將主要精力放在二、三線城市的恒大、碧桂園，并沒有受到調(diào)控政策帶來較大的沖擊，富力提前完成全年銷售目標(biāo)，碧桂園完成年初制訂的計劃也沒有任何懸念。

    12月19日，保利以總價20.22億元拿下石家莊長安區(qū)兩幅地塊，正式進(jìn)軍石家莊房地產(chǎn)市場，加快了在二、三線城市布局的節(jié)奏。此外，熱衷于大城市的富力，由于受調(diào)控的影響較大，也開始有意往二、三線城市拓展。

    4謀求行業(yè)整合機(jī)會

    在本報的采訪過程中，幾大房地產(chǎn)商不約而同地認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，未來房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)整合并購，行業(yè)集中度將會提高。

    “行業(yè)集中度上升是必然趨勢”，萬科直言，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個比較分散的行業(yè)，2010年，國內(nèi)前五大開發(fā)商的占有率只有6.7%，而美國在2007年就達(dá)到了17.9%。

    同時，萬科分析，行業(yè)調(diào)控的出現(xiàn)，一定程度上加速了企業(yè)之間的分化，推動了行業(yè)的整合。盡管如此，并購機(jī)會不大可能會突然、大量出現(xiàn)，行業(yè)集中度的提升仍然會是一個漸進(jìn)的過程。從上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金支出變化情況來看，目前行業(yè)整體的經(jīng)營活動普遍都出現(xiàn)了收縮，大型企業(yè)的市場份額仍然保持增長，小企業(yè)的收縮程度更大。

    保利地產(chǎn)也認(rèn)為，調(diào)控結(jié)果應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)集中度更高，大型房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)健經(jīng)營策略，應(yīng)該在調(diào)控后有更大的發(fā)展空間。未來中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是市場細(xì)分程度更高，產(chǎn)品各個層次更為明顯。相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也將從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求產(chǎn)品質(zhì)量和利潤率的提升。

    在金地集團(tuán)看來，調(diào)控政策的長期化，將推動房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整合，并改變市場競爭相對同質(zhì)化的格局。體量小、資金壓力比較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗，甚至退出市場；規(guī)�；�、資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將整合市場、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，形成差異化的核心競爭力，并有可能延伸到住宅市場以外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

    恒大集團(tuán)的夏海鈞認(rèn)為，明年，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化會更明顯，前十大或者是二十大的發(fā)展商，市場集中度進(jìn)一步增加，小企業(yè)將逐漸退出。

    5仍然看好長期發(fā)展

    當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在大型房企眼里或許只是暫時的“冬季”。

    萬科認(rèn)為，長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢取決于城市化的演進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的增長、人口結(jié)構(gòu)以及居住模式變遷等基本要素。只要這些因素不發(fā)生根本性的變化，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢就不會變。中國目前仍處于高速現(xiàn)代化、城市化、都市化的特殊歷史階段。從歷史經(jīng)驗來看，處于這個階段的國家，房地產(chǎn)市場大多都經(jīng)歷過快速發(fā)展。因此，雖然行業(yè)發(fā)展過程中會出現(xiàn)暫時性的高峰和低谷，但其成長的趨勢不會因此而改變。

    從國際經(jīng)驗來看，目前我國城市化率接近50%，相當(dāng)于日本1960年代后期的水平，人口年齡結(jié)構(gòu)相當(dāng)于日本1970年代水平，經(jīng)濟(jì)增長速度亦相當(dāng)于日本上世紀(jì)60-70年代。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市年輕人口流入、年輕家庭數(shù)量增長的趨勢依然明顯。萬科判斷，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，住房需求依然旺盛，市場波動和調(diào)整會推動行業(yè)更加理性、成熟，但不會改變這一趨勢。

    持類似看法的還有金地集團(tuán)，該公司認(rèn)為，2010年中國的城市化率不到50%，而發(fā)達(dá)國家的城市化率約為75%，按照國際慣例，中國的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，因此中國房地產(chǎn)行業(yè)長期向好的趨勢并沒有改變。

    在合生創(chuàng)展看來，但從長遠(yuǎn)來看，人口遷徙以及城市化等利好，使房地產(chǎn)行業(yè)仍擁有較好的發(fā)展前景。作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展模式和戰(zhàn)略，由土地開發(fā)者向土地經(jīng)營者升級，深入挖掘土地資源價值，實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由注重規(guī)模速度向注重質(zhì)量效益轉(zhuǎn)變。

    6多元調(diào)整尋機(jī)“突圍”

    調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)都開始尋求“突圍”，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)投資、業(yè)務(wù)布局等方面進(jìn)行調(diào)整。

    合生創(chuàng)展總裁薛虎表示，公司在幾年前已注意到市場變化形勢，并在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)投資、業(yè)務(wù)布局方面對公司發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了一定的調(diào)整。當(dāng)前形勢下，公司將繼續(xù)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，均衡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加大商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

    在薛虎看來，商業(yè)地產(chǎn)在改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提供穩(wěn)定業(yè)績回報方面具有重要作用。未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的投資領(lǐng)域，寫字樓、商場、酒店的商業(yè)產(chǎn)品的投資比重將逐步增大，構(gòu)建更為均衡的住宅、商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

    在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)快速增長中的重要支撐，資源配置也大量向房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集中。這一次的房地產(chǎn)調(diào)控，無疑對集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源進(jìn)行了擠壓，而這些擠出去有資源會流向何方，成為社會關(guān)注的焦點之一。

    “走出去”戰(zhàn)略或許成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求“突圍”的一種新模式。

    碧桂園宣布將“出�！痹旆�，引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。根據(jù)公告，公司擬與馬來西亞一知名房地產(chǎn)公司成立合營公司，在馬來西亞開發(fā)住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。此舉將成為碧桂園跨出國門的一次試水之旅。

    今年5月，合生創(chuàng)展涉獵保險行業(yè)引起市場關(guān)注。5月4日，中國保監(jiān)會批復(fù)了珠江人壽保險股份有限公司的籌建設(shè)立事項，其中，5家發(fā)起人當(dāng)中有3家是合生創(chuàng)展董事長朱孟依家族旗下的公司，占有60%的股權(quán)。

    事實上，曾被萬科董事長石(微博)稱為“中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”的合生創(chuàng)展，涉獵的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很廣，包括能源、商貿(mào)物流、教育、醫(yī)療、通信網(wǎng)絡(luò)、股權(quán)投資等。此外，合生創(chuàng)展還擬與政府方面合作，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園開發(fā)等�！昂仙鷦�(chuàng)展實際上主業(yè)都已不在房地產(chǎn)上了。”一位知情人士透露。

    恒大也開始在足球俱樂部等文體產(chǎn)業(yè)布局，并逐步加大投入力度，豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)。恒大地產(chǎn)三季報顯示，公司其他業(yè)務(wù)收入為1.9億元，同比增長375%，主要是經(jīng)營足球會的門票收入及廣告收入所致。

    同樣涉獵足球的還有富力，7月8日，富力宣布收購長沙金德足球俱樂部，組建廣州富力足球俱樂部。此外，富力還參股廣州證券，后者正積極謀求上市。