“當前樓市拐點正在形成，對于開發(fā)商而言，這個冬天不僅會很冷，可能還會很長”

　　“冬天來了，春天還會遠嗎？”對開發(fā)商來說，樓市的冬天來了，可是對購房者來說就是春天嗎？降價之后，買還是不買，依然是個問題。而在這個冬天里，焦慮的不只是買賣雙方。

　　買房者：買不買都心慌

　　沒有連夜排隊，沒有找“黃�！辟I號頭，李志剛（化名）上周輕松簽約了上�！叭f科尚景苑”一套住房，他買的價格和此前該樓盤實際成交價相比，降幅接近三成。但李志剛絲毫沒有“撿了皮夾子”的喜悅，而是“心里發(fā)慌”：“不買擔心漲價，買了擔心繼續(xù)降價，沒有只漲不跌的行情了，說不好現(xiàn)在是不是買房的佳時機�！�

　　11月18日晚，位于上海青浦的“萬科尚景苑”開盤，340套小高層兩天內簽約77套，實際成交價降幅在兩成左右。同期降價的還有位于上海浦東的“萬科清林徑”樓盤，降幅約30％。

　　據不完全統(tǒng)計，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產、綠地、湯臣、星河灣等多家開發(fā)商進行大規(guī)模的降價銷售，且比其他中小開發(fā)商項目更為優(yōu)惠。

　　從宏觀層面來看，18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環(huán)比下降的城市已經高達34個，與此同時，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數年內出現(xiàn)負增長。

　　對此彭博新聞社的報道稱，中國房價的拐點已到，不僅大城市和新房價格下跌，二線城市和二手房價格也在下跌。

　　路透社中文網題為《中國房價拐點初現(xiàn)，開發(fā)商過冬》的文章說，當前樓市拐點正在形成。對于開發(fā)商而言，這個冬天不僅會很冷，可能還會很長。

　　降價讓那些趕在房價高峰時購房的人極度不滿，近兩個月來，包括北京京貿國際城、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀城、寧波合生國際城、上海龍湖酈城等多處樓盤的售樓處發(fā)生“維權”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴重糾紛和沖突，基本都是因為開發(fā)商樓盤減價促銷，讓前期業(yè)主不滿。

　　但這些并不能讓外界接受他們的過激行為，有網友甚至揶揄說：房子漲價，他們會不會給開發(fā)商分紅？

　　房地產開發(fā)公司的態(tài)度也很明確——在合同約定的范圍內解決溝通問題，如果協(xié)商不成，可以通過法律途徑解決。

　　走法律途徑退房？大成律師事務所高級合伙人商建剛律師認為希望甚微，“購房者必須考慮契約風險，愿賭服輸。”據介紹，2005年、2008年房價下跌時，也曾出現(xiàn)多起因房價下跌的業(yè)主訴訟案例，但極少獲得法院支持。

　　賣房者：雖不缺錢心也慌

　　近備受輿論關注的無疑是身陷資金鏈緊張傳言的浙江綠城集團，其“高進高出、快進快出”的發(fā)展路徑引起業(yè)界反思。專家分析，這一輪以“限購”、“限貸”等政策為核心的“嚴調控”中，收緊了房企需求端和融資端，是讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城受困的主要原因。

　　盡管如此，綠城仍無意對旗下產品降價銷售。綠城集團董事長宋衛(wèi)平近日公開表示，降價是個不負責任的態(tài)度，寧肯賣項目也不會輕易降價。如果再不行，“就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了”。

　　但也有人不這么認為。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻則認為，一旦預期房價要跌，時間“鋼需”（剛性需求）都會變成“煤需”（沒有需求），所以開發(fā)商降房價要有三個原則：一步降到位、敲鑼打鼓地降、早降比晚降好。

　　從目前這些已經降價企業(yè)的財務數據和業(yè)績看，他們都不是缺錢的。業(yè)內人士認為，知名房企率先大幅降價，并不是當前資金緊張所致，而是應對更長時間后可能存在的資金需求，必須提前進行儲備，更重要的是，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經處于2010年以來的高位。

　　上市公司的前三季度報則顯示，在A股上市的139家房企中，超過八成房企負債同比增加。三季度末存貨同期增長四成。申銀萬國跟蹤的10個典型城市商品房庫存數據顯示，庫存平均去化月份今年以來逐步攀升，已從年初的5.9個月升至目前的11.5個月，處于歷史相對高位，預計到明年下半年庫存水平可能到達高點。

　　與此同時，截至10月末，全國未開工和未竣工的房地產用地可建房屋達百億平方米，是去年銷售面積的9.5倍，巨大的潛在供應量將進一步影響未來兩三年的樓市走勢。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭判斷，房地產企業(yè)的“冬天”已經到來，高庫存大軍壓境之下，房地產企業(yè)短期必然會采取“開源節(jié)流”的方式“過冬”，即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰(zhàn)商業(yè)地產，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務的比重。

　　路透社援引萬科總裁郁亮的話稱，“此次房地產調控是2008年調控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機促使國內放松了對當時地產行業(yè)的調控，而這一次地產行業(yè)不會再有這樣的好運了，且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長�！�

　　《華爾街日報》說，第四季度房地產大部分項目將降價15％～25％。“大型開發(fā)商已經率先降價，而且降價幅度很大。二、三線城市的降價幅度更大。”

　　調控政策不應松動

　　對于樓市的冬天，一些地方政府也是百味雜陳。土地出讓金銳減、相關稅費縮水帶來的財政壓力和經濟減速，已然讓地方政府感受到陣陣寒意，而保障房建設所需要的資金投入更是“雪上加霜”。

　　統(tǒng)計數據顯示，“十一五”時期，地方財政總收入中，土地出讓成交總價款占比從2006年的38.9％，增長到2010年的65.9％，這表明地方政府對土地收入的依賴越來越大。

　　“把房價過高的原因歸結于開發(fā)商黑心，確實打錯了對象。”經常語出驚人的地產大佬任志強稱，自2002年實行土地出讓的招拍掛制度之后，“價高者得”成為防止腐敗的路徑，但推高了土地的出讓價格，并刺激了地方政府對土地財政的依賴。

　　楊紅旭認為，部分地區(qū)土地出讓金和房地產稅收，占地方收入的四成到七成。隨著土地市場和房產市場同時陷入低迷，地方政府的土地出讓金收入可能萎縮，這對地方財政將構成一定壓力。

　　進入11月份，各地土地市場流拍、中止出讓的消息不絕于耳。廣州一月之內三度因市場過于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，一塊按時出讓的地塊也因為無人應價而流拍。沈陽、合肥、昆明等地，原計劃拍賣的23宗土地，只有5宗出讓成功，10宗土地是因競拍人數達不到要求而宣告流拍。