房地產(chǎn)市場(chǎng)的后“調(diào)控時(shí)代”

　　利用金融政策針對(duì)性調(diào)控

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，任興洲指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。“如果說(shuō)十年前各個(gè)地方都缺房子的話，到現(xiàn)在為止，一線、二線和三四線的城市出現(xiàn)了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三四線的城市并不缺房子了�！�

　　任興洲表示，未來(lái)可能會(huì)有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來(lái)。因此，在調(diào)控政策方面，應(yīng)考慮中國(guó)現(xiàn)在的狀況�！耙痪�城市有它的問(wèn)題和特殊性，三四線城市有它的問(wèn)題，調(diào)控需要更加的細(xì)致，一刀切措施可能不太適合了。我們應(yīng)該有針對(duì)性地去進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控和所謂的社會(huì)管理。”

　　對(duì)于“國(guó)五條”后的市場(chǎng)軌跡，任興洲指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于調(diào)控政策和金融政策兩大因素。“在‘國(guó)五條’及‘細(xì)則出臺(tái)’出臺(tái)后，3月二手房市場(chǎng)交易量井噴，因此，未來(lái)市場(chǎng)將和各地實(shí)施細(xì)則有關(guān)，二手房交易量或會(huì)直線萎縮，直至影響新房交易。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的除調(diào)控政策外，便是金融政策。貨幣發(fā)行量以及貸款的松緊與優(yōu)惠程度決定著市場(chǎng)走勢(shì)。如果今年貨幣量寬松，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠，即使限購(gòu)等調(diào)控政策趨嚴(yán)，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)上行。但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響�！霸谖覀冄芯恐邪l(fā)現(xiàn)，金融政策對(duì)家庭住房購(gòu)買力影響大，因此，在金融政策變化時(shí)，應(yīng)采取對(duì)沖式方式，例如一面降低利率，另一面就應(yīng)提高付，這樣進(jìn)行對(duì)沖，不至于金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響�！�

　　強(qiáng)調(diào)差異性、降低稅負(fù)

　　“現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲比較快的地區(qū)，只是一線城市和部分省會(huì)城市，全國(guó)絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩(wěn)。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示，我們必須注意到，在加速城市化階段，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)促使至少在未來(lái)十年市場(chǎng)會(huì)有較大空間。但是，由于一線城市和部分省會(huì)城市人口短時(shí)間集聚，導(dǎo)致大城市病等綜合性問(wèn)題。

　　與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化的背景下，我國(guó)一線城市較強(qiáng)物產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)的存在，是整體形成的，這也是造成一線房?jī)r(jià)不斷高漲的主要原因。

　　因此，在未來(lái)調(diào)控過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)更大的差異性，從人口導(dǎo)入、導(dǎo)出流向、聚集度等方面決定是否需要限制。而對(duì)特大型城市應(yīng)合理規(guī)劃城市布局，控制房?jī)r(jià)，另外應(yīng)減輕交易環(huán)節(jié)的綜合稅負(fù)。“稅收在開(kāi)發(fā)企業(yè)中，占房?jī)r(jià)20%左右，因此，在供不應(yīng)求的城市，客觀上負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù)，負(fù)擔(dān)則更重�！睆堄窳颊f(shuō)。

　　除此之外，在國(guó)際金融政策大環(huán)境下，應(yīng)加強(qiáng)貨幣的供應(yīng)量和國(guó)內(nèi)的綜合作用。

　　應(yīng)從第三套房開(kāi)始征不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅

　　胡存智指出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在充足供應(yīng)量的前提下，調(diào)控政策應(yīng)適時(shí)將行政手段轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)手段。“行政手段調(diào)控雖然顯效快，但是副作用也大，執(zhí)行起來(lái)是有困難的�！�

　　“調(diào)控應(yīng)有精確的針對(duì)性�！焙�存智認(rèn)為，房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別較大，例如房?jī)r(jià)、住房供應(yīng)量、保障房數(shù)量等方面均有較大差異，因此調(diào)控政策要有差別化，具有精確的針對(duì)性�！熬拖裎艺f(shuō)的，一些三四線城市可能還要培養(yǎng)、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市可能過(guò)熱，必須抑制�！�

　　除此之外，胡存智表示，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi)，從而使第三套房及以上的房子失去過(guò)多的投資價(jià)值，利用保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅使現(xiàn)在供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房，逐步進(jìn)入到供應(yīng)環(huán)節(jié)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，這樣的市場(chǎng)是穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展的。

　　“在稅收環(huán)節(jié)上，國(guó)土部門(mén)認(rèn)為在減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加兩套房以上的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，把相關(guān)資金用于置業(yè)或租賃房屋人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政手段管理外，也能健康有序的發(fā)展�！焙�存智說(shuō)。

　　營(yíng)造具有歸屬感的保障房社區(qū)

　　萊斯利表示，在中國(guó)有20%到25%的住房是經(jīng)濟(jì)適用房。因此，應(yīng)在房屋質(zhì)量的前提下，鼓勵(lì)不同城市的經(jīng)適房擁有者進(jìn)行自由交換，加大流動(dòng)性。

　　另外，應(yīng)同時(shí)營(yíng)造一種歸屬感和社區(qū)感，“如果這一點(diǎn)可以做得很好的話，就可以使人們?cè)趽碛形飿I(yè)之后，不僅是可以住房，即使在當(dāng)?shù)刈夥康娜艘矔?huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感，這樣可以降低犯罪率，降低反社會(huì)行為發(fā)生的幾率，使人們認(rèn)識(shí)到不一定非要買房才能有這種感受�！比R斯利說(shuō)。