一組數(shù)據(jù)揭開了國(guó)內(nèi)一些教育地產(chǎn)的資本屬性。截至2013年6月，教育部發(fā)展規(guī)劃司公布的近300所全國(guó)獨(dú)立學(xué)院中有201所的主辦方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資背景，約占獨(dú)立學(xué)院總數(shù)的68.8%�！皫缀鯖]一家開發(fā)商是想從獨(dú)立學(xué)院收取學(xué)費(fèi)的，通過(guò)土地進(jìn)行教師公寓、校院配套和裝修等項(xiàng)目的開發(fā)才是投資者的真實(shí)意圖�！彼拇ㄒ晃徊辉竿嘎缎彰�的獨(dú)立學(xué)院院長(zhǎng)認(rèn)為。

　　教育用地與住宅用地價(jià)差大

　　“按照教育部26號(hào)令規(guī)定，獨(dú)立學(xué)院是民辦高等教育的重要組成部分，不屬于開發(fā)性地產(chǎn)。但在中國(guó)，由于教育地產(chǎn)的概念非常含糊和混亂，因此造成了很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以涉‘教’的名義繞道拿地，讓一些公益性的教育地產(chǎn)，變成了一種純投資的行為�！苯�蘇省教育廳一位人士認(rèn)為。

　　為什么那么多開發(fā)商對(duì)公益性的教育地產(chǎn)有興趣?一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)利不起早。從表面上看，是一些開發(fā)商想利用辦教育表明他們的公益事業(yè)和社會(huì)責(zé)任，但實(shí)際上，一些開發(fā)商辦學(xué)的名義是圈地拿項(xiàng)目，因?yàn)榻逃�用地與住宅用地的價(jià)格存在著很大價(jià)差，而且在稅費(fèi)政策方面也享受一定的待遇，因此讓開發(fā)商有空子可鉆。

　　蘇州大學(xué)原副校長(zhǎng)殷愛蓀一語(yǔ)道破開發(fā)商愛好教育地產(chǎn)的門道。他說(shuō)，蘇州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司曾拿下一塊土地，原來(lái)是準(zhǔn)備搞別墅項(xiàng)目的，后來(lái)因國(guó)家政策不讓搞別墅，這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就繞道以辦學(xué)為由，改變了這個(gè)地塊的屬性，搖身一變成為了教育地產(chǎn)。后來(lái)又拿這個(gè)地塊到銀行抵押貸款，再出手給另一個(gè)投資人，這樣挪騰后，連同債權(quán)債務(wù)全部轉(zhuǎn)給了旁人，自己從中順利脫身。

　　這樣的例子并不少見。新疆一家開發(fā)企業(yè)原來(lái)與新加坡的一家教育機(jī)構(gòu)在青島合辦了一所語(yǔ)言學(xué)校，但由于辦學(xué)模式出現(xiàn)了分歧，辦學(xué)處于停滯狀態(tài)，后來(lái)選擇了與當(dāng)?shù)匾凰�知名大學(xué)合作辦學(xué)院，才算把這塊資產(chǎn)盤活。中國(guó)海洋大學(xué)原黨委書記馮瑞龍透露了相關(guān)情況。

　　企業(yè)與高校合作辦學(xué)的另一個(gè)目的，是可以低價(jià)征得教育用地，獲得優(yōu)惠政策投入基本建設(shè)，學(xué)校能不能贏利不重要，關(guān)鍵是投資方出資的土地和房屋能不能增值。浙江大昌教育發(fā)展有限公司一位負(fù)責(zé)人表示。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這幾年，一些外行的開發(fā)商在辦學(xué)上毫無(wú)建樹，但由于原來(lái)拿到的地塊變成校址后升值了好幾倍，因此獲利不菲。

　　正是由于資本的逐利性，因此一些高校也放下教育的架子，開始與開發(fā)商合作辦學(xué)。按照教育部規(guī)定，普通高校一般只能辦1所獨(dú)立學(xué)院，但浙江大學(xué)、中山大學(xué)、四川大學(xué)等211學(xué)校都辦了兩所獨(dú)立學(xué)院。

　　據(jù)了解，北方一家以地產(chǎn)為投資重點(diǎn)的集團(tuán)，成為5所獨(dú)立學(xué)院的投資方;另一家在美國(guó)納斯達(dá)克上市的教育產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)則利用在中西部更優(yōu)惠的政策，投資控股了3所獨(dú)立學(xué)院。顯然這些跨地區(qū)的投資，遠(yuǎn)非普通的教育地產(chǎn)那么簡(jiǎn)單。

　　4000萬(wàn)元變成7億多元

　　更夸張的是，湖北省一所獨(dú)立學(xué)院在申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，整體資產(chǎn)評(píng)估為7億多元。但該學(xué)院的原出資人注冊(cè)資金僅為7000萬(wàn)元，實(shí)際投入資金只有約4000萬(wàn)元。那么學(xué)校資產(chǎn)這幾年為什么能增值得如此快?奧秘就是評(píng)估中的“土地增值部分”，這樣一轉(zhuǎn)讓，投資人的實(shí)際資產(chǎn)就翻了數(shù)十倍。難怪有一位教育人士認(rèn)為“哪里有比這更好的買賣?”

　　在土地增值的誘惑下，江蘇有11所獨(dú)立學(xué)院由房地產(chǎn)開發(fā)公司及類地產(chǎn)的投資資本控股。

　　另以北京的5所獨(dú)立學(xué)院為例，3所投資者有房地產(chǎn)開發(fā)公司背景。有分析說(shuō)，如果通過(guò)銀行貸款自辦一所3000人規(guī)模的獨(dú)立學(xué)院，扣除征地、基建等硬件投入，其學(xué)費(fèi)收入結(jié)余10年即可全部還清本息，剩下的土地、房屋和其他固定資產(chǎn)就是投資人自己的。

　　但據(jù)了解，當(dāng)初辦那些公益性的教育地產(chǎn)主要是高校資源不夠，但現(xiàn)在這方面資源已經(jīng)過(guò)剩。因此國(guó)土部門應(yīng)調(diào)整這方面的政策，避免開發(fā)商繞道拿地，讓一些教育地產(chǎn)回歸公益屬性。一位專家表示。

　　不過(guò)也有人認(rèn)為，不改變現(xiàn)有的辦學(xué)政策和投資取向，教育地產(chǎn)回歸公益屬性很難�！耙恍┌l(fā)達(dá)國(guó)家往往是通過(guò)捐贈(zèng)把大學(xué)辦成名校，而中國(guó)的企業(yè)總想擴(kuò)張，用投資的理念去辦學(xué)，這就是本質(zhì)上的差別�！睂幉ㄊ薪逃�局原局長(zhǎng)黃士力說(shuō)。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）：開發(fā)商以教育名義拿地，在稅費(fèi)政策方面也享受一定的待遇。