猜想1

　　降價(jià)激發(fā)市場成交？

　　從9月的市場供應(yīng)來看，很多項(xiàng)目都只有百余套推出，開發(fā)企業(yè)的批次推盤表現(xiàn)出謹(jǐn)慎試探的意圖，由此可見，企業(yè)對于“金九”還是有所期待。

　　但9月上半場樓市交易量環(huán)比、同比均為下滑趨勢，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，由于開發(fā)商降價(jià)策略沒有持續(xù)跟進(jìn)，大多新推房源的促銷配合不到位。預(yù)計(jì)本月后期，開發(fā)商方面的促銷力度仍是決定整體市場交易量的主要因素。

　　對于開發(fā)商的降價(jià)選擇，同策咨詢研發(fā)中心分析人士指出，一些企業(yè)面臨積累下的高存貨量以及低去化率帶來的困境，能否保住市場，是下半年的巨大壓力之所在。另外，融資的壓力也是橫亙在開發(fā)商面前的一道難題。如果沒有良好的業(yè)績支撐，企業(yè)的資金鏈就會(huì)越收越緊。雖然降價(jià)打折在一定程度上有損開發(fā)商的利益，但對整個(gè)企業(yè)而言，能夠緩解資金的回流才是重要的。

　　“價(jià)格降幅不夠，滬‘金九’市場成交尚未激活�！蓖�策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉如此表述，當(dāng)前市場情況下，樓盤降價(jià)幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場行為。在實(shí)際市場中短期內(nèi)“策略性降價(jià)”達(dá)到10%左右的項(xiàng)目或性價(jià)比高于同區(qū)域同類項(xiàng)目的產(chǎn)品，成交往往領(lǐng)跑當(dāng)?shù)鼗虬鍓K市場。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周成交位的是來自淞南高境板塊的美岸棲庭，成交套均面積僅為56平方米，而該盤9月14日開盤2.3萬元/平方米的報(bào)價(jià)和上周19454元/平方米的實(shí)際成交均價(jià)對比來看，存在較大差距，粗算下來幾乎相當(dāng)于報(bào)價(jià)上打了8.5折。

　　但也有開發(fā)商向筆者表示，對于開盤的項(xiàng)目而言，可以低開，但對于項(xiàng)目后期，則降價(jià)空間不大，否則前期的客戶也有不同意見�；�于這樣的考量，樓盤的降價(jià)空間似乎并不見得很大。

　　猜想2

　　后一個(gè)“金九銀十”？

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年9月別墅共簽約1045套房源，成交面積222323.6平方米，按此推算周成交量為261套、55580平方米，而目前別墅成交量連去年同期的3成都不到，相關(guān)分析人士表示，9月想重現(xiàn)去年下半年的火熱成交，幾乎已無可能。

　　對此，荒島工作室副總經(jīng)理黃欣偉表示，所謂“金九銀十”本來就是樓市消費(fèi)上升期的產(chǎn)物。在市場全年旺銷的背景下，9、10月份因?yàn)檗哌^了一個(gè)炎夏之后，積蓄的消費(fèi)熱情開始得到釋放，所謂的“金九銀十”無非是零存整取了6、7、8三個(gè)高溫月的房產(chǎn)消費(fèi)勢能。

　　在黃欣偉看來，在價(jià)格堅(jiān)挺成交萎靡的情況下，供需雙方之間的僵持，決定了價(jià)格才是放大成交的好管道，至于時(shí)間，本來就只是個(gè)說法！

　　無可否認(rèn)，在前景難明的情況下，更多人選擇收手。從某知名網(wǎng)站的調(diào)查來看，超過五成的網(wǎng)民對于是否應(yīng)該出手舉棋不定。買家舉棋不定，導(dǎo)致需求消失，從而導(dǎo)致市場萎靡。如此判斷金九銀十成為過去時(shí)，在一些市場人士看來為時(shí)尚早。某開發(fā)商也向筆者表示，“金九銀十”更多是人們的一種購房習(xí)慣，但這種習(xí)慣的影響力卻不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消失。同時(shí)，他還表示，對于房企來說，其實(shí)每個(gè)月都可視為“金九銀十”。   
 
　　猜想3

　　高端市場會(huì)否發(fā)力？

　　今年的“金九銀十”，剛需的支撐力被一再提及。一些開發(fā)商也在推盤時(shí)選擇性推出其剛需產(chǎn)品，是否高端市場在時(shí)下選擇集體失聲？

　　查看9月上半月的成交，出乎意料的是，在所有產(chǎn)品線的成交中，成交面積上萬的只有一枝獨(dú)秀的仁恒森蘭雅苑，而其4萬多元的均價(jià)也顯示其高端身份。

　　數(shù)據(jù)顯示，全市僅虹口、長寧、徐匯3區(qū)的成交出現(xiàn)上揚(yáng)，中心城區(qū)成交量的逆勢上揚(yáng)在一定程度上提高了中高檔住宅在周成交總量中所占的比例，也在一定程度上拉升了全市成交均價(jià)。

　　同策咨詢研發(fā)中心新數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)方面來看，又有一批豪宅項(xiàng)目即將入市，花木板塊的古北御庭，開盤時(shí)間暫定10月初，屆時(shí)推出面積74-310平方米的1-4房。而仁恒森蘭雅苑也再推大平層，同時(shí)在9月底還將有一批90平方米的小戶型上市。浦東兩大項(xiàng)目帶動(dòng)新增供應(yīng)量上升15個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏認(rèn)為，新增供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)2月大幅回升，同時(shí)，高端公寓的供應(yīng)也開始呈現(xiàn)出復(fù)蘇的態(tài)勢，地處黃浦、閘北、長寧等中心城區(qū)的高端公寓已先后獲得預(yù)售證，隨著這些項(xiàng)目的入市，上海樓市或?qū)⒃谖磥韼字軆?nèi)迎來一股久違的豪宅供應(yīng)潮。

　　商家大舉推貨，是認(rèn)為9、10月份還是賣樓的好時(shí)機(jī)的具體表現(xiàn)，顯示其對“金九銀十”依然抱有較高期望。而高端市場不同于剛需市場的受眾群也決定了其并不一定要求在此期間達(dá)到佳銷售成績，“金九銀十”更像是一場集體總動(dòng)員。