中國(guó)部分城市樓市極度危險(xiǎn)

　　民間資本過(guò)度進(jìn)入易引地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　2011年底開(kāi)始溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂爾多斯“鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤(pán)的方式不一樣，但是兩者卻有一個(gè)共同的原因—民間資本過(guò)度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn)。

　　先來(lái)看溫州案例。首先，貨幣寬松和外貿(mào)萎縮導(dǎo)致資金流向地產(chǎn)，溫州地產(chǎn)價(jià)格瘋漲。其次，實(shí)體企業(yè)借貸資金流入地產(chǎn)，民間杠桿增加風(fēng)險(xiǎn)積聚。另外，從固定資產(chǎn)投資遠(yuǎn)低于地產(chǎn)投資增速，和地產(chǎn)銀行信貸資金不足以支持地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營(yíng)企業(yè)后，再通過(guò)民間借貸等其他途徑投資進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)。

　　2011年下半年開(kāi)始銀行貸款收緊后，貸款期限逐漸拉長(zhǎng)，民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產(chǎn)竣工大幅增加，銀行流動(dòng)性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣(mài)房產(chǎn)，供需格局完全改變，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。地產(chǎn)商銷(xiāo)售大幅下滑，而民間借貸的高利率也使還款更加困難，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場(chǎng)的違約。抵押物價(jià)值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開(kāi)始，銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊，資金鏈問(wèn)題一直持續(xù)，地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。

　　再來(lái)看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌幅不大，但40萬(wàn)套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產(chǎn)銷(xiāo)售活躍， 2011年后交易量明顯下滑，2012-2013年年度銷(xiāo)售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個(gè)方面。

　　因煤價(jià)上漲，從2007年開(kāi)始鄂爾多斯這個(gè)煤炭開(kāi)采占工業(yè)增加值的73%(2013年數(shù)據(jù))的城市迅速發(fā)展起來(lái)。2010-2011年的房?jī)r(jià)上漲和富余的資金，使民眾將錢(qián)投入地產(chǎn)業(yè)，人口數(shù)不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷(xiāo)售住房面積相當(dāng)于北京的1/3。

　　政府提倡鄂爾多斯轉(zhuǎn)型，規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，計(jì)劃用20年的時(shí)間達(dá)到三十萬(wàn)人口。政府宏大的規(guī)劃給民眾投資的指引，2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)新開(kāi)工一直維持高位，直到2012年煤炭?jī)r(jià)格大跌后企業(yè)虧損面達(dá)到22%，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，地產(chǎn)投資也大幅下滑，2013年新開(kāi)工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經(jīng)很大，戶(hù)均住宅達(dá)1.35套。

　　地下錢(qián)莊眾多為民間資本投資地產(chǎn)提供途徑。房地產(chǎn)和煤炭行業(yè)是地下錢(qián)莊資金的重要投資方向。2010年地產(chǎn)投資314億，銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額僅59.7億元，民間借貸是地產(chǎn)資金的重要來(lái)源，約占50%;鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%，而借貸成本一般則在月息3%，高甚至可達(dá)月息4%-5%的高位。一旦煤炭業(yè)下滑，收入減少，地產(chǎn)需求下降，地產(chǎn)商的資金較難收回，民間借貸的資金鏈就會(huì)出問(wèn)題，從而更加加劇地產(chǎn)需求萎縮，形成惡性循環(huán)。

　　民營(yíng)資本大量流入加大地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為的地產(chǎn)業(yè)危機(jī)的現(xiàn)象有兩種：一是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，類(lèi)似于溫州;二是地產(chǎn)投資大幅下滑，出現(xiàn)大量爛尾樓，類(lèi)似于鄂爾多斯。

　　2010年以來(lái)，房?jī)r(jià)下跌幅度大的城市有溫州、�？凇⑷齺�、南通、無(wú)錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個(gè)城市，他們的房?jī)r(jià)相對(duì)于全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的比值的高點(diǎn)都有20%以上的跌幅，自身絕對(duì)價(jià)格也多為10%以上跌幅�？疾爝@十個(gè)城市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上(2010年)，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)全國(guó)平均60%;民間投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。三亞、海口因外來(lái)投資帶來(lái)地產(chǎn)波動(dòng)，但更多的城市是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間投資大量流入地產(chǎn)，這是影響地產(chǎn)大幅波動(dòng)的一個(gè)原因。此外，近幾年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的城市地產(chǎn)都出現(xiàn)了一定的危機(jī)，這些城市中鄂爾多斯投資中斷為嚴(yán)重，其次為長(zhǎng)春、北海，2014年地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清導(dǎo)致了哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中，還有常州和南昌等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，民間投資占比較大的城市。

