樓市“崩盤”虛實(shí)考

　　編者按

　　2012年的中國(guó)樓市，已屆年關(guān)。

　　這一次，它裹挾著“崩盤”、“救市”、“價(jià)格跳水”的喧囂，再度淬煉市場(chǎng)神經(jīng)。

　　“壞消息”已然接連釋放。無錫樓盤降價(jià)過萬提早引發(fā)樓市震動(dòng)，隨后溫州地價(jià)降18.03%、房?jī)r(jià)降40%的消息相繼跟進(jìn)。

　　成都三季度商業(yè)地產(chǎn)集中入市，推動(dòng)甲級(jí)寫字樓空置率至40.9%，創(chuàng)下歷史高水平。

　　在陜西，面對(duì)低迷的樓市，一紙 “限利”新政匆匆出臺(tái)，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率被要求控制在10%左右，引來業(yè)界嘩然。

　　貴陽(yáng)因“購(gòu)房送戶籍”新政，被輿論推至“崩盤論”的風(fēng)口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話題。

　　正當(dāng)貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界致力于反駁“崩盤論”之際，“全國(guó)超20城市上調(diào)公積金貸款限額”的消息即刻傳來，11月，“溫州崩盤”爭(zhēng)議再起。

　　值此，《瞭望東方周刊》深入貴陽(yáng)、溫州等地樓市，考證樓市“崩盤”虛實(shí)，追蹤地方政府“救市”源脈，挖掘樓市背后盤根錯(cuò)節(jié)的資金勾連。

　　我們?cè)噲D呈現(xiàn)樓市的真實(shí)面目，并期許中國(guó)樓市在極端的“崩盤論”消極影響中獲得積極反思。

　　貴陽(yáng)樓市“崩盤”真相

　　“中國(guó)神盤”的價(jià)格被人稱為在做“自由落體運(yùn)動(dòng)”�！恫t望東方周刊》注意到，當(dāng)花果園在2010年度開盤推出11000套房源時(shí)，貴陽(yáng)本地媒體披露其“價(jià)格多在8000元/平方米左右，高單價(jià)達(dá)17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現(xiàn)如今花果園在售樓盤均價(jià)已被腰斬，跌至4000多元/平方米

　　中國(guó)房?jī)r(jià)低的省會(huì)城市---貴陽(yáng)，在10月中旬到11月中旬的一個(gè)月間，突然身陷樓市“崩盤”的洶洶物議當(dāng)中。

　　但是，像焦元強(qiáng)這樣土生土長(zhǎng)的貴陽(yáng)本地人，大都不愿相信，他們的城市真的會(huì)像外面人說的那樣，將成“第二個(gè)鄂爾多斯”。

　　“崩盤?我兩個(gè)同事剛?cè)セü麍@那邊一人買一套呢，場(chǎng)面啊，簡(jiǎn)直跟買白菜一樣�！�10月24日，焦元強(qiáng)告訴《瞭望東方周刊》。

　　56歲的焦元強(qiáng)，是貴陽(yáng)市民政局下屬按摩醫(yī)院的一名按摩醫(yī)生，從上世紀(jì)80年代工作至今，眼睜睜看著按摩收費(fèi)漲價(jià)將近100倍，而他仍舊租賃居住在公家的特價(jià)房中。問題在于，即便自身處境如此，他也不會(huì)相信，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)會(huì)跌，更別說樓市會(huì)崩盤。

　　他所說花果園樓盤的購(gòu)房盛況，沒有夸張的成分。就在“崩盤論”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的10月下旬，這個(gè)曾被營(yíng)銷界推為“中國(guó)神盤”的樓盤，售樓部仍在持續(xù)呈現(xiàn)熙熙攘攘的交易場(chǎng)景，這一場(chǎng)景被包括本刊在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一撥又一撥記者親歷見證。

　　與此同時(shí)，貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在對(duì)“全市房開商預(yù)(銷)售備案”進(jìn)行監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月24日至10月7日兩周，貴陽(yáng)新建房銷售網(wǎng)簽量為3334套，面積32.4萬平方米;10月8日收假后的兩周，單周成交量收穩(wěn)在2000套之上;10月下旬的兩周，單周成交量3000套以上。

　　10月的銷售狀況基本維持了貴陽(yáng)自今年下半年以來“持續(xù)突破單周兩千套”的銷售態(tài)勢(shì)。11月中旬，貴陽(yáng)舉辦“房交會(huì)”，11月19日，房交會(huì)組委會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，展會(huì)3天共成交1108套房屋，成交金額近6.7億元。

　　上述一系列數(shù)據(jù)，在很大程度上對(duì)沖了“崩盤論”的影響力。

　　“崩盤論”出籠記

　　10月9日，雙節(jié)收假后第二天，《國(guó)際金融報(bào)》頭版頭條刊發(fā)《貴陽(yáng)樓市拉響過剩警報(bào)》文章。

　　文章披露了兩個(gè)事實(shí)。一是統(tǒng)計(jì)貴陽(yáng)部分在建樓盤的規(guī)劃居住人口，總數(shù)已達(dá)200萬，而貴陽(yáng)全市常住人口也不過400多萬人，因此“供應(yīng)與需求存在巨大偏差”。

　　二是貴陽(yáng)市政府在9月出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，措施涉及購(gòu)房“送戶口、減契稅、送車牌”諸多舉措。

　　就媒體披露的數(shù)據(jù)，財(cái)經(jīng)評(píng)論人士吳其倫進(jìn)行公開評(píng)說，認(rèn)為“貴陽(yáng)目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求”，“這是典型的政府救市”，“政府成為地產(chǎn)商的超級(jí)銷售人員”，并拋出了“預(yù)計(jì)貴陽(yáng)會(huì)成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤市場(chǎng)”的觀點(diǎn)。

　　此觀點(diǎn)一出，輿論為之嘩然，隨后，“貴陽(yáng)將成第二個(gè)鄂爾多斯”的樓市“崩盤論”，便在公共媒介急速繁殖、擴(kuò)散。

　　10月24日，“崩盤論”余溫尚存，吳其倫告訴《瞭望東方周刊》，貴陽(yáng)樓市崩盤的觀點(diǎn)是他時(shí)間提出來的，現(xiàn)在，他已經(jīng)在寫第二篇文章，準(zhǔn)備對(duì)當(dāng)?shù)氐姆瘩g進(jìn)行再反駁。

　　吳其倫再次從貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比、政策托市、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)支撐等方面闡述了他的“崩盤”見解。

　　不過，針對(duì)本刊記者進(jìn)一步詢問，吳其倫坦言，他對(duì)于樓市崩盤的判斷，并非基于任何經(jīng)濟(jì)模型或者數(shù)學(xué)模型，“我主要分析政策形勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)房市是政策市”。

　　本刊記者轉(zhuǎn)述了貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于吳其倫專業(yè)背景的公開質(zhì)疑。對(duì)此，吳其倫反駁說：“他知道我身份嗎?我一年做幾個(gè)房地產(chǎn)案子他知道嗎?”

　　吳其倫為此專門介紹自己的地產(chǎn)履歷，“我早做房產(chǎn)中介，然后在浙江XX集團(tuán)做商業(yè)地產(chǎn)。還做房地產(chǎn)的全案策劃，之后又研究房地產(chǎn)這么多年，判斷國(guó)家政策的準(zhǔn)確率非常高�！�

　　事實(shí)上，不管吳其倫此番見解存在多大的不確定性，但他的“崩盤論”一出，在貴陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)界還是呈現(xiàn)了震動(dòng)態(tài)勢(shì)。