近日，一份關(guān)于深圳房企高層變動的名單在網(wǎng)絡(luò)和業(yè)內(nèi)人士間流傳。

    該名單顯示，萬科、中海、招商、華潤、金地、佳兆業(yè)等一批龍頭房企均出現(xiàn)高層變動，記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述房企高層變動多達30起。

    在行業(yè)人才流動中，也有一些不尋常的案例：有的地產(chǎn)巨頭一年換掉35位高管；有的高管僅加盟新公司兩三個月就因水土不服匆忙離去；有的雖貴為企業(yè)創(chuàng)業(yè)元老，但后也只能黯然離開。他們的遭遇，或許反映了中國房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控下轉(zhuǎn)型的陣痛。

    萬科：上�？偨�(jīng)理劉愛明離職

    今年6月，萬科上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職。

    在劉愛明離職的新聞發(fā)布會上，其繼任者原廣州萬科總經(jīng)理張海曾公開表明，上海公司的既定戰(zhàn)略、發(fā)展目標不會發(fā)生變化，但事實似乎并不是這樣。

    和萬科有銷售合作的漢宇房產(chǎn)研究中心主任付偉回憶，2008年前，萬科90平方米以內(nèi)的小戶型產(chǎn)品占銷售產(chǎn)品的絕大多數(shù)，而如今，上海萬科的這一比例已不足50%，聯(lián)排別墅和大戶型產(chǎn)品已躍升為主力，五玠坊豪宅公寓及單價7萬元以上的翡翠別墅相繼推出。

    除此外，上海萬科還拓展了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，據(jù)介紹，2010年商業(yè)地產(chǎn)占上海萬科營業(yè)收入的10%~20%。

    在產(chǎn)品線更迭的背后，是上海萬科拿地策略和財務(wù)目標的巨大調(diào)整。和此前萬科頻繁通過招拍掛及兼并等方式大量拿地不同，近幾年上海萬科從公開市場拿地已沒那么頻繁。今年，上海萬科除了拿過一塊保障房用地外，甚至沒有在公開市場上出手。

    中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵說，萬科現(xiàn)在多和其他大型開發(fā)商合作拿地，和招商地產(chǎn)合作的中式別墅瓏原項目，以及與中糧地產(chǎn)合作的翡翠別墅都屬于這一范疇。

    萬科的產(chǎn)品格局也反映了上海公司的財務(wù)策略的變化，即不再簡單關(guān)注現(xiàn)金流和資金周轉(zhuǎn)速度，而更多關(guān)注項目的利潤率。劉淵說，高端項目大量開發(fā)及上市，反映了萬科集團對上海公司要求的變化。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，萬科整體經(jīng)營策略的調(diào)整是為了適應(yīng)市場變化。近幾年上海的土地市場爭奪日趨激烈，開發(fā)商拿地成本越來越高。在這樣的背景下，萬科會更加強調(diào)單個項目的利潤回報，這符合市場的大趨勢。

    事實上，在上海房地產(chǎn)市場日趨“豪宅化”、“高端化”的大背景下，幾乎所有的房地產(chǎn)商都面臨著和萬科一樣的重大轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型必然會帶來陣痛和挑戰(zhàn)。

    中房信分析師薛建雄說，由于產(chǎn)品線的調(diào)整，上海萬科的營銷渠道和品牌形象也面臨升級的壓力，原先90/70的小戶型產(chǎn)品營銷渠道較為大眾化，顯然不適用于目前的產(chǎn)品線。萬科必須尋找更加合適的產(chǎn)品銷售通路，同時需要完成品牌升級。至于初涉商業(yè)地產(chǎn)的萬科上海公司，能不能把商業(yè)地產(chǎn)培育成旗下的又一大利潤支柱，也是考驗劉愛明繼任者的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

    除劉愛明外，負責(zé)萬科產(chǎn)品線的執(zhí)行副總裁徐洪舸、肖楠在今年年初已離職。對于高管的變動，萬科方面稱，萬科是一個成熟的企業(yè)，高管的變動不會影響到公司經(jīng)營連續(xù)性和穩(wěn)定性。

    萬達：去年35位高管離開

    和其他巨頭相比，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達似乎沒有太大的轉(zhuǎn)型壓力。但由于轉(zhuǎn)型的需要，不少進軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將挖角目標對準了萬達。

    2010年年末，萬達集團商務(wù)部總經(jīng)理、運營中心總經(jīng)理潘韜被金地挖走，出任金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁。幾乎與此同時，萬達集團原研究部副總經(jīng)理段抒懷跳槽至河北眾美集團，萬達集團原商業(yè)地產(chǎn)研究部總經(jīng)理鵬也棄萬達而去。

    以上個案僅是萬達高管離職潮中的冰山一角。

    萬達集團股份有限公司分管人力資源的副總裁尹海向媒體透露，2010年，萬達共有35人高管離職。截至2010年年底，萬達高管人數(shù)為537名，去年高管離職率達6.52%。據(jù)尹海介紹，按照萬達集團規(guī)定，總部部門副總經(jīng)理以上、地方公司副總經(jīng)理以上的人員為公司高管。

    對于萬達高管較高的離職率，一位熟悉萬達的業(yè)內(nèi)人士認為主要原因有兩個。

    先，萬達的激進擴張給高管帶來了極大的壓力。

    2009年11月10日，萬達集團董事長健林對外宣布未來3年的公司發(fā)展計劃：2010年將新開業(yè)17個萬達廣場，2011年計劃新開業(yè)20個萬達廣場。此外，公司新拓展的旅游地產(chǎn)也在快速擴張。

    上述人士透露，在激進擴張的過程中，一個可能需要3年才做完的項目，萬達一律要求18個月完成，高管的壓力可想而知。

    其次，在萬達擴張的同時，很多房企也在拓展商業(yè)地產(chǎn)，極需大量人才，很多高管被挖走。

    高管的大量流失給萬達的經(jīng)營造成了一定的損害。萬達集團總裁丁本錫曾在萬達一次內(nèi)部會議上抱怨，在2010年萬達項目系統(tǒng)高管團隊中，65%~70%的管理者為新加盟者，他們皆為次實戰(zhàn)操作城市綜合體項目。

    健林或許也意識到了離職潮帶來的負面影響。他在萬達一次內(nèi)部會議表示：“這幾年萬達業(yè)務(wù)超速發(fā)展，我們清醒地認識到，現(xiàn)在制約萬達成為世界級企業(yè)的核心不是錢、不是資源，而是人才�！�

    為了應(yīng)對公司高管的離職風(fēng)，萬達集團股份有限公司分管人力資源的副總裁尹海對外透露，萬達已給予公司內(nèi)部近200名高管股權(quán)。

    金地：副總裁趙漢忠離職

    2010年6月前后，金地高層地震，40天內(nèi)，金地副總裁、上海公司總經(jīng)理趙漢忠等3位高管相繼離職。趙漢忠離職后，陳必安接任其職位。

    在陳必安接手前，上海金地正在進行大跨度的轉(zhuǎn)型。趙漢忠在2010年年初曾向《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者表示，由于“面粉貴過面包”，金地上海公司的產(chǎn)品必須開發(fā)成高端豪宅，這成為金地轉(zhuǎn)型的沖鋒號。