人民日?qǐng)?bào)編輯記者與中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉展開(kāi)對(duì)話，就“要不要推廣到縣”、“能不能長(zhǎng)期執(zhí)行”、“會(huì)不會(huì)傷及樓市”等三個(gè)敏感問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，從他們的對(duì)話中，我們可以管窺一段時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)樓市的走向。

　　新聞背景

　　9月1日，浙江臺(tái)州商品房限購(gòu)令正式實(shí)施。這是一線城市之外，二三線城市的個(gè)樓市限購(gòu)令。

　　“金九銀十”，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季。今年公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，除了房?jī)r(jià)、成交量以外，多了一個(gè)關(guān)鍵詞：限購(gòu)令。

　　限購(gòu)令要不要推廣到縣？能不能長(zhǎng)期執(zhí)行？會(huì)不會(huì)傷及樓市？

　　作為樓市調(diào)控的重要手段，限購(gòu)令向二三線城市擴(kuò)展，時(shí)間分水嶺是今年8月中旬。

　　當(dāng)時(shí)，住建部出臺(tái)新增限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合其中兩項(xiàng)以上者，建議列入新增限購(gòu)城市名單。

　　盡管這僅僅是建議標(biāo)準(zhǔn)，但是二三線城市的限購(gòu)令，已然箭在弦上。

　　很快，8月下旬，臺(tái)州發(fā)布樓市限購(gòu)令，成為二三線城市的個(gè)響應(yīng)者。臺(tái)州規(guī)定，本市居民、外地居民能提供一年納稅或社明者，可購(gòu)買(mǎi)1套新建商品房。已有兩套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民，暫停新購(gòu)住房。

　　誰(shuí)將會(huì)是下一個(gè)？限購(gòu)令會(huì)不會(huì)全國(guó)統(tǒng)一部署？此番限購(gòu)城市范圍多大？坊間一時(shí)傳聞不斷，購(gòu)房者有的著急、有的觀望，開(kāi)發(fā)商加緊造勢(shì)促銷。

　　受限購(gòu)令范圍將擴(kuò)大的心理預(yù)期影響，一些地方出現(xiàn)了部分樓盤(pán)成交量猛增的現(xiàn)象。一些購(gòu)房者提前出手，以期搶搭限購(gòu)之前的購(gòu)房末班車(chē)。

　　成交量在局部的猛增，會(huì)否帶來(lái)房?jī)r(jià)的一時(shí)反彈？本輪樓市調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的關(guān)鍵期。

　　1問(wèn)：要不要推廣到縣

　　專家觀點(diǎn)：主要是二三線城市，暫時(shí)不會(huì)在縣級(jí)城市大范圍推開(kāi)

　　人民日?qǐng)?bào)：8月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)文件，給出新增限購(gòu)城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。9月1日，浙江省臺(tái)州市正式實(shí)施限購(gòu)，打響了限購(gòu)令擴(kuò)大范圍的槍。臺(tái)州為何會(huì)成為限購(gòu)領(lǐng)跑者？

　　張大偉：實(shí)際上，臺(tái)州出臺(tái)限購(gòu)令是比較出人意料的。臺(tái)州房地產(chǎn)管理處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年臺(tái)州住宅樣本[新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2%。臺(tái)州的成交量基本維持在月2000套左右，成交均價(jià)也在萬(wàn)元以下。參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的5條限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，比如房?jī)r(jià)漲幅較高，上半年成交量同比增幅較高等，臺(tái)州都不屬于突出的城市。如果以臺(tái)州作為限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)有可能出臺(tái)限購(gòu)政策的城市將有40個(gè)左右，尤其是浙江、江蘇、廣東、山東等省的一些地級(jí)市。

　　人民日?qǐng)?bào)：不少人猜測(cè)，臺(tái)州此舉，將導(dǎo)致二三線城市尾隨，引發(fā)新一輪“限購(gòu)潮”。果真如此嗎？二三線城市的限購(gòu)將擴(kuò)大至何種規(guī)模？會(huì)不會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)縣級(jí)城市？力度和措施預(yù)計(jì)將會(huì)和一線城市有何區(qū)別？

