每年的“金九銀十”，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎都是一個(gè)收獲季節(jié)的代名詞。

　　而當(dāng)前，緊縮性的房貸政策可能成為長(zhǎng)期政策，二次限購(gòu)又如懸在二三線城市頭上的利劍。種種跡象表明，持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。在8月份多個(gè)新盤推貨的供應(yīng)高潮下，如何賣房？成了開(kāi)發(fā)商當(dāng)下主要的問(wèn)題�！暗�市之下，除了拼產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商更多是在營(yíng)銷上見(jiàn)高低�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年持續(xù)保持高壓的政策調(diào)控之下，不少開(kāi)發(fā)商搶在“金九銀十”前積極推貨促銷�！霸诮酉聛�(lái)的九月和十月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的營(yíng)銷考驗(yàn)。”

　　營(yíng)銷招數(shù)一：大打“起價(jià)牌”

　　降價(jià)、特價(jià)、限價(jià)……我省樓市近在價(jià)格上做文章的樓盤不少�！白詮拿鞔a標(biāo)價(jià)的政策執(zhí)行以來(lái)，在價(jià)格上做文章，就成了開(kāi)發(fā)商競(jìng)相效仿的營(yíng)銷手段�！睒I(yè)內(nèi)人士先生說(shuō)，不過(guò)跟前兩個(gè)月高標(biāo)價(jià)、低折扣的價(jià)格手段不同，而今，急著出貨的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把標(biāo)價(jià)降得足夠誘人，吸引大量的客戶上門。比如5000元/平方米起、4300元/平方米起……用的都是模糊字眼，大打“起價(jià)牌”。然后一邊賣房收錢，一邊在降價(jià)大旗的掩護(hù)之下，邊走邊看，賣得好就多漲點(diǎn)價(jià)，賣得一般就少漲點(diǎn)價(jià)。當(dāng)然，這種模糊定價(jià)、偷偷漲價(jià)的方法之所以奏效，根本原因還在于，購(gòu)房者買賬。

　　見(jiàn)招拆招：使用這個(gè)招數(shù)的，大都是剛剛?cè)胧星邑浟枯^大的新盤，開(kāi)發(fā)商既怕開(kāi)盤效果不好，開(kāi)了盤結(jié)果等于封盤。又不愿意大幅降低眼看到手的利潤(rùn)，因此出此計(jì)策。大肆宣傳低價(jià)，大打“起價(jià)牌”，聚攏人氣然后再逐步漲價(jià)。

　　營(yíng)銷招數(shù)二：推出“空前優(yōu)惠”

　　“這幾天翻開(kāi)報(bào)紙發(fā)現(xiàn)幾乎所有的樓盤都在推出優(yōu)惠價(jià)，有的促銷價(jià)格非常誘人，給人感覺(jué)房?jī)r(jià)真的在降�！辈簧偈忻褚徽勂瓞F(xiàn)在的我省樓市價(jià)格都深有感觸。

　　在一系列調(diào)控政策的影響下，不少樓盤都大打優(yōu)惠牌�？v觀我省樓市，除了一直走在降價(jià)促銷前列的恒大地產(chǎn)，不少實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)商也相繼推出了頗具性價(jià)比的住宅產(chǎn)品和不同的優(yōu)惠措施。一些樓盤甚至推出了一次性付款減免5萬(wàn)元的爽快價(jià)格。

　　日前，石家莊的眾美歡樂(lè)匯項(xiàng)目推出樂(lè)享生活專場(chǎng)觀影等系列活動(dòng)，不僅贈(zèng)送800張暑期檔大片觀影票，220份中秋大禮包、更有20萬(wàn)元的購(gòu)房基金與購(gòu)房者相約�；顒�(dòng)期間，購(gòu)買商鋪的客戶還可參與“交定金得基金”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)�？蛻粢淮谓患{定金5萬(wàn)元，即可獲得價(jià)值1萬(wàn)元的購(gòu)房基金；交納定金20萬(wàn)元即可獲得眾美歡樂(lè)匯購(gòu)房基金20萬(wàn)元，購(gòu)房基金直接折抵購(gòu)房款。

　　見(jiàn)招拆招：“如今的開(kāi)發(fā)商，不僅打破了所在片區(qū)的低價(jià)格，其優(yōu)惠力度也是前所未有的大�！焙颖苯饾�(rùn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)歐陽(yáng)曉宇告訴記者，促銷花樣也從以前的送物管費(fèi)等較為單一的形式變得更加多元化，通過(guò)周周做活動(dòng)，招攬人氣，刺激購(gòu)房者的興奮點(diǎn)，以達(dá)到快速銷售的目的。

