樓市降價(jià)潮似乎已然來襲。在長期領(lǐng)漲房價(jià)的上海，星河灣、綠地等房企旗下樓盤，降價(jià)幅度高達(dá)20%—40%，一時(shí)跟風(fēng)降價(jià)、維權(quán)退房氣氛彌漫。

　　而在北京等一線城市，類似事件也屢見不鮮。限購令出臺(tái)至今，已有京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰等不少樓盤大幅降價(jià)，遭遇業(yè)主維權(quán)的尷尬。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，不降價(jià)，銷售難有起色，資金壓力過大；降價(jià)，又導(dǎo)致客戶觀望情緒加深、業(yè)主維權(quán)甚至退房。不少房企，已站在降與不降的十字路口，難以抉擇。

　　趨勢：降價(jià)求量或是出路

　　日前，滬、深兩市證券交易所上市房企公布的三季度報(bào)表顯示，存貨指標(biāo)上，已有的131家房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億元大增44.93%，比今年6月底的8759億元也增加了12.31%，存貨積壓跡象明顯。

　　其實(shí)，保利、萬科等標(biāo)桿房企，今年下半年來都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷。前有萬科的“百團(tuán)大戰(zhàn)”，后有龍湖的“搶收華東”，大型房企早就開始了吸金競賽。不少中小房企，也有了跟進(jìn)降價(jià)的趨勢。

　　在京城的一些郊區(qū)縣，記者注意到，房企降價(jià)求量的動(dòng)作越發(fā)明顯。在通州，京貿(mào)國際城均價(jià)降至1.4萬元/平方米后，東亞•逸品閣又以1.3萬/平方米的低價(jià)刷新紀(jì)錄。據(jù)悉，在大興，龍湖時(shí)代天街也擬以1.18萬元/平方米的超低起價(jià)進(jìn)入市場。目光轉(zhuǎn)向昌平，金隅萬科城11月推出新房源均價(jià)1.4萬元/平方米，比其上期房源也低了3000元/平方米。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，從目前市場情況來看，銷售萎縮，開發(fā)商的大部分資金來源也都吃緊，資金利用成本進(jìn)一步上漲，這使得降價(jià)求量已經(jīng)是房企的出路。

　　困境：降價(jià)潮水引來維權(quán)頻發(fā)

　　硬幣的另一面，則是由大幅降價(jià)導(dǎo)致的維權(quán)、退房事件愈演愈烈。

　　在北京已工作數(shù)年的李先生，年初貸款購買了位于通州馬駒橋的米拉Village項(xiàng)目一套60平方米的房子。當(dāng)時(shí)該房源總價(jià)款115萬元，每平方米達(dá)到1.9萬元。

　　但剛買房的興奮并未持續(xù)多久�！扒安痪�，開發(fā)商降價(jià)銷售，房子每平方米跌了將近30%，總價(jià)差20多萬元。”李先生嘆了口氣道，“沒想到居然買了個(gè)心病。我們要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)，或者直接退房�！�

　　據(jù)了解，李先生話中提到的“我們”，實(shí)際想補(bǔ)差價(jià)、要求補(bǔ)償?shù)挠?0戶業(yè)主，其中想退房有30余戶。而討要補(bǔ)償?shù)膶ο螅瑒t是項(xiàng)目開發(fā)商——北京京成遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱京成遠(yuǎn)東）。

　　“房價(jià)降了30%，我們寧愿按合同賠償10%的違約金，只要能退房�！币晃粎⑴c退房的楊女士表示，但開發(fā)商除了有條件地免除5年的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)償外，并無其他實(shí)質(zhì)補(bǔ)償，且拒絕退房。

　　上述糾紛，僅是京城近期頻發(fā)的維權(quán)、退房事件的一個(gè)縮影。華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際城、金色漫香林……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年初至今，已有不少大幅降價(jià)的樓盤，陸續(xù)扯上維權(quán)糾紛。而由房企突然降價(jià)導(dǎo)致的業(yè)主退房案例，也明顯增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京商品住宅退房總量為621套，同比去年大增44%。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，很大程度上，退房與大幅降價(jià)并存，未來更多潛在的退房沖突將會(huì)出現(xiàn)，這也是許多降價(jià)的開發(fā)商不得不面對的現(xiàn)實(shí)壓力。

