持續(xù)調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流還能支撐多久？這一自去年開(kāi)始就被不斷追問(wèn)的問(wèn)題，在新年伊始，熱度依舊。

　　瑞銀房產(chǎn)10日警示稱(chēng)，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期，或出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌整合。

　　國(guó)泰君安的一份房地產(chǎn)研究報(bào)告則顯示，2012年房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元。記者發(fā)現(xiàn)，1.35萬(wàn)億元的資金缺口量，相當(dāng)于2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額的約11倍。

　　近日的一次地產(chǎn)會(huì)議上，黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮透露，在銷(xiāo)售回款繼續(xù)疲軟的形勢(shì)下，轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目或合作開(kāi)發(fā)將成為2012年房企解決資金壓力的佳辦法。

　　資金缺口或達(dá)1.35萬(wàn)億元

　　全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局。

　　國(guó)泰君安針對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)的一份研究報(bào)告顯示，整體而言，2011年房地產(chǎn)資金需求并沒(méi)有出現(xiàn)缺口，但2012年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量將沖高到10.84萬(wàn)億元，而包括自有資金、商品房銷(xiāo)售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托貸款等途徑，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬(wàn)億元。按照目前的口徑計(jì)算，2012年房企的資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元。

　　1.35萬(wàn)億元的資金量不可謂不龐大。本報(bào)記者粗略計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額為1215.4億元，換句話說(shuō)，2012年房企的資金缺口量相當(dāng)于萬(wàn)科2011年銷(xiāo)售額的近11倍。而中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷(xiāo)售TOP50排行榜》顯示，2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企，包括萬(wàn)科、恒大、保利、中海外等，去年合計(jì)銷(xiāo)售額僅8773億元，1.35萬(wàn)億元相當(dāng)于2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企銷(xiāo)售總額的約1.5倍。

　　四方面原因疊加影響

　　對(duì)于2012年房企面臨的巨大資金缺口，首創(chuàng)置業(yè)一位匿名人士向記者分析指出，主要受四個(gè)方面的原因疊加影響。

　　首先，銷(xiāo)售受阻，回款能力趨弱。記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2011年包括杭州在內(nèi)的5個(gè)一線城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、廣州、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月開(kāi)始，相關(guān)地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐漸釋放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重慶、武漢、南京、蘇州、青島和福州等二線城市新建住宅總體成交量同比下跌18.01%，如天津、重慶與武漢2011年新建住宅成交面積分別同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三線城市被強(qiáng)制要求出臺(tái)限購(gòu)政策，隨后樓市也與一線城市一起進(jìn)入下滑通道。

　　其次，銷(xiāo)售受壓之下，庫(kù)存逐漸走高，沉淀了房企大量資金，且這種趨勢(shì)仍在上升中。以北京為例。記者根據(jù)北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2011年北京商品房住宅期房供應(yīng)套數(shù)為64846套，合計(jì)簽約套數(shù)為28269套，套數(shù)簽約率約43.2%。相比較而言，2010年的套數(shù)簽約率為63.4%，2009年更是沖高至近80%。

　　簽約率的節(jié)節(jié)下降，導(dǎo)致庫(kù)存量步步上升。中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，全國(guó)10個(gè)主要城市新建商品住宅庫(kù)存量高達(dá)5998萬(wàn)平方米，同比大增約39.22%，其中北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1046萬(wàn)平方米、973萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米和265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)率分別為33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四個(gè)一線城市合計(jì)庫(kù)存量達(dá)3084萬(wàn)平方米，比去年同期大增近46%。

　　高庫(kù)存量擠占了房企的不少資金，記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后顯示，2011年北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅成交均價(jià)分別為22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此計(jì)算，截至去年年底，北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅庫(kù)存量的價(jià)值分別高達(dá)約2300億元、1380億元、900億元和500億元，合計(jì)5080億元左右。

　　第三，2012年房企到期債務(wù)將迅速上升，從而進(jìn)一步擠壓房企資金鏈。國(guó)泰君安的研究報(bào)告顯示，目前房企的長(zhǎng)短期付息債務(wù)，償付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的債務(wù)償付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債），約79%的債務(wù)償付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月為債務(wù)償付高峰期。

　　后，樓市中開(kāi)發(fā)投資存在一定的慣性，2012年房企開(kāi)發(fā)投資仍將呈現(xiàn)一個(gè)持續(xù)上升的軌跡，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)資金需求量仍會(huì)持續(xù)增加。

　　賣(mài)項(xiàng)目將成常態(tài)

　　缺錢(qián)就得找錢(qián)。對(duì)此，黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮近日在中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上指出，在信貸收緊，銷(xiāo)售受阻的當(dāng)下，房企應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)模式，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)才是房企迅速解決資金壓力的佳辦法。

　　實(shí)際上，轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)現(xiàn)金或降低開(kāi)發(fā)成本壓力的做法，已在2011年樓市初現(xiàn)端倪。

　　中原地產(chǎn)研究中心的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年交易市場(chǎng)共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過(guò)1500億元。

　　中房信克而瑞評(píng)論員胡超向記者分析說(shuō)，約500宗股權(quán)及資產(chǎn)交易中，主要可分為兩種情形：一種為通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金，比如綠城中國(guó)發(fā)布的公告顯示，公司將無(wú)錫項(xiàng)目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)二期分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)�以回�?億元現(xiàn)金；另一種處于企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，比如一些主業(yè)非房地產(chǎn)的公司，在看淡房地產(chǎn)業(yè)的背景下，通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)地產(chǎn)項(xiàng)目，清倉(cāng)離場(chǎng)，且這種趨勢(shì)日益明顯。

　　在接受記者采訪時(shí)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此補(bǔ)充說(shuō)，戰(zhàn)略減資或戰(zhàn)略離場(chǎng)，已成為時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目的主力原因之一。近段時(shí)間以來(lái)，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過(guò)相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。如果地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持3~6個(gè)月，預(yù)計(jì)非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權(quán)市值將超過(guò)3000億元。

　　在接受記者采訪時(shí)，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，除非有意清倉(cāng)逃離房地產(chǎn)業(yè)，否則通過(guò)出售土地或項(xiàng)目回籠資金皆非上上之策，畢竟在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，房企轉(zhuǎn)手項(xiàng)目很難獲得更多利潤(rùn)回報(bào)，更多的是低價(jià)轉(zhuǎn)讓。因此在2012年不太好的樓市形勢(shì)之下，大多數(shù)房企回籠資金的佳辦法仍是順應(yīng)市場(chǎng)，降價(jià)搶量，通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行資金回收。