我省首張不動產(chǎn)權(quán)證在青島發(fā)放,人們又一次看到產(chǎn)權(quán)登記“房地合一”是發(fā)展方向。目前,實施“房地合一”管理體制的只有少數(shù)城市,如天津、重慶、青島等,通常是由國土資源和房屋管理局實施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。但我省和全國多數(shù)城市仍是“兩證分開”、“一證上市”,甚至有的市民手里有房產(chǎn)證而無土地證。

　　不影響交易、也不影響抵押貸款甚至拆遷補償,土地證“有用”嗎?更清晰、完整的產(chǎn)權(quán)登記離我們有多遠?

　　“房地合一”什么樣

　　為了直觀感受“房地合一”,3月1日,記者在濟南和青島各找了一位朋友,請他們把家里的房產(chǎn)證、土地證拍照傳給記者。濟南的朋友傳來兩本證:大紅的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》,青島是一本《房地產(chǎn)權(quán)證》,也是紅色的。雖然青島的《房地產(chǎn)權(quán)證》就要被新證代替,但“房地合一”的做法仍將延續(xù)。

　　在青島朋友這一本2014年1月頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》中,記者看到,其內(nèi)頁上半頁與濟南的房產(chǎn)證類似,載明權(quán)利人、坐落、共有狀況、登記時間和房屋狀況(建筑面積、套內(nèi)建筑面積、規(guī)劃用途、房屋性質(zhì));下半頁,青島增加了一欄“土地狀況”,則和濟南的《國有土地使用證》類似,標明地號、地類(青島為“土地用途”,兩證均填“住宅”)、使用權(quán)類型(青島為“取得方式”,兩證均填“出讓”)、使用年限、使用權(quán)面積。后邊的附圖頁,都貼著宗地的四至和圖形。

　　土地使用權(quán)面積的登載則大有不同。濟南朋友的《國有土地使用證》是按面積“分攤”,使用權(quán)面積38平方米,其中分攤面積38平方米,獨用面積一欄為空。而青島則三欄都空著。

　　濟南市某區(qū)國土資源分局地籍科負責人告訴記者,土地使用權(quán)的分割有不同的方法,濟南這個面積的算法是個人房產(chǎn)占宗地上全部建筑面積的比例,再乘以宗地總面積得來,每家可能只有幾平米幾十平米,雖然不能指定這些土地具體在哪里,但有“按份共有”之義;而青島的填法有“共同共有”意味。

　　土地使用權(quán)分割難在哪

　　在“房地分離”的城市,手持“雙證”的市民并沒有多少。有數(shù)據(jù)顯示,2014年濟南新建商品住宅總成交量超過6.1萬套,二手房成交量近3萬套,一年交易了9萬套,而濟南市全年只辦理了3783件國有土地使用權(quán)分割登記。就是說,只有3783套房子從開發(fā)商手中把國有土地使用權(quán)“大證”變成了“小證”。

　　為什么出現(xiàn)“分割難”?上述地籍科負責人告訴記者,在濟南,辦土地使用權(quán)分割登記的前提是已辦理房產(chǎn)證,就是說,開發(fā)商的土地若曾拿去抵押貸款,需先還清貸款贖回土地。另外,一旦有違規(guī)超建、配套甩項、驗收不合格等情況,小區(qū)拿不到房產(chǎn)證,自然就拿不到土地證。

　　另外,上述“按份共有”的計算辦法,也讓分割變得滯后。他說,要算出個人的“分攤面積”,就必須等整宗地都開發(fā)完畢、所有房源都出來測繪報告,才能算出總建筑面積。

　　維護權(quán)益應著眼長遠

　　記者從房管部門獲悉,濟南的交易政策是“一證上市”,光有房產(chǎn)證,沒有土地證,也不影響交易、抵押貸款、甚至拆遷安置。對開發(fā)商也沒有硬性政策約束�！袄习傩沼X得沒用,購房合同也沒寫,開發(fā)商自然懶得麻煩�！鄙鲜鰸�南朋友告訴記者。

　　聽說青島頒了“證”,濟南知名驗房師、關(guān)注房產(chǎn)多年的田雙立充滿期待:“‘房地合一’是個趨勢,不能因為眼下‘沒用處’就忽視了土地權(quán)益�！�

　　青島市國土資源和房屋管理局工作人員告訴記者,2001年,青島產(chǎn)權(quán)登記“房地合一”之初,就是看到商品房市場發(fā)展初期暴露出了權(quán)屬不一致的情況,不便于交易,地是甲的,房子是乙的,出了糾紛法院都難以執(zhí)行。

　　濟南市一位多年從事房產(chǎn)交易管理的人士舉例:“20年前房產(chǎn)很少辦證,后來發(fā)現(xiàn)孩子落戶有用、上學有用;以前辦抵押,有些人習慣抱著人家的房產(chǎn)證就行,慢慢知道了這樣不管用,應該有正規(guī)的抵押權(quán)登記。社會管理越來越規(guī)范,維護權(quán)益應該看得長遠。”

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：不動產(chǎn)登記條例的實施，會加快“房地合一”的整合。