日前，王女士向北京晨報記者反映，來自商業(yè)地產(chǎn)項目的推銷短信爆棚，是商業(yè)地產(chǎn)滯銷，還是進入了投資商業(yè)地產(chǎn)的新時代?帶著讀者的疑問，北京晨報記者實地探訪一些在售商業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)低首付帶租約的不如低總價的寫字樓受歡迎。但業(yè)內(nèi)人士提醒，投資商業(yè)地產(chǎn)要綜合考慮性價比，并非所有項目都適合投資。

　　特價房成

　　商業(yè)投資香餑餑

　　10月30日，記者從大興區(qū)的星光·視界中心寫字樓售樓處發(fā)現(xiàn)，很多購房者都在詢問項目情況。據(jù)王女士的短信內(nèi)容顯示，該項目以“特價房19800元/平方米”為煽動點。銷售人員小張向記者介紹，本次推出的100套特價房，面積為107至279平方米，“明兒就開盤了，這兩天客戶特別多，現(xiàn)在已經(jīng)提前認購了58套，很多客戶今兒趕來要求追價留房呢”。他向記者進一步解釋，大戶型和多套購買即可提前認購。

　　據(jù)小張透露，該項目之前報價為26000元/平方米，后由于政府引進了一些產(chǎn)業(yè)用戶，要求價格下調(diào)至此。說起，小張表示年回報率在5%至6%，同時有專業(yè)的招商團隊會在客戶購買的年無償幫忙出租，但并不能確定項目能帶來的租金回報，他說：“這種單價低的項目，租金回報只是一小部分，關(guān)鍵在于未來的�！苯刂料挛缌�點記者離開售樓中心，仍有大批客戶趕去看房。

　　首付25%帶租約房

　　蓄客不足

　　同為商業(yè)地產(chǎn)寫字樓項目的新年華SOHO，位于西城區(qū)馬連道。宣傳短信以帶租約低首付為亮點。記者現(xiàn)場踩盤時從售樓人員小郜處了解到，該項目之前為開發(fā)商自持，現(xiàn)對外出售，其中9至10層推出35套帶租約房，均價45000元/平方米;11至12層推出6套特價房，均價41000元/平方米;13層不帶租約，均價46000元/平方米，共21套。全部為精裝現(xiàn)房。

　　值得注意的是，不同于其他商業(yè)地產(chǎn)投資項目，該項目首付比例為25%，小郜告訴記者，另外25%為開發(fā)商幫忙墊付，購買客戶需在兩年內(nèi)一次性還清。

　　但是促銷方式并不太被客戶所接收，“帶租約”房，即客戶購買后即可與開發(fā)商簽訂一份兩年返租金的協(xié)議，辦理完首付、貸款等事宜即可開始回收租金，每天每平方米租金回報5元，在所簽兩年期間內(nèi)，租金回報額不變。小郜告訴記者，除6套特價房以外，其余房源預(yù)計在11月中旬開盤，但可能會因蓄客不足而有所延后，小郜透露目前只排著30多號。

　　投資性價比要綜合考慮

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平針對這兩個典型的商業(yè)寫字樓項目投資性價比分析稱，目前北京的寫字樓市場處于歷史上好的時期，如果有投資機會還是可以把握的，但投資性價比和投資風(fēng)險還需考慮。對于特價房的營銷方式，客戶在投資時需要關(guān)注該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)需求、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，權(quán)衡未來的升值空間。對于帶租約房，投資客需要做好預(yù)估，預(yù)估在與開發(fā)商簽訂的返租約期限內(nèi)該區(qū)域后期租金漲幅情況。

　　同策研究機構(gòu)張宏偉表示，墊首付的營銷方式并不新鮮，存在市場風(fēng)險。開發(fā)商“墊首付”不是做虧本的買賣，“墊首付”的那部分資金對其來講，也是一個有的金融服務(wù)產(chǎn)品，因此，購房者要合理評估“墊首付”的成本與市場(房價)變化情況。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：投資商業(yè)地產(chǎn)要綜合考慮性價比，并非所有項目都適合投資。同時墊首付的營銷方式并不新鮮，存在市場風(fēng)險。