中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房報(bào)告(2015-2016)》指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)超出預(yù)期，一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零;另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過�？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過�！睍r(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

　　專家認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在普遍意義上的短缺。一線城市因?yàn)槿丝诒�漲需求集中，三四線城市則出現(xiàn)了明顯的積壓，而且一線城市也存在少數(shù)人擁有過多房源，部分新增人口無力購房的矛盾。房地產(chǎn)大的問題不是簡(jiǎn)單只增加供應(yīng)能夠解決的，供應(yīng)不均衡、存量不均衡是癥結(jié);庫存并非影響房?jī)r(jià)的因素，市場(chǎng)價(jià)格是由供需決定，中國樓市的價(jià)格還受到政策影響。

　　在樓市需求萎靡與供應(yīng)增加的合力之下，樓市供需天平正向買方市場(chǎng)傾斜。目前，全國多個(gè)城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現(xiàn)供過于求的局面。應(yīng)該說，漠視樓市過剩的風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)的，因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)假如得不到及時(shí)化解，其破壞性早晚都會(huì)釋放出來。是選擇長遠(yuǎn)利益還是眼前利益，無疑考驗(yàn)著各級(jí)政府施政能力和開發(fā)商們的經(jīng)營管理水平。

　　商品房空置率是房地產(chǎn)開發(fā)的“紅綠燈”。據(jù)報(bào)道，目前美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%，而空置率10%是國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)紅燈。有研究者估計(jì)，中國目前的商品房空置率在26%左右，這一數(shù)據(jù)未得到官方證實(shí)，但國家統(tǒng)計(jì)局10月份公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國商品房待售面積6.65億平方米，同比增長16.4%，按我國人均住房面積30平方米計(jì)算，單是這些以待售形式存在的“空置房”，就可供2.2億人口居住。待售商品房增幅如此之高肯定是不正常的，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在難以克服的軟肋。由于國內(nèi)商品房開發(fā)商多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必然威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。商品房空置率居高不下，究其原因，一是過高的商品房?jī)r(jià)格，二是偏低的居民收入，前者抑制了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。

　　待售房面積驟增，房?jī)r(jià)仍然高企，另一個(gè)原因是信息嚴(yán)重不對(duì)稱，消費(fèi)者對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)知之甚少。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價(jià)格信息、房源信息，也可以借助廣告聲張?zhí)搫?shì)、誤導(dǎo)大眾。在一些被追漲的樓盤，購房者常常遭遇房屋“已售罄”的窘境，無疑加劇了“買漲不買跌”的從眾心理。

　　對(duì)于“住房過�！钡娘L(fēng)險(xiǎn)，地方政府并非一無所知，但他們卻處于一種矛盾的尷尬境地。各級(jí)政府是土地的擁有者，決定著土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價(jià)格，一旦房?jī)r(jià)下跌，勢(shì)必會(huì)減少政府的收入，除了土地轉(zhuǎn)讓的收入外,還包括稅費(fèi)收入等。同時(shí)，政府又是管理者，面對(duì)由于房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的公眾的質(zhì)疑和批評(píng)之聲，在國家加強(qiáng)保障性住房政策面前，各級(jí)地方政府又得有所表示。一邊是責(zé)任，一邊是利益，地方政府在極其矛盾和復(fù)雜的心態(tài)中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作中難以充分履職，這一點(diǎn)很容易被開發(fā)商加以“利用”。

　　目前，國內(nèi)商品房空置率計(jì)算方法與國際通行的計(jì)算方法并不一致，硬要照搬國際警戒線對(duì)比分析和宣傳，會(huì)對(duì)國家的宏觀調(diào)控產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。但是，商品房空置率達(dá)到一定界限時(shí)，國家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，使之在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間。面對(duì)國內(nèi)樓市連年飛漲而形成的高房?jī)r(jià)，適度下降既合情也合理，但必須采取有效的“軟著陸”措施，特別是通過擴(kuò)大保障性住房比重形成自然的結(jié)構(gòu)性降價(jià)，避免出現(xiàn)過快過猛的降價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。

　　高度警惕“住房過�！钡娘L(fēng)險(xiǎn)，政府才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有清醒的判斷和把握，才能正確而有效地運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康和理性。對(duì)房企而言，一定要明白“只有賣不出的房?jī)r(jià)，沒有賣不出的房子”的道理，誰首先拋棄暴利思維，搶先打出降價(jià)牌，誰就會(huì)成為死里逃生的幸存者。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))：庫存并非影響房?jī)r(jià)的因素，市場(chǎng)價(jià)格是由供需決定，中國樓市的價(jià)格還受到政策影響，消化高庫存，降價(jià)成為重中之重。