　　朱中一：限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，是對(duì)原有調(diào)控政策的具體化和延續(xù)。一線城市的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)是“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)偏緊”，近住建部出臺(tái)的二三線城市限購(gòu)參考標(biāo)準(zhǔn)，基本上還是圍繞這三項(xiàng)指標(biāo)。究竟哪些城市將限購(gòu)，終還是要由地方政府來(lái)決定。作為樓市調(diào)控的手段之一，限購(gòu)政策在設(shè)計(jì)上應(yīng)有梯級(jí)考量。目前看，繼一線城市之后，下一步主要是二三線城市，暫時(shí)不會(huì)在縣級(jí)城市大范圍推開(kāi)。當(dāng)然，各地在參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)限購(gòu)政策的時(shí)候，應(yīng)重點(diǎn)考慮實(shí)際情況。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，那就應(yīng)該果斷進(jìn)行限購(gòu)。比方說(shuō)某些縣級(jí)城市，假如一段時(shí)間房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)偏緊，也不排除限購(gòu)的可能。

　　2問(wèn)：能不能長(zhǎng)期執(zhí)行

　　專家觀點(diǎn)：限購(gòu)政策會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年

　　人民日?qǐng)?bào)：老百姓都很關(guān)心，限購(gòu)令會(huì)執(zhí)行到什么時(shí)候？這是臨時(shí)舉措，還是長(zhǎng)期政策？

　　張大偉：限購(gòu)是本輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始以來(lái)有效果的政策。北京等城市實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，樓市成交量一路走低，成交價(jià)格下降的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降幾乎是肯定的。限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)比較大。本地投資需求和一線限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移投資需求雙重壓力，使得全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求集合在二三線城市釋放。而二三線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，也影響了一線城市調(diào)控的效果。那些認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大的購(gòu)房者將發(fā)現(xiàn)，這輪樓市調(diào)控的力度會(huì)比想象的大，對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)比預(yù)期的大，觀望情緒將再次升級(jí)。

　　朱中一：不少人猜測(cè)，限購(gòu)是臨時(shí)措施、短期措施，很快就會(huì)結(jié)束。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，政策甚至有可能轉(zhuǎn)向。但是，回顧這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是近期把限購(gòu)范圍擴(kuò)大到二三線城市，體現(xiàn)了國(guó)家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動(dòng)搖的決心。顯然，如果調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，限購(gòu)政策恐怕不會(huì)放松。除了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的短期目標(biāo)，調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)是推動(dòng)住房制度深化改革。如果中長(zhǎng)期制度改革跟不上，限購(gòu)政策會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年。我認(rèn)為，在目前這種情況下，對(duì)部分城市的投資投機(jī)型需求采取限購(gòu)，是十分必要的，也應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行下去。

　　3問(wèn)：會(huì)不會(huì)傷及樓市

　　專家觀點(diǎn)：要降低負(fù)面影響，關(guān)鍵是要抓緊制度改革和保障房建設(shè)

　　人民日?qǐng)?bào)：一些人擔(dān)心，限購(gòu)這種行政手段，有可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。這種負(fù)面影響會(huì)是什么？怎樣緩解？

　　朱中一：要降低限購(gòu)可能帶來(lái)的負(fù)面影響，關(guān)鍵是如何利用好限購(gòu)政策執(zhí)行期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定的大好時(shí)機(jī)，抓緊進(jìn)行制度改革，抓緊進(jìn)行保障房建設(shè)。這是一場(chǎng)賽跑，如果制度改革的步伐慢了，限購(gòu)的負(fù)面影響就會(huì)更大。關(guān)鍵性的制度改革，主要包括土地招拍掛制度改革、房產(chǎn)稅改革、房地產(chǎn)金融制度改革、財(cái)稅制度改革等。近期，北京等地不斷探索完善土地招拍掛制度，房產(chǎn)稅也有可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，這些都是制度改革不斷推進(jìn)的好消息。從宏觀角度看，還應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、土地財(cái)政的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。只有這些制度改革跟上了，限購(gòu)才能真正起到作用，房地產(chǎn)調(diào)控也才可以說(shuō)取得了成效，我們?yōu)橄拶?gòu)付出的代價(jià)也才是值得的。