伴隨著去年下半年房地產(chǎn)銷量大幅萎縮，市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈斷裂的恐慌也日漸升溫。申銀萬(wàn)國(guó)證券分析師殷姿認(rèn)為，不管是房地產(chǎn)行業(yè)整體還是上市公司，扣除剛性開(kāi)支，資金余額基本打平。“同時(shí)考慮負(fù)債結(jié)構(gòu)的更趨合理，我們認(rèn)為，大面積資金鏈斷裂的概率不大，因此生存當(dāng)可維系，但可用于發(fā)展的余錢(qián)有限�！�

　　房企可維持基本生存

　　市場(chǎng)曾一度擔(dān)憂2012年房地產(chǎn)企業(yè)存在大量倒閉、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，但申銀萬(wàn)國(guó)則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況雖不寬裕，但就維持基本生存、維持低的資本開(kāi)支來(lái)講，還是問(wèn)題不大。

　　“對(duì)于行業(yè)資金鏈的分析，簡(jiǎn)單而言，核心是看資金余缺�！币笞酥赋觯骸拔覀儗⑵髽I(yè)的資金余缺度量為資金流入扣除低的剛性開(kāi)支，若企業(yè)現(xiàn)金狀況小于企業(yè)的剛性開(kāi)支，則企業(yè)面臨較大的生存壓力；而若企業(yè)的現(xiàn)金收入高于企業(yè)的剛性開(kāi)支，則企業(yè)就能夠維持生產(chǎn)，并且結(jié)余的資金可以用來(lái)擴(kuò)張發(fā)展�！�

　　該研究員分析表示，以當(dāng)期資金來(lái)源扣除低資本開(kāi)支計(jì)算，基本打平，未出現(xiàn)較大的資金缺口。2012年全行業(yè)資金盈余為3947億元，遠(yuǎn)小于2009－2011年的情況，處于歷史較低水平，僅比2008年略大。

　　“而從上市公司情況來(lái)看，2012年資金盈余為106億元，遠(yuǎn)小于2009－2011年的情況，亦僅好于2008年�！币笞酥赋�，房地產(chǎn)企業(yè)的整體流動(dòng)性狀況稍好于2008年，主要是負(fù)債結(jié)構(gòu)更趨于合理。剛性開(kāi)支存在一定的調(diào)整余地，包括大幅降低開(kāi)工和緩和開(kāi)工帶來(lái)現(xiàn)金流支付壓力減小。極端情況下，從房地產(chǎn)上市公司的小樣本反應(yīng)，停付工程款后的資金開(kāi)支中，現(xiàn)金覆蓋短期貸款的比例明顯提升。

　　基于當(dāng)前金融環(huán)境和房?jī)r(jià)的回落，申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，依托傳統(tǒng)的融資模式拓展的空間并不大，而銷售回款、股權(quán)融資和往年盈余可能是重要的資金補(bǔ)充，但整體來(lái)看，基于對(duì)于資金面的判斷，2012年收縮投資是必然的。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)必需要對(duì)融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新和拓展。

　　信貸呈現(xiàn)微寬松狀態(tài)

　　從流動(dòng)性上看，殷姿認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)2012年將進(jìn)入出口負(fù)貢獻(xiàn)時(shí)代，主動(dòng)的信貸投放顯得更為重要，整體看信貸呈現(xiàn)微寬松狀態(tài)。

　　申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)，2012年信貸投放為8萬(wàn)億元，余額增速為13%（2011年信貸基數(shù)預(yù)測(cè)為7.5萬(wàn)億），新增貸款仍較2011年為多，將體現(xiàn)信貸偏緊、政策微調(diào)的基調(diào)。中期看，經(jīng)濟(jì)能否觸底復(fù)蘇將決定信貸投放的可持續(xù)性，目前申萬(wàn)宏觀預(yù)測(cè)2012年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8.6%，二季度之后將環(huán)比改善，這也將使流動(dòng)性略微寬松局面具備可持續(xù)性。在這一信貸投放假設(shè)下，申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)2012年銷售額中性預(yù)測(cè)為－6%。

　　此外，申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)，2012年的信托到期量2433億元。大部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限是1－2年，根據(jù)對(duì)歷年發(fā)行的信托產(chǎn)品各期限的占比，預(yù)計(jì)今年為2433億元、明年為2747億元�？紤]到目前房地產(chǎn)信托余額為6682億元，到2012年末的信托余額將減少到5649億元，2012年平均余額為6265億元。存量信托產(chǎn)品平均年利率按16%計(jì)算，對(duì)應(yīng)利息支出為1007億元。新發(fā)信托扣除信托到期償還與利息支付，總計(jì)凈資金流出為2240億元。

　　從行業(yè)資金鏈來(lái)看投資方向，殷姿建議優(yōu)選資金安全和銷售改善對(duì)資金壓力有所緩解的公司。一是資金安全性較好的企業(yè)：萬(wàn)科、保利地產(chǎn)金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、北京城建華夏幸福等；二是若按揭政策調(diào)整，銷售彈性大且對(duì)資金改善明顯的公司：蘇寧環(huán)球開(kāi)股份福星股份金科股份等。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，該研究院建議選擇融資能力優(yōu)勢(shì)突出或融資模式存在創(chuàng)新的公司，如保利、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、世茂股份等。