　　尷尬：錢袋收緊 部分房企進(jìn)退維谷

　　維權(quán)事情還未告一段落，楊女士又發(fā)現(xiàn)了米拉的新問題。

　　“我們愿賠違約金，開發(fā)商仍拒絕退房。另外， 8月20號項(xiàng)目剛蓋到6層，到現(xiàn)在21層馬上封頂，施工速度突然加快很多。”楊女士指著自己房子所在樓座對記者說，“開發(fā)商肯定是缺錢。”

　　“銀行一般對未封頂?shù)捻?xiàng)目不辦理按揭放貸。如果銷售遇阻，項(xiàng)目突然加快工期，很可能是開發(fā)商有不小的資金壓力�！痹诒本�從事房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人張彬表示。

　　記者聯(lián)系了米拉village相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示，降價(jià)純粹是市場行為，當(dāng)前并不鮮見。而對于公司是否面臨資金壓力，他表示并非所轄范圍，不便作答。

　　但從一些資料中，仍可看出些許端倪。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至11月1日，該項(xiàng)目去年底推出的380套房源，銷售率僅4成。銷售不順，開發(fā)商需要資金救急。京成遠(yuǎn)東致米拉家園業(yè)主的公開信則暴露了這一問題。該信顯示，上述給老業(yè)主贈(zèng)5年物業(yè)費(fèi)的回饋，要業(yè)主趕在10月31日前，向開發(fā)商交齊按揭數(shù)據(jù)并通過初審，或全額交清全部房款才能享受。

　　錢袋緊張，也是擺在絕大多數(shù)房企面前待解的難題。年初至今，成規(guī)模的房企股權(quán)交易案例已有90余宗。而到底是坐等并購，還是斷臂求生，定價(jià)難已成了入市新盤及老項(xiàng)目后期的普遍困擾，不少房企為此陷入了進(jìn)退兩難的尷尬局面。

　　地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，連月成交不景氣對開發(fā)商造成持價(jià)壓力，開發(fā)商降價(jià)意愿明顯增強(qiáng)。如今多數(shù)開發(fā)商的持價(jià)，更多是顧忌到降價(jià)后，業(yè)主維權(quán)對銷售的負(fù)面影響，是否會(huì)加深市場的觀望情緒，部分項(xiàng)目降價(jià)后成交量反而更加稀少等情況。

　　專家：降價(jià)不宜過猛 維權(quán)難獲支持

　　面對因降價(jià)導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)，記者也咨詢了相關(guān)專家。北京市凱亞律師事務(wù)所齊律師表示，目前市況下，降價(jià)維權(quán)的事情比較普遍。而法律層面，若僅以降價(jià)為由，要求補(bǔ)償或退房，很難獲得法律的支持，降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)還需業(yè)主承擔(dān)。

　　北京浩東律師事務(wù)所張春杰則指出，業(yè)主維權(quán)潮根源于房價(jià)下跌，而房價(jià)的下跌并不能成為開發(fā)商違約的免責(zé)理由。因?yàn)榉績r(jià)下跌要求開發(fā)商退房或降價(jià)補(bǔ)償確屬無理要求，而因開發(fā)商在交樓時(shí)間、房屋質(zhì)量、面積誤差、規(guī)劃設(shè)計(jì)、權(quán)利瑕疵、虛假承諾等方面存在違約，提出退房或降價(jià)補(bǔ)償則屬于依法維權(quán)。

　　而在開發(fā)商方面，降價(jià)銷售也要把握尺度。張?jiān)抡f，開發(fā)商降價(jià)銷售無可厚非，但在降價(jià)促銷的過程中，仍需充分考慮項(xiàng)目前期業(yè)主的既得受益轉(zhuǎn)為實(shí)際損失后的心理平衡問題，降價(jià)幅度不宜過猛，適度平穩(wěn)下降才不會(huì)對老業(yè)主利益造成強(qiáng)烈沖擊；其次，開發(fā)商在降價(jià)同時(shí)也應(yīng)做好后期銷售預(yù)案，如是否對新客戶就項(xiàng)目長期保值性予以說明，以打消其購買疑慮等。