提 要

  　中、日、韓三國人口資源稟賦比較接近。中國的人均耕地面積還明顯高過日韓。三個國家的城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程具有高度可比性。日韓兩國均在二戰(zhàn)后用30年左右的時間完成了城市化和現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型(城市化率在上世紀(jì)后期即超過80%)，而且沒有留下城市貧民窟等后遺癥，收入分配相當(dāng)平等、基尼系數(shù)均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，邁入發(fā)達(dá)國家行列。他們的經(jīng)驗(yàn)對正在進(jìn)入城市化加速期的中國(現(xiàn)名義城市化47.5%，實(shí)際城鎮(zhèn)非流動安居人口34%)，具有極大的借鑒意義。

　　日本韓國成功實(shí)現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過程中主要采用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)手段控制房價和戶型，分別在短短30多年間解決了國家的大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問題�，F(xiàn)在我國一線城市的絕對房價已經(jīng)逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，2億已進(jìn)入城市就業(yè)的外來人口無法安居，貧富分化嚴(yán)重，高昂的房價成為中國經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙。

　　日本特別是韓國在城市化過程中房地產(chǎn)市場發(fā)展也有過正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。他們的經(jīng)驗(yàn)尤其是代價對于我們這個后來者彌足珍貴。他們在發(fā)展中日漸明晰的共同主導(dǎo)思路，就是認(rèn)識到在城市化過程中城市土地特別是大都市圈的土地價格上漲是不可避免的趨勢，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公對勞動者和移居者的財富剝奪�；�于城市化過程中土地增值收益社會分享的基本理念，他們實(shí)行向普通自住房和外來移居者傾斜的樓市需求調(diào)控制度，在住房的流轉(zhuǎn)、保有和繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制，以非自住房轉(zhuǎn)讓高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅、超標(biāo)和多套住宅的懲罰性保有稅和巨額房產(chǎn)繼承稅，封殺住宅的投資投機(jī)需求，阻擊超前的改善性需求，遏制鋪張的奢華型需求。同時建立與個人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度，堵塞二套房貸款的空間和可能，并明令禁止以租養(yǎng)貸，用懲罰性的非自住房貸款利息引導(dǎo)私有商業(yè)銀行為自身利益大化主動貫徹國家的調(diào)控意圖。這樣通過稅收和金融的綜合經(jīng)濟(jì)杠桿，使住宅及土地資源較為均等地分布于城市全體就業(yè)者包括移居者之中。相比之下，我們的樓市需求調(diào)控不是經(jīng)濟(jì)力度過小，就是行政性過強(qiáng)，結(jié)果我們雖然號稱社會主義市場經(jīng)濟(jì)，但城市住宅分配的身份歧視和占有的嚴(yán)重不均已經(jīng)成為貧富差距擴(kuò)大的主要推手之一，這確實(shí)使我們不能不在日韓資本主義市場經(jīng)濟(jì)的樓市調(diào)控制度面前汗顏。中國房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計的重新審視和再建已經(jīng)不可避免。

　　結(jié)論：城市化過程中中日韓三國樓市調(diào)控的比較說明，不受節(jié)制的需求膨脹、住房分配的嚴(yán)重不公不均，金融杠桿的扭曲放大效應(yīng)，以及對富裕階層將房產(chǎn)占有的不均轉(zhuǎn)化為收入的驚人差距敞開大門，是中國樓市需求出軌的主要原因。接下來，如果我們的比較研究能夠?yàn)閱栴}更大也更混亂的中國土地和住宅供給體制的診斷也提供清晰的病因和對癥的藥方的話，中國樓市困局的破解之道就會完整的呈現(xiàn)在人們面前，剩下的就只是政治決心和決定。

　　中國房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)多年，結(jié)果這些年來房價越調(diào)越高，后無奈搞出了個主要針對外來人口的限購令。但從國際比較和發(fā)展趨勢看，我國正處于城市化開始加速發(fā)展的起飛階段，外來移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我們不可能長期逆歷史潮流而動。實(shí)際上，國家有關(guān)部門也并非不知道限購令并不合理，但認(rèn)為不合理的事情很多，如果有什么沒有副作用的好辦法，當(dāng)然也可以采用。其實(shí)，這些年來國人的好建議和辦法并非沒有，只是難入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鑒與我們?nèi)丝谫Y源稟賦相近的其他國家在城市化過程中樓市調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，或許能使我們的樓市主政者茅塞頓開。

    中日韓三國城市化發(fā)展的高度可比性

　　中日韓三國均屬于人口土地資源條件相對不寬裕的國家。日、韓兩國的土地資源相比我國更為稀缺。從人口密度看；日本為337人/平方公里，韓國為487人/平方公里，我國則是139人/平方公里，即人口密度日本是我國的2.4倍，韓國是我們的3.5倍(聯(lián)合國World Prospects Report——2008revision數(shù)據(jù))�？紤]到我國西部很多地區(qū)無法耕種和不宜居住的因素，從人均耕地面積上看，日本與韓國人均耕地面積在二戰(zhàn)后城市化起步期大致為人均1畝出頭，略低于我國目前人均耕地面積1.37畝，后來由于戰(zhàn)后人口快速增長和城市化占地，現(xiàn)在都均為約0.6畝，不到我們的一半。如果說我們?nèi)丝诿芏雀呷司�耕地面積少，那么日韓兩國的自然稟賦顯然比中國要更差一些(見表一)。