一線調(diào)查 “砸盤” 樓市 地產(chǎn)商“淪陷”？

　　10月26日，上百名業(yè)主圍在上海嘉定新城剛剛進行“深度降價”的樓盤前，想要討要個說法，面色凝重，氣氛緊張。

　　就在前4天，附近500米處的另一個直降4000元/平方米的大型樓盤，剛被近300名老業(yè)主“砸了場子”。資金和業(yè)績的雙重壓力下，一些一線房企的樓盤，率先開始降價。

　　“無論是市場面的動態(tài)變化，還是統(tǒng)計數(shù)據(jù)，都表明從今年四季度開始，樓市價格已經(jīng)形成下行趨勢。”在業(yè)內(nèi)人士看來，未來樓市價格下行的局面是否持續(xù)，將取決于政府繼續(xù)宏觀調(diào)控的力度與決心。

　　業(yè)主“圍城” 降價成了連環(huán)套

　　10月26日，綠地集團開發(fā)的“秋霞坊”售樓大廳氣氛異樣。在大廳接待處，三五成群地圍著上百人，有些人圍在一起正義憤填膺的議論著什么，其間甚至有10多名警察正嚴陣以待。

　　“定金交了，付付了，可半年下來,房子沒見著,房價倒縮水三分之一�！比巳褐杏腥烁嬖V《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者，他們多數(shù)是這個樓盤的老業(yè)主，見房價降得厲害，集中起來向開發(fā)商“討要說法”。

　　嘉定新城位于上海西北面，雖離主城區(qū)較遠，但卻是上海近年來重點打造的三座新城之一。隨著新城的崛起，保利置業(yè)、龍湖地產(chǎn)、嘉寶集團(600622,股吧)、綠地集團、盤古銀行、中信泰富等大型品牌開發(fā)商都相繼進入了這個市場。而地鐵11號線的開通，更是使當(dāng)?shù)氐姆績r翻番。

　　私營企業(yè)主婷（化名），因為堅信嘉定新城的升值潛力，在觀望一年后選擇了出手購房。她選擇的是綠地集團在嘉定新城的另一個樓盤“新里米蘭公寓”。上月4日，她以127萬元的總價購得該樓盤一處14層92平方米的兩居，均價接近14000元/平方米。10月24日，她的手機里跳出該樓盤直降4000元/平方米的消息，這也意味著短短幾日里，她的個人資產(chǎn)即縮水了近40萬元。

　　26日，婷等“秋霞坊”和“新里米蘭公寓”的老業(yè)主聚在一起，集體要求退房。據(jù)記者了解的信息，當(dāng)日老業(yè)主與開發(fā)商的協(xié)商結(jié)果，以雙方均不讓步而收場。

　　婷身后，距“秋霞坊”約500米處，龍湖地產(chǎn)開發(fā)的“龍湖酈城”，隔著上海軌交11號線與“秋霞坊”對望，不日前其剛剛經(jīng)歷了一場“老業(yè)主沖擊波”。龍湖地產(chǎn)在近期啟動“搶收華東”的促銷行動，其嘉定新城樓盤的均價，從18000元/平方米一下子降到了約14000元/平方米。10月22日，近300名老業(yè)主聚集到“龍湖酈城”售樓處，砸毀了售樓大廳的沙盤模型等物。

　　“與龍湖酈城的業(yè)主相比，我們還是非�？酥频摹！辨谜f。

　　一線領(lǐng)降 二三線hold不住

　　作為滬上房產(chǎn)物業(yè)知名律師，杜躍平也在時間感受到了市場的變化�！敖鼛讉�星期，前來咨詢集體退房的業(yè)主數(shù)暴增�！倍跑S平表示，2008年末，上海房地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的不景氣之時，也曾有過集體退房的事件發(fā)生，他本人也受理過多起此類退房糾紛。而今年的退房景象，比起2008年時，有過之而無不及。

　　在這輪全國性的降價風(fēng)潮之中，上海儼然已成為為惹眼的一個城市。某房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站近期制作的一份上海樓盤降價“地圖”顯示，上海嘉定、閔行、浦東等區(qū)域的近10個樓盤近期出現(xiàn)了降價行為，且多屬降幅在30%左右的“深度降價”。而掀起這波降價“風(fēng)暴”的，幾乎全是地產(chǎn)業(yè)一線房企，包括中國海外、綠地集團、長甲集團等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，引發(fā)上述地產(chǎn)大鱷降價的因素，歸根結(jié)底無外乎三點：資金壓力、業(yè)績考核以及囤糧過冬。作為大型房企，無論資金鏈還是業(yè)績等各方面，計劃性更強。為了應(yīng)對更長時間后可能存在的資金需求，必須提前進行儲備。

　　但開發(fā)商的資金壓力也顯而易見。長期的信貸緊縮政策導(dǎo)致市場資金緊張，加上限購限貸影響到的購買力收縮，目前樓市嚴重需求不足。開發(fā)商這邊，工程款、材料款、工人工資多筆款項，都要在年底結(jié)算，而銀根緊縮背景下，貸款到期且難以續(xù)貸，資金壓力也到了緊張的階段。