　　15個(gè)城市未來(lái)地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大

　　雖然民間資本的參與程度并不必然導(dǎo)致地產(chǎn)危機(jī)，但這是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的晴雨表之一。此外，地產(chǎn)供給快于地產(chǎn)銷(xiāo)售速度，存在供給過(guò)剩的城市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降比較嚴(yán)重的地區(qū)都是資金鏈彈性大，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市。根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)因素配以不同權(quán)重，我們從全國(guó)282個(gè)有數(shù)據(jù)的省會(huì)、計(jì)劃單列市和地級(jí)市中篩選出風(fēng)險(xiǎn)排名數(shù)據(jù)。

　　97個(gè)城市存在地產(chǎn)供給速度大于銷(xiāo)售的狀況。從2008到2013年，部分城市地產(chǎn)投資增速大于150%，這種地產(chǎn)投資增速一般都會(huì)形成新建房屋過(guò)剩。

　　30個(gè)城市民營(yíng)資本活躍并滲入地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的城市一般可以慢慢消化庫(kù)存，而不至于崩盤(pán);民間資金介入過(guò)多、杠桿過(guò)高才會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)。對(duì)民間資本是否進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的判斷，有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是2009-2012年固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)大于2010-2013年工業(yè)產(chǎn)值增速，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有很好發(fā)展有較大概率是因?yàn)槊耖g資本沒(méi)有投入企業(yè)而投入地產(chǎn)(在步篩選下留下的都是地產(chǎn)投資增速大的城市);二是2009-2011年三年地產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這三年銀行貸款余額的增加，因?yàn)殂y行貸款不僅給地產(chǎn)更會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但小于地產(chǎn)投資則說(shuō)明地產(chǎn)投資的資金中大部分為自籌資金，很有可能來(lái)源于民間資本。

　　工業(yè)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于固定資產(chǎn)投資增速的城市，一般民間資本都大量流入了地產(chǎn)。比較全國(guó)和溫州情況，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速在2009年“4萬(wàn)億”救市下達(dá)到了30%高點(diǎn)，隨后2010年工業(yè)總產(chǎn)值增速也有回暖到16%;而溫州“4萬(wàn)億”銀根放松后投資了地產(chǎn)，2011年資金大量進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到89%，但工業(yè)總產(chǎn)值增速卻一直負(fù)增長(zhǎng)，可見(jiàn)其資金并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體企業(yè)。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降，民間資金鏈更易斷裂引發(fā)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露。22個(gè)工業(yè)總產(chǎn)值增速遠(yuǎn)小于固定資產(chǎn)投資增速的城市，11個(gè)(重合3個(gè))銀行貸款余額增量小于地產(chǎn)投資總和的城市，這從兩個(gè)維度同時(shí)證明了民間資本大量進(jìn)入該城市的地產(chǎn)行業(yè)。如果這些城市經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重，企業(yè)效益不佳，或者地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑，都可能會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂，地產(chǎn)崩盤(pán)。

　　綜合結(jié)論是有15個(gè)城市地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大，依次為：金華、溫州、運(yùn)城、臺(tái)州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無(wú)錫、泉州、安陽(yáng)、常州。我們將地產(chǎn)投資過(guò)剩度、民營(yíng)資本活躍度、資本投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率以及近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度綜合起來(lái)考量一個(gè)城市(地區(qū))的地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資過(guò)剩影響大，其次分別為民營(yíng)資本活躍、投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率，近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度影響小。

　　綜合風(fēng)險(xiǎn)排名前15的城市可以分為3類(lèi)：

　　資源類(lèi)：運(yùn)城、鄂爾多斯、大同、邯鄲等，在4萬(wàn)億救市背景下，煤炭和鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和民眾積累了大量財(cái)富。這些財(cái)富支持了當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)業(yè)，但是2012年后煤炭和鋼鐵迅速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金緊張也會(huì)逐漸傳導(dǎo)到地產(chǎn)行業(yè)。

　　民營(yíng)制造業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)：金華、溫州、臺(tái)州、杭州、無(wú)錫、泉州、常州等。2009年貨幣政策放松后民營(yíng)企業(yè)獲得大量低價(jià)貸款，卻對(duì)實(shí)業(yè)沒(méi)有信心而投入地產(chǎn)。2011年后銀根收緊、外貿(mào)萎縮，勞動(dòng)力成本上升三重打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)業(yè)需求下滑、銀行貸款和民間資金來(lái)源緊張，更易產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)。

　　大規(guī)模投資后實(shí)業(yè)仍不濟(jì)：安陽(yáng)、漯河等。之前并沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，但基建救市下資本也逐漸流入民間，通過(guò)民間借貸組織進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口吸引程度較弱，地產(chǎn)投資過(guò)剩后出現(xiàn)供大于求，資金回籠困難。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng))：一些三四線(xiàn)城市樓市出現(xiàn)大跌，很大原因在于民間資本涌入樓市，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)人問(wèn)津，進(jìn)而形成空城。