隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細(xì)化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上為重大的拐點(diǎn)。2011年初，很多城市的調(diào)控細(xì)則紛紛出籠，這將會(huì)對(duì)中國(guó)今后的住房銷量、房?jī)r(jià)走勢(shì)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來哪些影響，作為局中人，地產(chǎn)大亨們?nèi)绾慰创�這次調(diào)控，又將如何應(yīng)對(duì)？在日前于北京舉辦的“2011中國(guó)經(jīng)濟(jì)新春論壇”的“房地產(chǎn)業(yè)新變局論壇”上，來自房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士以及專家學(xué)者共同探討了上述國(guó)人共同關(guān)注的話題。

　　老板說——

　　萬科副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶：

　　讓房地產(chǎn)業(yè)回歸和諧平衡

　　我感覺這次調(diào)控，有一個(gè)非常深層次的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景。我想是劍指變革，劍指產(chǎn)業(yè)。2011年這一年，注定很不一樣。是眾多新篇章的開始，也是眾多矛盾匯集到現(xiàn)在，不得不加以解決的關(guān)鍵時(shí)候。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，我想這里有一個(gè)話題我們不得不重視。就是改革開放30年到現(xiàn)在，有幾個(gè)非常重要的說法：讓一部分人先富起來；讓一部分地區(qū)先富起來；摸著石頭過河等等。而房地產(chǎn)只是一個(gè)表象的問題。它傳導(dǎo)給我們的，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡、城市化發(fā)展的不均衡以及資源分配的不均衡，包括我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一系列的不可持續(xù)性。我想，到了現(xiàn)在，也就是所謂新的篇章開始，“十二五”開始，改革開放第4個(gè)10年開始，這些問題已經(jīng)不得不解決了。

　　而從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自身來說，我始終認(rèn)為它在中國(guó)還有相當(dāng)廣闊的發(fā)展前景，但同時(shí)這個(gè)行業(yè)需要自醒和自悟。如果再像前15年那樣發(fā)展，可能也只是短命的發(fā)展，可能會(huì)突然間的猝死。因此從現(xiàn)在的格局和發(fā)展來說，我想這個(gè)行業(yè)需要從內(nèi)分泌失調(diào)的狀態(tài)回到和諧平衡的狀態(tài)。因?yàn)榻?jīng)歷了這么長(zhǎng)時(shí)間快速不規(guī)則的發(fā)展，要把它捋順的話，需要加法跟減法并行。所謂加法就是不斷加強(qiáng)保障性的和以保障性為特征的住房建設(shè)，這里面包括了大量的普通商品房，減法就是政府需要快速擠出那些不正常的資源配置，擠出房地產(chǎn)內(nèi)的所謂投機(jī)跟投資性。我研究了過去10年中國(guó)貨幣的流動(dòng)性，幾乎是錢的流動(dòng)一旦旺盛，就基本沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。流入的任何東西都有炒作性，利潤(rùn)空間穩(wěn)定的恐怕就是房地產(chǎn)。但是房地產(chǎn)具有很強(qiáng)烈的偽裝色彩，因?yàn)樗�具有�?qiáng)大的實(shí)用性。它比大豆、黃油、藝術(shù)品、古董都實(shí)用，使得大家不太關(guān)注它的這種炒作性。但實(shí)際上這令我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)真正的危險(xiǎn)。我想房地產(chǎn)有過去15年的發(fā)展，這里面有必然性。但是如果我們繼續(xù)放任它以大的能量來吸納社會(huì)資金，我想實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展真的是沒什么希望了嗎，所以，這個(gè)調(diào)控是必然的。

　　我們現(xiàn)在看到所有的調(diào)控，不外乎在周旋一個(gè)時(shí)間。這個(gè)時(shí)間所換取的，并不是我們現(xiàn)在看到的簡(jiǎn)單的打壓房?jī)r(jià)，更是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改變。我想在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生明顯的改變。這里是指兩個(gè)市場(chǎng)。一個(gè)是以政府來組織的這樣一種保障性為主的市場(chǎng)。這里不僅包括限價(jià)房，廉租房，也包括普通的商品房。另外一個(gè)就是市場(chǎng)化的住房供應(yīng)。從政府調(diào)控的方向和態(tài)度來說，需要爭(zhēng)取更多的時(shí)間，調(diào)整我們市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要把保障性住房快速地推到前面來，同時(shí)我們未來的住房的消費(fèi)觀念也要有所變革。因?yàn)槲覀兪鞘袌?chǎng)很大但資源很有限的國(guó)家，因此我們資源的分配必須要加以控制和引導(dǎo)，否則會(huì)出現(xiàn)問題。

　　微觀的看房地產(chǎn)市場(chǎng)，我想2011年銷售量的萎縮，已經(jīng)是沒什么可以討論的了，但價(jià)格的下降一定會(huì)比銷售量來得慢。當(dāng)量的萎縮達(dá)到質(zhì)的拐點(diǎn)的時(shí)候，價(jià)格的萎縮也會(huì)出現(xiàn)。我認(rèn)為今年它還是處于一個(gè)小幅震蕩的過程中。因?yàn)榇罅客恋厥侨ツ甑墓��?yīng)，今年有待變成“面包”。那些做“面包”的人，現(xiàn)在也都在研究，在這樣一個(gè)政策下，到底做什么樣的“面包”，還有人能買得起。

　　創(chuàng)置地董事長(zhǎng)劉曉光：

　　關(guān)注中間地帶購房群體

　　我從去年11月份就提出過有可能市場(chǎng)發(fā)生我們看不到的變化，會(huì)比現(xiàn)在更嚴(yán)厲的變化。至今就是今年的住房結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇變。保障住房的規(guī)模升級(jí)，保障房建設(shè)力度的加大，當(dāng)然是件好事，但是有一個(gè)問題我們得思考，有一部分人可能不夠享受保障房的待遇，但是他買商品房能力又有限，這個(gè)中間地帶是我們要關(guān)注的。

　　從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度講，明年的這個(gè)時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況。種情況就是宏觀調(diào)控非常有成效，房地產(chǎn)的銷售量下降，價(jià)格也有所下降。第二種情況是可能又出現(xiàn)了動(dòng)蕩。我個(gè)人認(rèn)為，種情況出現(xiàn)的概率更大一些。如果種概率出現(xiàn)了，3年后可能會(huì)有比較理想的狀態(tài)出現(xiàn)。

　　但我想強(qiáng)調(diào)的是，我們中國(guó)企業(yè)和其他企業(yè)不太一樣。我們面臨自身管理水平、開發(fā)水平、服務(wù)水平比較低的問題，面臨著巨大的政策壓力。我們一直在想，不知道今年的形勢(shì)到底會(huì)怎么樣。我判斷可能在四五月份會(huì)出現(xiàn)一個(gè)市場(chǎng)的低點(diǎn)。從銷售量上來講，有20%-30%的可能性會(huì)有一個(gè)低點(diǎn)，會(huì)降低，那么這個(gè)時(shí)間會(huì)持續(xù)多久，我不好判斷，但我個(gè)人認(rèn)為，可能中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了。企業(yè)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型，無非幾個(gè)方向，一是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，但二三線城市也有調(diào)控的問題；二是也要做點(diǎn)保障經(jīng)濟(jì)適用房。我們希望有更通暢的渠道，能夠做保障房。現(xiàn)在機(jī)會(huì)很難得，不是企業(yè)想做就能做的；三是我們?cè)谵D(zhuǎn)型中會(huì)圍繞國(guó)家的“十二五”規(guī)劃，通過新的發(fā)展規(guī)劃，把更多高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合起來做。