　　從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，上述牽頭降價的一線房企目前都不缺錢。如龍湖地產(chǎn)的財報顯示，截至6月底手頭現(xiàn)金約126億元，回款率也比較正常，財務(wù)狀況相對穩(wěn)健。但有國內(nèi)一線房企高管向記者表示，目前調(diào)控的周期仍難預(yù)測，一線房企的目的是通過降價銷售盡快回籠資金，儲備足夠的現(xiàn)金做“過冬”的準(zhǔn)備。而更小規(guī)模的房企，現(xiàn)在的日子要糟糕得多。

　　“如果中小房企跟進，短期內(nèi)房價還會繼續(xù)下跌�！庇行袠I(yè)分析人士認為。

　　地產(chǎn)商“過冬” 危機持續(xù)蔓延

　　近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾公布的一份針對中國地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試報告中，將綠城中國、合生創(chuàng)展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并稱在資金及信貸緊張的情況下，不少開發(fā)商為了促進銷售，增強流動性，將被迫降價。

　　以綠城為例，其2011年中報顯示，截至2011年6月30日，綠城集團現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負債率從去年的132%飆升至163.2%。今年前8個月，綠城累計取得銷售額約248億元，歸屬于本集團的權(quán)益金額約160億元，距全年550億元銷售目標(biāo)不到一半。

　　“綠城確實遇到了資金鏈緊張的問題�！睂τ谶@一點，綠城高管在面對媒體采訪時并不諱言。

　　其間，為了減輕資金壓力，綠城曾一度希望通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，用合作、代建和拓展新業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，保持公司未來凈利潤的穩(wěn)定增長。但無奈的是，房地產(chǎn)調(diào)控反而不斷升級，限購城市越來越多。

　　市場與資金的雙重壓力之下，也讓綠城集團老板宋衛(wèi)平，放出了“先促銷,再賣項目,如果再不奏效，就把價格降到底賣光,自此再不做房產(chǎn)”的狠話。

　　“可以說，綠城目前的境況，是國內(nèi)房地產(chǎn)商的一個典型代表�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，之前激進拿地，之后凈資產(chǎn)負債率居高不下，這些都讓綠城在樓市調(diào)控的背景之下騰挪無術(shù)。

　　綠城事件雖屬個案，但是確實可以看到在當(dāng)前國家持續(xù)的調(diào)控對市場產(chǎn)生了影響。如果調(diào)控繼續(xù)加深，如綠城一般被曝出資金鏈危機的房企會越來越多，企業(yè)主動降價的情形也將會不斷發(fā)生。

　　臨時降價OR樓市拐點

　　對于之前“龍湖酈城”售樓處遭業(yè)主沖擊風(fēng)波，龍湖地產(chǎn)給出的回應(yīng)則是，鑒于華東市場近來表現(xiàn)相對低迷，客戶觀望情緒濃厚，啟動“搶收華東”市場行動，是為有效激活并搶占市場。經(jīng)過此輪促銷，龍湖在華東的銷售任務(wù)已基本達成。其在上海和杭州兩地以限時團購的策略推出的3個新盤，在5天里即獲得認購約20億元人民幣。

　　“降價潮是個別樓盤的階段性行為，還是整個行業(yè)趨勢性的走勢，目前還很難判斷。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，也有可能出現(xiàn)年關(guān)過后，樓市價格依舊堅挺的局面。

　　楊紅旭也認為，目前一線房企在嘉定、閔行等郊縣的降價行為，本身就具有很強的偶然性。

　　先，相比于中心城區(qū)，郊縣樓市的抗跌性本來就比較弱。其次，嘉定等區(qū)域前期供應(yīng)土地偏多，目前樓市處于供應(yīng)過剩的階段。此外，從區(qū)域戰(zhàn)略的角度來看，不排除有相關(guān)房企考慮從一線城市回籠資金，到二三線城市進行更大規(guī)模投入的因素。

　　據(jù)中房信之前報告，目前開發(fā)商大規(guī)模的降價，多數(shù)情況下并非是出于資金鏈壓力的考量，而是為了能夠在第四季度取得更好的業(yè)績，給股東和管理層一份好看的業(yè)績單。開發(fā)商之所以選擇以低價位產(chǎn)品入市吸引客戶，目的是迅速搶占市場，從而贏得局部先機。

　　“一個明顯的特點是，這些樓盤的促銷都是"點到即止"，大面積的降價并未到來。”上述行業(yè)分析人士認為，目前的降價，仍多為大型房企出于自身戰(zhàn)略的需要，主動進行的價格調(diào)整。

　　但一線房企的降價行為，畢竟給僵持多時的樓市帶來了一線曙光�！盁o論是市場面的動態(tài)變化，還是統(tǒng)計數(shù)據(jù)，都表明從今年四季度開始，樓市價格已經(jīng)形成下行的趨勢。”楊紅旭說，未來樓市下行的局面是否持續(xù)，將取決于政府繼續(xù)宏觀調(diào)控的力度與決心。