樓市野蠻生長(zhǎng)的情況今年將不復(fù)存在，取而代之的是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化，這是參加博鰲亞洲論壇2014年年會(huì)開(kāi)發(fā)商與學(xué)術(shù)界的共識(shí)。

　　“那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐且人口外流的城市，你想讓它不跌我看都很困難�！本G地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在4月11日博鰲亞洲論壇上表示，“有些地區(qū)跌30%、50%的房?jī)r(jià)我認(rèn)為也是有可能的�！�

　　在這樣一種分化格局之下，無(wú)論業(yè)界還是學(xué)界都呼吁政府能夠進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化改革，通過(guò)市場(chǎng)的力量促使房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展�！罢�府應(yīng)該繼續(xù)做政府應(yīng)該做的事情，手不要亂摸�！睆堄窳颊f(shuō)。

　　樓市分化格局成形

　　去年以來(lái)，一、二線城市市場(chǎng)持續(xù)回暖，商品房和土地成交均量?jī)r(jià)齊升，且漲幅巨大。反觀三、四線城市樓市，則基本平穩(wěn)，部分三、四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商們普遍預(yù)計(jì)今年這樣的局面將愈演愈烈。

　　張玉良表示，一、二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源高度集聚，吸引力大。而土地卻較為稀缺，供不應(yīng)求。但很多三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，購(gòu)買力較弱，人口及資金凈流出，市場(chǎng)空間本就有限，但在上一輪調(diào)控之后，卻有大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入三、四線城市，推動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卮罅酷尫�，商品房海量上市，�?kù)存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求比僅為0.64，而三四線城市供求比則紛紛高企，如：甘肅省武威市高達(dá)8.06，山西省大同市為5.7，陜西省延安市是4.34，均存在嚴(yán)重的供過(guò)于求。

　　帝海投資控股集團(tuán)有限公司總裁李小明表示，分化的局面不僅會(huì)發(fā)生在住宅板塊，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨分化，“單邊上漲不符合市場(chǎng)規(guī)律。在長(zhǎng)安街投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)可能單邊上漲，因?yàn)槿藲夂芨�，但要到北京五環(huán)、六環(huán)，那恐怕風(fēng)險(xiǎn)大多了�！�

　　市場(chǎng)的分化將導(dǎo)致大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)明顯的業(yè)績(jī)分化。張玉良表示，實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富、資源整合能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源，更容易獲得地方政府的支持，如此一來(lái)，大型房企與中小型房企的業(yè)績(jī)必然分化。

　　不過(guò)李小明認(rèn)為，今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)7.5%左右的增長(zhǎng)預(yù)期以及3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比增幅2.4%的數(shù)據(jù)，意味著宏觀經(jīng)濟(jì)政策將保持相對(duì)穩(wěn)定，樓市在這樣的政策背景下也將會(huì)獲得相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。

　　市場(chǎng)改革取代調(diào)控

　　樓市分化格局給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，但開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的并非房?jī)r(jià)的漲跌。

　　“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲有跌，這是很正常的現(xiàn)象。現(xiàn)在網(wǎng)上有言論稱今年房地產(chǎn)要崩盤(pán)，房?jī)r(jià)要跌80%，這是危言聳聽(tīng)。”李小明說(shuō)，“新一屆政府上來(lái)在制定政策上思路是非常明確的，政府把政府的事情干好，剩下的歸市場(chǎng)解決�！�

　　張玉良表示，各種跡象都表明，新一屆政策制定者對(duì)房地產(chǎn)的政策思路與之前有較大的變化。

　　自去年以來(lái)，新一屆政策制定者不再像以往那樣強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，而是提出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”。這在某種程度上標(biāo)志著，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策焦點(diǎn)，已經(jīng)由解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的具體問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白》抗��?yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題。

　　近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹撰文指出，在“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(gè)政策大方向不變的前提下，如今的政策正在從過(guò)去的“一刀切”轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”，從偏重需求端轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”，從對(duì)房?jī)r(jià)的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整。