■住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士表示，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴;二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤相匹配;三是促進(jìn)購房者心態(tài)的回歸，一方面要居民合理的自住性需求，另一方面要對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢

　　“史上嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了一個(gè)十字路口。

　　3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，大多數(shù)降價(jià)的項(xiàng)目停止降價(jià)，部分項(xiàng)目價(jià)格開始反彈。央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率、三年半以來降息，雖然意不在救樓市，但對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)市場仍是一劑強(qiáng)心針。一些城市微調(diào)了樓市政策，甚至在一定程度上放松了調(diào)控。樓市的“價(jià)格底”和“政策底”似乎都已形成，不少購房者又開始感到恐慌。

　　盡管面臨著穩(wěn)增長的壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房價(jià)沒有回到合理價(jià)位，長效機(jī)制改革也才剛剛起步。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，要繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。

　　1.

　　樓市回暖速度超預(yù)期

　　降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢

　　樓市回暖的速度大大超出了人們的預(yù)期。

　　在一家門戶網(wǎng)站工作的韓巍一直有買房的打算。去年下半年開始，他關(guān)注的北京東邊幾個(gè)項(xiàng)目的房價(jià)開始明顯下降，今年初，降價(jià)的趨勢進(jìn)一步蔓延。韓巍覺得只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，房價(jià)還會(huì)下降，可以繼續(xù)觀望。

　　但從4月份以來，銷售人員在電話里告訴韓巍，成交量不斷攀升，原本的價(jià)格優(yōu)惠減少了，新一期的項(xiàng)目價(jià)格肯定要漲，要趕緊出手。進(jìn)入5月份，二手房中介更是直截了當(dāng)?shù)卣f，現(xiàn)在二手房又開始搶了，房價(jià)很快就要大幅反彈。

　　韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠，但到幾個(gè)售樓處和中介門店一看，熱鬧的場面頓時(shí)讓他有點(diǎn)發(fā)慌�！翱催@架勢，房價(jià)好像壓不住了�！表n巍決定不再觀望，6月份一定要出手。

　　今年3月以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。國家統(tǒng)計(jì)局新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實(shí)。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲 34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購以來的高紀(jì)錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5 月增長19%，成為過去16個(gè)月中的銷售量高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏認(rèn)為，春節(jié)以后樓市成交量之所以明顯回升，主要的原因在于開發(fā)商順應(yīng)了市場變化，打折促銷、以價(jià)換量的力度加大了，再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求。

　　“從我們的調(diào)研看，成交量有兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是自住性購房成為主流，不少項(xiàng)目購房比重超過70%。二是部分降價(jià)促銷力度比較大、價(jià)格下調(diào)比較到位的低總價(jià)、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。”張小宏表示，這些情況說明，目前以自住為目的的真實(shí)住房需求還是很大的，開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的空間也是有的。這應(yīng)該是市場回歸正常的表現(xiàn)，不能簡單用回暖兩個(gè)字來概括目前的現(xiàn)象。

　　6月7日晚間，央行三年半以來宣布降息。利率調(diào)整后，貸款買房的月供將減少，購房者的負(fù)擔(dān)有所減輕。在樓市快速回暖的背景下，降息進(jìn)一步降低了剛性需求購房的門檻，將促進(jìn)樓市成交量進(jìn)一步回升。

　　“5月份的成交量肯定不是年內(nèi)的高點(diǎn)，回暖還將繼續(xù)�！北本┲性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，只要政府不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢。

　　2.

　　房價(jià)止跌回升趨勢明顯

　　房價(jià)雖有反彈風(fēng)險(xiǎn)，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性

　　隨著成交量大幅反彈，“房價(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，盡管房價(jià)還沒有出現(xiàn)大的反彈，但有了成交量，房價(jià)止跌已十分明顯。盡管各地仍有個(gè)別項(xiàng)目在降價(jià)，但降價(jià)優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面，此前價(jià)格調(diào)整較大的項(xiàng)目，如北京通州和大興的部分項(xiàng)目，價(jià)格也開始回升。

　　相對(duì)于市場的變化，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項(xiàng)目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速，個(gè)別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時(shí)期“一天一個(gè)價(jià)”的場面。

　　盡管北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，市場上沒有出現(xiàn)恐慌性購房的情況。但實(shí)際上，在熱點(diǎn)居住區(qū)域，購房者因擔(dān)心房價(jià)反彈而入市搶購的情況十分普遍。尤其在二手房市場上，只要有性價(jià)比稍高的房源，就會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)看房甚至加價(jià)的情況。房產(chǎn)中介說得多的一句話就是：“現(xiàn)在再不買，下半年房價(jià)漲起來，就錯(cuò)過時(shí)機(jī)了。你還記得2009年嗎?”

　　在“買漲不買跌”的房地產(chǎn)市場上，人們買房的決策除了居住需求，主要的是對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期。如今，從觀望到搶著入市，市場預(yù)期正在發(fā)生微妙變化。

　　央行降息或許將加劇這種預(yù)期的改變。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng)，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長，并不是要救樓市，但資金一旦開閘，仍將通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中影響力大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。一直在觀望的購房者，可能會(huì)將降息的舉動(dòng)理解為調(diào)控政策開始松動(dòng)，從而加快入市的步伐。

　　更值得關(guān)注的是，隨著房價(jià)底部逐漸被市場確認(rèn)，投資投機(jī)型需求又開始蠢蠢欲動(dòng)。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者，溫州房價(jià)去年以來普遍下跌超過三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們近正在到處看房，研究“抄底”的可行性。“現(xiàn)在實(shí)業(yè)這么不景氣，還是投資房產(chǎn)保險(xiǎn)�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　對(duì)于房價(jià)走勢，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，房價(jià)雖有反彈的風(fēng)險(xiǎn)，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。先，由于3—5月份市場剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準(zhǔn)回調(diào)。其次，限購等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，開發(fā)商的庫存也依然偏大，同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認(rèn)為，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化。開發(fā)商仍需把去庫存、高周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場好的時(shí)候，從預(yù)期看，房價(jià)不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。