日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2011年1-8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。與1－7月份數(shù)據(jù)相比，1-8月數(shù)據(jù)房地產(chǎn)投資增速略微回落，住宅投資增速持平，8月房地產(chǎn)投資增速開始明顯下滑。其中，1-8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和持平。8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環(huán)比分別下降5.0個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　綜合看，房地產(chǎn)行業(yè)1-8月運(yùn)行數(shù)據(jù)基本符合此前各機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)期，顯示本輪針對(duì)房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控已經(jīng)初見成效。包括申銀萬國(guó)、國(guó)泰君安在內(nèi)的機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)估值底部經(jīng)過市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間檢驗(yàn)已基本得到確認(rèn)，前8個(gè)月投資趨勢(shì)下行顯示或許表明房地產(chǎn)業(yè)正在迎來投資新機(jī)遇。

　　房地產(chǎn)投資下行趨勢(shì)顯現(xiàn)

　　調(diào)控效果初顯

　　1－8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)一步確認(rèn)了行業(yè)銷售困難、投資減速與資金鏈緊張三大困境。

　　中原證券行業(yè)分析師吳劍雄分析指出，1－8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示出以下幾方面特點(diǎn)：一是投資增速維持低位，隨著今年保障房投資接近到位，預(yù)計(jì)第四季度投資增速將出現(xiàn)較為明顯下滑，但全年投資有望保持30%-35%的增長(zhǎng)。二是在前期一系列限購(gòu)、限貸政策等政策作用下，商品房銷售趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)基本得到確認(rèn)。三是新開工面積與施工面積增速將出現(xiàn)繼續(xù)下滑。四是行業(yè)資金壓力持續(xù)加重，而且隨著國(guó)內(nèi)貸款的繼續(xù)減少以及年底房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支出增加，行業(yè)資金鏈對(duì)銷售的敏感度和依存度增加。

　　“1－8月份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資增速、銷售增速下行已成趨勢(shì)，尤其是月度投資增速疲態(tài)盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設(shè)拉動(dòng)，新開工增速回升。資金來源累計(jì)增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑�！敝型蹲C券新發(fā)布的報(bào)告表示繼續(xù)維持此前觀點(diǎn)，即在限購(gòu)擴(kuò)大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導(dǎo)指標(biāo)的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，三季度末至四季度，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，全年房地產(chǎn)投資增速將回落至23%-27%之間。

　　而機(jī)構(gòu)對(duì)于余下幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)也并不看好。國(guó)泰君安預(yù)測(cè)下半年或中期將會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存、可售存貨顯著上升，房?jī)r(jià)適度下降，銷量下降，商品房新開工和投資增速下降；龍頭公司銷量跑贏行業(yè)等情況。國(guó)泰君安判斷稱：“保障房開工和投資同比大幅增長(zhǎng)，能延緩但不能扭轉(zhuǎn)行業(yè)下降趨勢(shì)�！�

　　調(diào)控政策不會(huì)放松

　　房地產(chǎn)板塊投資機(jī)遇來臨

　　雖然今年屢有要求放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)控的呼聲，但從中央及相關(guān)部委的一系列動(dòng)作看，此輪針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控在未達(dá)到效果前絕不會(huì)放松。吳劍雄指出，盡管國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性增加，歐債危機(jī)繼續(xù)升級(jí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂進(jìn)一步增加，但是國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)依舊十分嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)貨幣政策尚不具備放松的基礎(chǔ)和條件。即使貨幣政策不再進(jìn)一步緊縮甚至是放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊縮政策也難以松動(dòng)。盡管當(dāng)前地產(chǎn)政策外部形勢(shì)越來越像2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，但目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控政策半途而廢的嚴(yán)重后果已經(jīng)得到市場(chǎng)的明證，基于此，政策在房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降情況放開的可能性很小。

　　自調(diào)控開始至今，房地產(chǎn)上市公司股價(jià)不斷回落，估值重心不斷下調(diào)。截至目前房地產(chǎn)行業(yè)估值已經(jīng)基本見底的事實(shí)也越來越得到市場(chǎng)的確認(rèn)，因此估值重心進(jìn)一步下滑的空間已經(jīng)很小。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的機(jī)遇正在到來。

　　中投證券指出，本輪針對(duì)房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)，已出現(xiàn)我們提出的房?jī)r(jià)降、地價(jià)降、投資增速下降的3個(gè)有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展以及板塊估值修復(fù)邁向行業(yè)自身調(diào)整帶來的恢復(fù)性發(fā)展機(jī)遇的積極因素。國(guó)泰君安證券也持同樣觀點(diǎn)，該公司報(bào)告表示，未來1年內(nèi)的中期板塊行情將從階段性向趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變、相對(duì)收益向絕對(duì)收益轉(zhuǎn)變。三線限購(gòu)和房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)形成意味著政策面基本見頂，基本面逐漸探底，因此給予房地產(chǎn)行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)，并建議投資者持有并逢低堅(jiān)定買入。報(bào)告稱，“從現(xiàn)在開始板塊進(jìn)入中期選股階段，將是機(jī)構(gòu)買入壓箱優(yōu)質(zhì)公司的好時(shí)機(jī)�！敝性�證券也繼續(xù)維持房地產(chǎn)板塊“同步大市”的投資評(píng)級(jí)。申銀萬國(guó)在8月房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)報(bào)告中則直言，9月伴隨推盤量上升，板塊整體表現(xiàn)將好于8月。 

　　籌資將成發(fā)展瓶頸

　　投資需重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)龍頭

　　1－8月份行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈對(duì)銷售的敏感度和依存度增加。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)所冀望的“金九銀十”很可能難以實(shí)現(xiàn)，這將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，籌資將成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展當(dāng)務(wù)之急。

　　中郵證券分析師邵明慧表示，籌資已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的依賴程度加大。邵明慧強(qiáng)調(diào)：“目前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道變得單一，僅能依靠經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，房企未來的發(fā)展速度將受到一定程度制約�！�

　　1－8月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)來自于外部的融資增速回落，自籌資金依舊是資金的主要來源。齊魯證券認(rèn)為，未來由于外部融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)自籌資金將進(jìn)一步提升。

　　在此背景下，機(jī)構(gòu)相信，未來上市房地產(chǎn)板塊中，龍頭企業(yè)與小型企業(yè)的分化將會(huì)進(jìn)一步加劇，這也意味著行業(yè)龍頭企業(yè)更具有投資價(jià)值和估值修正的機(jī)會(huì)。招商地產(chǎn)(000024,股吧)、保利、萬科、北京城建(600266,股吧)、世茂股價(jià)、金地集團(tuán)(600383,股吧)等行業(yè)龍頭均受到多家機(jī)構(gòu)的推薦。申銀萬國(guó)重點(diǎn)推薦金科股價(jià)、ST國(guó)祥、中天城投(000540,股吧)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)；中投證券繼續(xù)看好招地、保利、萬科、開、北京城建、億城股份(000616,股吧)、世茂股份(600823,股吧)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)和蘇寧環(huán)球(000718,股吧)等公司；中原證券建議繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)龍頭公司，比如萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)。