國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款、外資以及自籌資金等渠道，而在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的大背景之下，這些渠道都開(kāi)始變得不那么暢通。尤其是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行在房地產(chǎn)貸款的審核和發(fā)放方面將更加嚴(yán)格。這對(duì)嚴(yán)重依賴銀行的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂雪上加霜。

　　時(shí)過(guò)半年，地產(chǎn)上市公司年中報(bào)陸續(xù)出臺(tái)，從各公司財(cái)報(bào)來(lái)看，呈現(xiàn)出“幾家歡樂(lè)幾家愁”的態(tài)勢(shì)，一些大規(guī)模房企利潤(rùn)還是很客觀，但也有些上市房地產(chǎn)企業(yè)竟然虧損得一塌糊涂。

　　“營(yíng)業(yè)收入15.19億元，同比下降45.11%;凈利潤(rùn)-3.28億元，同比下降4601%�！边@是7月27日嘉凱城公布的2012年半年報(bào)。因?yàn)樘潛p3.28億元，嘉凱城戴上了“熊房企”的帽子。

　　虧損的不止嘉凱城一個(gè)。7月18日，京投銀泰公布了2012年半年度業(yè)績(jī)預(yù)虧的公告，預(yù)計(jì)上半年虧損達(dá)1.28億元。

　　虧損的范圍正在不斷擴(kuò)大。截至7月26日，64家上市房企發(fā)布中報(bào)預(yù)告，9家預(yù)計(jì)虧損，有19家預(yù)計(jì)利潤(rùn)減少。

　　利潤(rùn)大幅縮減，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢途”變得越來(lái)越迷茫，資金鏈仍是困擾房企的重要問(wèn)題。

　　成本上升推高融資難度

　　與利潤(rùn)減少相伴的是，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本正在上升。

　　由于建筑成本、營(yíng)銷成本都相對(duì)固定，房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本包括財(cái)務(wù)成本和土地成本。高額的負(fù)債率，直接推升了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很高，很多企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)70%至80%，有的企業(yè)甚至高達(dá)90%以上�！北本┑轮舅紘�(guó)際投資顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理陳輝告訴中國(guó)商報(bào)記者。

　　進(jìn)入2012年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不好過(guò)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一如既往，樓市的成交量一直低迷。從5月開(kāi)始，地產(chǎn)商開(kāi)始“以價(jià)換量”，才迎來(lái)了成交量的上升，但房地產(chǎn)后期上漲的動(dòng)力并不強(qiáng)勁。不過(guò)，這些情況并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。7月10日，北京萬(wàn)柳地塊成為新地，將土地拍賣價(jià)格推向了高潮。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商拿地成本過(guò)高，也進(jìn)一步增加了地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本。

　　“開(kāi)發(fā)商的資金鏈主要與房地產(chǎn)營(yíng)銷有關(guān)，房企高價(jià)拿地后，商品房是否能夠高價(jià)售出，直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商能否及時(shí)清償貸款，資金鏈能否確保不斷裂�！标愝x認(rèn)為。

　　按照當(dāng)前的形勢(shì)，“以價(jià)換量”仍是商品房成交的主要因素，房地產(chǎn)投資的功能持續(xù)受到抑制，回款仍是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道難題。

　　同時(shí)，盡管成本不斷攀升，資金壓力巨大，但房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性依然高漲，投入資金不斷增加。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款、外資以及自籌資金，自籌資金主要包括預(yù)收定金、房地產(chǎn)信托、民間借貸等。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2012年1至6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況》，1至6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金43329億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增速與1至5月持平。其中，國(guó)內(nèi)貸款7592億元，增長(zhǎng)8.1%;利用外資202億元，下降53.9%;自籌資金18591億元，增長(zhǎng)12.9%;其他資金16944億元，下降0.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10389億元，增長(zhǎng)1.5%;個(gè)人按揭貸款4216億元，增長(zhǎng)0.8%。

　　高負(fù)債率加上高價(jià)拿地，房地產(chǎn)商的資金鏈充滿變數(shù)，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)上升，這種現(xiàn)象引起了銀監(jiān)會(huì)的重視。在2012年年中的監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林表示，下半年銀監(jiān)會(huì)將繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　信貸渠道收緊

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本杠桿較高的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)和銀行是“一根繩上的螞蚱”，一旦出現(xiàn)資金鏈條斷裂，其風(fēng)險(xiǎn)將很快向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，進(jìn)而傳導(dǎo)到社會(huì)各層面，甚至?xí)�演變�(yōu)榻鹑谖�機(jī)。

　　正因?yàn)槿绱�，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。中國(guó)工商銀行2011年年報(bào)顯示，2011年工行房地產(chǎn)貸款同比減少了73.06億元，下降1.4%，農(nóng)行也下降了460多億元。

　　盡管央行陸續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，降低利率，但是各大銀行都在

　　實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單制管理，優(yōu)先選擇運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)收緊的趨勢(shì)。

　　“房?jī)r(jià)沒(méi)有大起大落，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了軟著陸。國(guó)家要繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)反彈，銀監(jiān)會(huì)也提出了要防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行今后將會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的抵押擔(dān)保，在貸款的審核和發(fā)放方面也將更加嚴(yán)格�！敝�名金融信托專家孫飛博士告訴中國(guó)商報(bào)記者。

　　房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的重要途徑，近日，房地產(chǎn)信托將放松的傳言開(kāi)始蔓延。

　　“自從2011年以來(lái)，房地產(chǎn)信托的占比不斷下降，國(guó)家開(kāi)始收緊房地產(chǎn)信托。從目前國(guó)家的宏觀政策分析，房地產(chǎn)信托并沒(méi)有放松的信號(hào)�！庇靡嫘磐蟹治鰩熜旆f風(fēng)告訴中國(guó)商報(bào)記者。

　　房地產(chǎn)信托重啟渺茫，而且房地產(chǎn)信托身陷兌付高峰期的大考之中，2012年下半年房地產(chǎn)信托兌付金額或超1200億元，虧損房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金壓力。

　　自2012年2月以來(lái)，信托業(yè)開(kāi)始創(chuàng)建開(kāi)發(fā)商“黑名單”，收緊了面向房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資�！胺康禺a(chǎn)信托大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房?jī)r(jià)下跌，因此，房地產(chǎn)信托公司主要選擇優(yōu)質(zhì)、擔(dān)保措施充足的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目持續(xù)跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將提前終止業(yè)務(wù)�！毙旆f風(fēng)說(shuō)。

　　房地產(chǎn)信托看上去很美，但想要獲得卻很艱難。況且，房地產(chǎn)信托已經(jīng)納入銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)管理的范疇，放松房地產(chǎn)信托的可能性依然渺茫。