據(jù)有關媒體報道，低廉的土地價格吸引房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂拿地，導致貴陽超級大盤扎堆，目前過百萬體量樓盤已達13個。如今這個加上流動人口才500萬人的三線城市，待消化庫存卻高達3490萬平方米，去化需4年�！邦A計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個樓市崩盤市場。”

　　而貴陽市政府今年9月中旬出臺了“購房落戶”新政，被指是不顧觸及國家限購紅線，出手救市，更加重了貴陽樓市崩盤的懸疑。

　　貴陽樓市真的已經(jīng)到了懸崖的邊緣嗎?

　　“購房入戶”爭議

　　11月3日，星期六，喬志駕車3小時從黔東南的凱里風塵仆仆地趕到了貴陽花果園看房，與喬志幾乎同時趕到的還有從幾十輛大巴上魚貫而下的來自貴州周邊州市的購房者。吸引他們從各地趕來的，是貴州“購房入戶”的新政，以及幾乎與當?shù)刂菔薪咏�的房價卻可享受更好的醫(yī)療、教育等條件的誘惑。

　　售樓大廳幾乎被來自各地的數(shù)千人擠滿，對于貴陽樓市“崩盤”一說，喬志并非沒有耳聞，但貴陽市一座座拔地而起的在建樓宇真正的吸引力就在于它們的價格。

　　經(jīng)歷了9月份的沉寂后，進入10月貴陽樓市成交量開始回升。據(jù)貴陽住房網(wǎng)商品房預售備案的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月貴陽市商品房住宅共銷售7044套，成交面積72.7萬平方米，與9月份成交5147套，成交面積49.8萬平方米相比，分別上漲了37%和46%。與去年同期成交3797套，成交面積45.8萬平方米相比，也分別上漲了85%和59%。

　　均價方面看，10月份全市范圍內商品房預售合同均價為4608元/平方米，與9月份成交均價4470元/平方米相比，環(huán)比增長3.1%，與8月成交均價4433元/平方米相比上漲了3.9%。自此，貴陽市商品房住宅均價不僅出現(xiàn)連續(xù)5個月上漲的情況，同時該月均價也達到今年來的高點。

　　支撐貴陽樓市10月異動的是貴陽市政府不惜“觸碰”紅線的購房入戶新政，這也是外界所傳頗多的“救市之舉”。

　　然而貴陽市住建局相關人士卻表示，“購房入戶”等政策并非是“救市或者是踩紅線”，而是對已經(jīng)存在的需求尋找出口。

　　2011年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，近10年來，貴陽市流動人口大幅增加，近兩年更是以每年接近20萬人的速度增長。目前，貴陽市共有流動人口125萬人，約占全市人口的28.9%，該數(shù)字未來還將攀升。

　　花果園的開發(fā)商宏立城集團副總裁陳曉輝表示，花果園的主要客戶是貴陽地區(qū)外貴州省內各地市州人群，占比達到50%，而貴陽本地居民和外省客戶分別占35%、15%，“這一比例也與貴陽樓市的購房者構成類似。”

　　此外，貴陽自2011年大量啟動城中村、棚戶區(qū)等改造，未來將形成4500萬平方米的改造量，涉及人口約100萬，這些“需求”入市，迫切需要解決的也是戶籍問題。

　　貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登認為，“購房落戶”可能是出于加快城鎮(zhèn)化的考慮。據(jù)了解，貴州省城市化率僅33.81%，在全國排名倒數(shù)第二，比全國49.68%的平均城市化水平落后10年，比珠三角地區(qū)落后15～18年。

　　“有助于普通老百姓、低端收入群體、住房嚴重困難群體自住性需求和改善性需求釋放的政策就符合房地產(chǎn)調控政策�！敝袊�城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，國家的宏觀調控政策對自住和改善性住房從來都是鼓勵，而包括幾個大盤在內的貴陽新建住宅大多均是90平方米以下的剛需樓盤，顯然符合房地產(chǎn)調控的政策。

　　大盤的旋渦

　　據(jù)貴陽當?shù)胤慨a(chǎn)界統(tǒng)計，目前貴陽有13個在售大盤超過100萬平方米，這對于早已度過了大盤時代的國內眾多城市來說，貴陽樓市這個異類在樓市宏觀調控的敏感時期更為扎眼。

　　“由于貴陽相對便宜的地價，當?shù)亻_發(fā)商瘋狂拿地，終使得大盤扎堆，拉高了商品房供應量�！辟F陽21世紀不動產(chǎn)的銷售經(jīng)理趙夢虎告訴記者，由于都是棚戶區(qū)和城中村以及山地，貴陽拿地成本并不高，直到現(xiàn)在，樓面價也仍保持在六七百元左右。

　　這一論點也得到了中天城投高層的認可。2010年，中天城投為未來方舟項目大規(guī)模拿地133萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，當時貴陽市成交住宅用地樓面均價為681元/平方米，比全國1818元/平方米的均價便宜近三分之二。

　　而總占地面積5600畝的未來方舟并非貴陽大盤，幾乎在同一年宏立城啟動花果園舊城改造項目，以6000余畝占地奪得貴陽大盤之位，這個全國罕見的超級大盤總建筑面積達1830萬平米，預計入住30萬人口。

　　花果園和未來方舟只是貴陽超級大盤的縮影，眾多大盤，使今年貴陽商品房供應量猛增。貴陽正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年，貴陽商品房市場上半年整體供應572萬平方米，占2011年全年供應的72%，半年供應量已超過2007年到2009年期間每年全年的供應量。

　　“大盤扎堆顯然是貴陽城市和地形特征決定的，貴陽屬山城，基礎建設落后，單一小規(guī)模的開發(fā)不能起到整個城市面貌改善的效果，且易造成資源的浪費和重復建設�！标悤暂x表示。

　　“大盤不僅符合政府推行的集約化用地，政府也由市場來完成了市場配套，通過大盤建設和加大供應量等方式，貴陽的房價從去年的均價5200元/平方米降到了現(xiàn)在的4700元/平方米左右，顯然貴陽用一種特殊的方式完成了房地產(chǎn)調控，解決需求的同時降低了房價�！标惢幢硎尽