雖說(shuō)2011年房企難過(guò)，但與2008年相比并不算難，未來(lái)普遍性的蕭條還沒(méi)開(kāi)始

　　章華

　�。ㄐ艠I(yè)股權(quán)投資管理有限公司執(zhí)行董事、總裁）

　　現(xiàn)在私募基金等融總量，和整個(gè)市場(chǎng)所需要的資金量而言，比例還是偏小，但未來(lái)前景應(yīng)該會(huì)非常好，未來(lái)幾年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)直線式的增長(zhǎng)。以美國(guó)為例，直接募資和間接募資的比例差不多是1:1，而在中國(guó)，銀行貸款還是占了很大的比例。

　　目前，中外資本市場(chǎng)的成熟程度現(xiàn)還是比較大，那么這輪調(diào)控對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)的成熟，也會(huì)有推動(dòng)作用。

　　國(guó)外成熟的路，一定是中國(guó)未來(lái)要走的路。正是因?yàn)檫@一輪的調(diào)控，拉近了兩者間的距離，國(guó)家在政策引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)上，還是需要不斷更新觀念�，F(xiàn)有的關(guān)鍵是，理念其實(shí)還是比較陳舊。

　　李汝容

　�。ㄈ诳仆顿Y管理顧問(wèn)有限公司總裁）

　　現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都是說(shuō)明年的形勢(shì)會(huì)越來(lái)越緊，無(wú)論大小企業(yè)，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)能力的、過(guò)去擴(kuò)張得比較快的、資金鏈比較緊的房企，應(yīng)該先會(huì)被淘汰。

　　小開(kāi)發(fā)商不一定更扛不住。因?yàn)檫@跟企業(yè)的財(cái)務(wù)策略相關(guān)，大一點(diǎn)的像2007年的順馳，夠大了但是照樣倒，小的企業(yè)如果保守一點(diǎn)、負(fù)債低一點(diǎn)，也能熬過(guò)去。

　　“個(gè)兒”不是重要的，“膘”才是重要的。

　　房地產(chǎn)有相當(dāng)強(qiáng)的公益品的屬性，所以政府有責(zé)任大部分人居者有其屋，房?jī)r(jià)和收入之間關(guān)系，是政府需要關(guān)注的對(duì)象。在這個(gè)關(guān)系調(diào)到合理之前，政府隨時(shí)都有可能調(diào)整政策。在市場(chǎng)還沒(méi)到位的時(shí)候，政府作為市場(chǎng)的監(jiān)管者，它會(huì)采取行動(dòng)。

　　葛元

　�。�溫州京都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理）

　　溫州的資本市場(chǎng)現(xiàn)在并不缺錢(qián)，關(guān)鍵是看怎么用。

　　溫州有充足的民間資本，我相信民間資本將來(lái)會(huì)得到更好的使用，對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮更大的作用�？偟膩�(lái)說(shuō)，對(duì)民間資本的投資欲望進(jìn)行封堵還不如積極引導(dǎo)，承認(rèn)其合法地位，開(kāi)放投資領(lǐng)域，規(guī)范管理投資行為，把它納入一個(gè)正常的運(yùn)作軌道�，F(xiàn)在民間資本的使用主要問(wèn)題是不放開(kāi)，難以規(guī)范使用，逼入歧途。

　　但是，要使用好民間資本，兩個(gè)因素至關(guān)重要：一是渠道，二是制度。在渠道方面，民間資本需要的是既符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，又能夠達(dá)到一定的渠道；在制度方面，我并不認(rèn)為民間資本不好管理，主要看有沒(méi)有好的制度設(shè)計(jì)。

　　曹建海

　　（中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任）

　　在宏觀調(diào)控方面，預(yù)計(jì)不會(huì)放松。調(diào)控可能不會(huì)加碼，或許地方上會(huì)有些許松動(dòng)，但金融調(diào)控不會(huì)明顯放松，總體上會(huì)保持在現(xiàn)有水平。

　　在房?jī)r(jià)走勢(shì)上，預(yù)計(jì)2012年會(huì)保持持續(xù)回落趨勢(shì)。2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)要比2008年危險(xiǎn)得多，如果政府想救市，在2011年年底就會(huì)有相應(yīng)的舉措出臺(tái)。但現(xiàn)在看來(lái)，貨幣政策不見(jiàn)放松，可見(jiàn)政府沒(méi)有救市的打算。如此看來(lái)，2012年年底的房?jī)r(jià)會(huì)比年初低。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2012年可能會(huì)有20%-30%的房企會(huì)破產(chǎn)，連旗下項(xiàng)目都賣不出去，徹底關(guān)閉。無(wú)論是擴(kuò)張過(guò)度的大型房企，還是吞吃地的中小房企，只要資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)就會(huì)先被踢出局。

　　陶俊杰

　�。〞x商銀行私人銀行席投資策略師、副總裁）

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，應(yīng)綜合政府與市場(chǎng)兩方面看。

　　之前人們認(rèn)為，政府的政策只是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)冷一冷，但直到溫總理直言不諱地說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下降時(shí)，大家才一起醒悟過(guò)來(lái)，形成事實(shí)上的降價(jià)潮。

　　市場(chǎng)現(xiàn)在已很冷，重要的是，不要讓公眾形成繼續(xù)大幅度降價(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)是資產(chǎn)市場(chǎng)，是投資品市場(chǎng)。投資品需求有一個(gè)重要特點(diǎn)即它是價(jià)格的正函數(shù)：買(mǎi)漲殺跌，價(jià)格越漲，需求量越大；價(jià)格越跌，需求量越小。如繼續(xù)大幅降價(jià)的預(yù)期形成，到時(shí)候送房子都不見(jiàn)得有人要，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)就真的麻煩了。

　　政府的調(diào)控尤其是限購(gòu)，會(huì)持續(xù)的時(shí)間要看政府調(diào)控的目標(biāo)是否達(dá)到了，以及未來(lái)這個(gè)目標(biāo)是否會(huì)修正。如目標(biāo)就是降價(jià)，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在還沒(méi)到位。但也有可能中途修正目標(biāo)。

　　陳國(guó)強(qiáng)

　�。ū本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）

　　2012年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)面臨更嚴(yán)峻的形勢(shì)，行業(yè)會(huì)重新洗牌，這也意味著會(huì)有房企撐不住，而有的房企會(huì)通過(guò)調(diào)整反而壯大。

　　明年調(diào)控政策毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)繼續(xù)執(zhí)行下去。事實(shí)上，雖說(shuō)2011年房企難過(guò)，但是與2008年相比并不算艱難，未來(lái)普遍性的蕭條還沒(méi)開(kāi)始。

　　應(yīng)兩面來(lái)看限購(gòu)政策。盡管會(huì)有很多人反對(duì)政府這樣干預(yù)，但實(shí)際上北京、上海這些城市執(zhí)行后有效果，而且短期內(nèi)簡(jiǎn)單有效。

　　至于何時(shí)取消限購(gòu)，還得看市場(chǎng)走向。一些和限購(gòu)不同的、長(zhǎng)期的調(diào)控房市政策，未來(lái)會(huì)逐步實(shí)行更多。