(mǎn)足“新市民”

　　從本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)議題的主旨來(lái)看，新的住房改革以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)。會(huì)議重點(diǎn)提出要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　要落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶(hù)籍人口在就業(yè)地落戶(hù)，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。

　　要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

　　對(duì)此，專(zhuān)家解讀認(rèn)為，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，必須長(zhǎng)期短期手段并用，綜合運(yùn)用各項(xiàng)措施。從長(zhǎng)期看，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，主要是推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化 ，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶(hù)。這要求戶(hù)籍制度改革與深化住房制度改革同時(shí)推進(jìn)，形成合力。

　　“去庫(kù)存、分類(lèi)調(diào)控的大方向沒(méi)有改變。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受南都記者采訪(fǎng)認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展依然有壓力的市場(chǎng)，政策會(huì)有所差異化有所傾斜，可能出現(xiàn)進(jìn)一步首付下降、契稅方面的優(yōu)惠。但這些都是附著型的，不是原則性的。對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出有關(guān)政策的重點(diǎn)應(yīng)該是，根據(jù)各地實(shí)際情況，來(lái)試行一些細(xì)節(jié)化的差異化方式，而非“一刀切”。

　　據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在改革方向上，商品房市場(chǎng)和棚改安置房打通;商品房與公租房打通;商品房和租賃市場(chǎng)打通。而打通這三條渠道，有助于化解住房市場(chǎng)矛盾。

　　在供給側(cè)改革范疇，面向青年群體租賃需求的長(zhǎng)租公寓，也是去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的新領(lǐng)域。目前一些敢于嘗新的開(kāi)發(fā)商比如萬(wàn)科以及一些中型開(kāi)發(fā)商已瞄上出租公寓這一萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。

　　降房?jī)r(jià)需配合政策優(yōu)化

　　近三年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，唯在今年提到房地產(chǎn)，這在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)也意味著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)離不開(kāi)房地產(chǎn)的提振，庫(kù)存高峰逐步來(lái)臨急需化解，而房地產(chǎn)的穩(wěn)定良性發(fā)展，無(wú)疑將為整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)助力。

　　中原地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)等多家業(yè)內(nèi)人士向南都記者分析稱(chēng)，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)以及庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)多次提及，問(wèn)題的嚴(yán)重性是“不言而喻”的。

　　在不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作提出去庫(kù)存的要求就意味著這項(xiàng)任務(wù)的高度，對(duì)于庫(kù)存積壓的不少城市來(lái)看，這釋放了一個(gè)備受歡迎的信號(hào)。

　　“不管是租賃還是銷(xiāo)售，盤(pán)活房源，提高使用率都是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的一件好事。對(duì)于廣深這樣的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)更是錦上添花，”黃韜認(rèn)為，目前中國(guó)上千個(gè)城市中多數(shù)都存在庫(kù)存過(guò)高的情況，政策要照顧多數(shù)城市行情，而一線(xiàn)的樓市正在穩(wěn)步回升，政策的“暖化”將推動(dòng)市場(chǎng)行情。

　　此次會(huì)議上還提出要求房企順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降價(jià)。對(duì)于這一點(diǎn)，華南某大型房企有關(guān)人士向南都記者直言，能降的都早就讓步了，有些四線(xiàn)城市甚至已經(jīng)虧本在賣(mài)。去庫(kù)存還需要更多政策“支招”，比如從戶(hù)籍制度、契稅政策上進(jìn)行優(yōu)化。

　　“未來(lái)的去庫(kù)存肯定是一個(gè)系列性的組合拳，從中央到地方的扶持性政策應(yīng)該還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪(fǎng)認(rèn)為，如果房企能以降價(jià)促銷(xiāo)相配合，則去庫(kù)存的效果可以大大增強(qiáng)。

　　此前中央已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策刺激房地產(chǎn)去庫(kù)存，但從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)去庫(kù)存化的推動(dòng)也需要開(kāi)發(fā)商積極參與配合，特別是通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)擴(kuò)大成交。另外方圓地產(chǎn)認(rèn)為，取消已經(jīng)過(guò)時(shí)的限制性政策，可能預(yù)示著部分仍然采取限購(gòu)政策的城市，有進(jìn)一步放松的空間。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng))：中央多次強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，包括鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)繁榮等，都為化解房地產(chǎn)庫(kù)存帶來(lái)希望。