　　營(yíng)銷招數(shù)三：變售為租

　　一旦限購(gòu)，購(gòu)房的指標(biāo)和名額就很寶貴�？赡軙�(huì)把一部分真正有實(shí)力的改善型買家擋在門外。變售為租是一高端樓盤的開(kāi)發(fā)商的設(shè)想。

　　開(kāi)發(fā)商打算用跟買房者簽署長(zhǎng)期租賃合同的方式代替商品房買賣合同，躲避限購(gòu)約束。雙方在租賃合同之外，再補(bǔ)充簽一份買賣關(guān)系的草合同，拿到公證處公證，但暫時(shí)不去房管局辦理備案。待政策一兩年后取消時(shí)，再補(bǔ)這些手續(xù)。

　　據(jù)了解，使用這類招數(shù)的項(xiàng)目，多為瞄準(zhǔn)改善型需求的樓盤，一般這類樓盤擁有絕版地段、良好的品牌形象，有著非常真實(shí)充足的市場(chǎng)需求。為了突破限購(gòu)帶來(lái)的瓶頸，轉(zhuǎn)售為租。

　　見(jiàn)招拆招：“其實(shí)限購(gòu)并沒(méi)有想象中可怕，真的來(lái)了，也還要生存，也有應(yīng)對(duì)的方法�！闭劦较拶�(gòu)背景下的變售為租行為，職業(yè)經(jīng)理人張輝說(shuō)，這種以租賃形式賣房，需要探討的問(wèn)題很多。先就是付款方式，租賃沒(méi)辦法貸款的，所以很可能需要一次性付款。而如果一次性付款，對(duì)購(gòu)房者而言風(fēng)險(xiǎn)非常大。即便去公證也解決不了這些風(fēng)險(xiǎn)，因此這種賣房的方式應(yīng)該很難推行，買房者對(duì)此應(yīng)提高警惕。

　　營(yíng)銷招數(shù)四：一步到位

　　對(duì)于一些中大戶型的樓盤來(lái)講，大戶型銷售壓力大。開(kāi)發(fā)商盡量說(shuō)服能買得起三房的買四房，能買得起兩房的買三房。在他們看來(lái)，改善型買家的資金實(shí)力是比較強(qiáng)的，彈性也很大。在開(kāi)盤等重大節(jié)點(diǎn)上，能給予客戶較大優(yōu)惠，剩下一些戶型較小的慢慢賣。

　　使用這個(gè)招數(shù)的樓盤，大都在戶型設(shè)計(jì)上偏大，產(chǎn)品線單一，主要面向改善型或者資金實(shí)力較強(qiáng)的剛需；在品質(zhì)上屬于中端產(chǎn)品，具有一定的市場(chǎng)口碑，但面臨的壓力是大的。與一些高端豪宅項(xiàng)目相比，競(jìng)爭(zhēng)力有點(diǎn)差；與普通住宅相比，定位又有點(diǎn)高。

　　見(jiàn)招拆招：在限購(gòu)預(yù)期下，60平方米以下、140平方米以上的房源影響是大的，80-140平方米都是比較好賣的。那些定位不太清晰、戶型又偏大的樓盤，壓力就會(huì)很大。

　　有錢的客戶會(huì)選擇更高檔的項(xiàng)目，他們不是單純地解決生存問(wèn)題，而是如何更好地生活。從120平方米到140平方米，也許總價(jià)就是多了10萬(wàn)左右，這是他們可以接受的。關(guān)鍵在于有什么理由去說(shuō)服呢？一、要說(shuō)到點(diǎn)子上；二、要有足夠的底氣去支撐說(shuō)服工作。并不是所有的樓盤都可以達(dá)到高端客戶的居住需求的。

　　樓市動(dòng)態(tài)

　　金正海悅天地開(kāi)啟省會(huì)游樂(lè)購(gòu)物“嘉年華”

　　8月27日，金正？海悅天地喜迎喬遷，新?tīng)I(yíng)銷中心位于裕華路與中華大街交叉口南行50米路西，煥然一新的營(yíng)銷中心內(nèi)擠滿了前來(lái)看鋪的客戶。

　　金正海悅天地從入市的輝煌到現(xiàn)在仍然旺銷，它的秘訣是什么？一個(gè)商業(yè)綜合體的崛起必然具備科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃及前期統(tǒng)一招商的成功，海悅天地憑借怎樣的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了游樂(lè)商業(yè)的“突圍”？又是憑借怎么的實(shí)力獲得了投資者的認(rèn)可與支持？我們將一一解密。