近日，新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年全國主要城市住宅庫存量持續(xù)上升。北京、上海、深圳、廣州等多個城市維持供過于求局面。

　　專家表示，因成交量低迷，開發(fā)貸款越來越嚴(yán)、按揭貸款遲遲不到賬、自有資金比例節(jié)節(jié)提高等，房企資金鏈愈加趨緊。三季度房地產(chǎn)市場有可能從目前“策略性降價”轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�意義上的價格下調(diào)。

　　多地住宅庫存持續(xù)積壓京穗樓市新盤供應(yīng)井噴

　　國際物業(yè)顧問公司戴德梁行DTZ新研究報告指出，從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、廈門、長沙這十大樣本城市住宅庫存量分析，短期內(nèi)多數(shù)城市將維持供大于求局面。

　　在北京，上周出現(xiàn)了難得的住宅供應(yīng)井噴。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，6月13日至6月19日，包括萬科·金域華府、領(lǐng)秀慧谷、天竺新新家園等8個項目取得預(yù)售證，主要分布在房山、順義、昌平等熱點區(qū)域。共3281套房源入市，成為2011年以來單周新批預(yù)售證多的一周。

　　這僅僅是開始。市場公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京目前預(yù)期在7月上市的項目已有36個，其中11個為純新盤。36個項目中，郊區(qū)盤比例高達(dá)近七成，房山、大興新城將成為市場供應(yīng)的主力。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在廣州。據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心新統(tǒng)計，截至2011年6月22日，廣州全市十區(qū)二縣市預(yù)計將于今年下半年開盤/推貨的項目達(dá)129個，其中全新項目48個，老盤新推81個。

　　有地產(chǎn)專家認(rèn)為，外圍區(qū)域供應(yīng)的大幅增加，將使比較大范圍的促銷成為可能。實際上，伴隨成交的低迷，為了減少庫存，一些樓盤已開始實施以價求量的營銷策略。開發(fā)商采取打折的方式以價換量。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，5月29日，北京樓盤興業(yè)嘉園推出350套房源，預(yù)售價在23200～23500元/平方米，但截至6月20日，已成交181套房源實際成交均價為20425元/平方米。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月指出，迫于銷售壓力，目前部分開發(fā)商已步入實降階段。開發(fā)商的信貸融資和購房者個人房貸難度的進一步上升。

　　通脹嚴(yán)峻加息箭在弦上房企資金壓力升級加快推盤

　　市場普遍認(rèn)為，目前全國樓市成交量明顯下降、國內(nèi)傳統(tǒng)渠道融資難度加大而海外融資的成本正在上升等等情況的限制下，房企資金鏈愈加趨緊。

　　據(jù)央行公布的對銀行家、企業(yè)家和儲戶二季度問卷調(diào)查結(jié)果顯示，68.2%的銀行家認(rèn)為利率下季度將繼續(xù)上升。專家預(yù)計，一方面是國內(nèi)的通脹壓力，另一方面是中小企業(yè)的生存和熱錢流入，業(yè)內(nèi)已對三季度加息達(dá)成普遍預(yù)期。

　　而CPI拐點的遲遲未到，讓三季度加息的可能性正在無限加大。加息一方面可以吸引部分儲蓄，另一方面對房企融資再加壓力，而這也將使已被資金短缺困擾的開發(fā)商面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　隨著資金壓力加大，市場上打折促銷的樓盤也開始增多。在杭州等地，已經(jīng)出現(xiàn)各大樓盤紛紛使出渾身解數(shù)推出大幅度優(yōu)惠的局面。

　　業(yè)界預(yù)計，未來房企為應(yīng)對“銀根”的緊縮必然采取信托基金等多方手段融資，但房企直接、靠譜的措施還是采取降價促銷以加速回籠資金，預(yù)計屆時打折降價將風(fēng)頭再起。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，這次存準(zhǔn)率上調(diào)的信號很明顯，中央要進一步收緊貨幣，而且至少未來兩年內(nèi)，貨幣政策都將是趨緊狀態(tài)。現(xiàn)在房企資金來源都在受限，資金已經(jīng)很緊張了，此時必須加大資金回收力度�！伴_發(fā)商首先要做的是‘不扛價’，加大一次性付款等優(yōu)惠力度，加快推盤速度�！�

　　政府表態(tài)不放寬限購預(yù)期下半年開發(fā)商要降價

　　6月21日，針對“北京市正在研究放寬限購政策，擬放寬對高端項目的限購”的傳言，北京市住建委負(fù)責(zé)人明確表示：北京市堅決貫徹落實國家和本市制定的包括限購在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保實現(xiàn)房價控制目標(biāo)，限購政策決不會放松，沒有調(diào)整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區(qū)別對待，“所謂的傳言不實”。

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策、調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控力度、方向把握，都是中央決定的，不是地方政府能定的，所以地方政府也不能自己放松調(diào)控的力度。

　　知名財經(jīng)評論人葉檀認(rèn)為，政府抑制房地產(chǎn)價格的決心與政策絕無松動的可能性。房地產(chǎn)公司面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力，必須推盤求售加快周轉(zhuǎn)，因此，今年下半年變相降價促銷將成為常態(tài)。

　　“由于今年以來北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，給房企的流動資金和期房項目的后續(xù)開發(fā)造成了巨大的壓力，不少開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃�！北本╂溂业禺a(chǎn)首席分析師張月推測，在銀根繼續(xù)收緊之下，下半年開發(fā)商不得不加快出貨，由此房價松動的可能性將大大增加。

　　有業(yè)內(nèi)人士坦言，就現(xiàn)階段而言，開發(fā)商資金已經(jīng)十分緊張，預(yù)計在8月份將會出現(xiàn)一定程度的降價促銷，價格將有望下調(diào)10%至20%。

　　同時，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設(shè)有望提速，成為市場達(dá)到供需新平衡的重要砝碼。根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的推測，未來全國保障房銷量占比將達(dá)到30%以上，今年下半年至明年，大量保障房將集中入市，其對高價商品房的影響也將逐步顯現(xiàn)。