向普通自住房?jī)A斜的日韓樓市需求管理

　　與我國(guó)長(zhǎng)期并不區(qū)分自住房和投資投機(jī)購(gòu)房，新的限購(gòu)令仍對(duì)城市戶籍人口多少網(wǎng)開一面、只是嚴(yán)格限制外來移居人口購(gòu)房，而且完全不觸動(dòng)現(xiàn)有多套存量房完全不同，日、韓在城市化過程中一直向移居人口的套普通安居住房?jī)A斜，運(yùn)用多種經(jīng)濟(jì)手段和杠桿嚴(yán)格限制非自住房和高檔大戶型住宅，同時(shí)無論在保障房供給還是商品房市場(chǎng)上，都全力確保小戶型自住房的發(fā)展，從而了在大量人口進(jìn)入城市特別是大都市圈的社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，相對(duì)稀缺的有限住宅資源能優(yōu)先滿足基本民生的需要。

　　如日本政府在人口向中心城市移居的初期階段，就已經(jīng)認(rèn)識(shí)到住宅價(jià)格，特別是三大都市圈(東京、名古屋、大阪)住宅價(jià)格的快速上升是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。1964年，日本由經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主向社會(huì)綜合發(fā)展的國(guó)策轉(zhuǎn)換時(shí)，國(guó)會(huì)確認(rèn)了私有土地亦應(yīng)具有公益性質(zhì)，使大多數(shù)家庭能夠擁有自己的普通住房分享財(cái)富的增長(zhǎng)和升值。此后這一直被確定為日本的基本國(guó)策之一和各屆日本內(nèi)閣的政策理念。當(dāng)時(shí)日本社會(huì)的主流觀點(diǎn)的典型表述是，如不限制對(duì)家庭住宅的投資行為，極可能發(fā)生三大財(cái)富剝奪：1、食利階層對(duì)創(chuàng)造附加價(jià)值的勞動(dòng)者的財(cái)富剝奪；2、土地?fù)碛姓咄ㄟ^非生產(chǎn)性方式對(duì)社會(huì)附加價(jià)值創(chuàng)造者的財(cái)富剝奪;3、原住民對(duì)移住民的財(cái)富剝奪。因此，政府雖不直接干預(yù)住宅市場(chǎng)，但卻全力通過以經(jīng)濟(jì)手段遏制投資需求，力求做到房?jī)r(jià)、地價(jià)的上升主要以基本住宅需求擴(kuò)大為主要推動(dòng)力。

　　總起來看，日本、韓國(guó)在城市化加速期的樓市需求調(diào)控主要是采取了嚴(yán)密的稅收制度和金融信貸傾斜政策。

　　一、在住宅的流轉(zhuǎn)、保有、繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制，保護(hù)自住需要、擠壓投資投機(jī)需求。

　　在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國(guó)做法不同，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，又能地打擊投資投機(jī)購(gòu)房。日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，大量人口進(jìn)入城市的情況，實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個(gè)人所得稅綜合課稅的高稅率為50%。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個(gè)人所得稅高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對(duì)家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎完全無利可得。只是在1973年4月以后，此時(shí)大規(guī)模的城市化已經(jīng)完成(城市化率已達(dá)75%)，對(duì)非家庭自用的土地房屋在保有滿5年出售時(shí)，不再納入綜合計(jì)稅，而改按40%的分類稅率課征(但仍需另交10%住民稅)。未滿5年的，仍按個(gè)人綜合所得即邊際高達(dá)75%的稅率計(jì)征。但很快在1975年—1980年間，又曾兩次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行從嚴(yán)調(diào)整，如1975年將長(zhǎng)期保有獲利2000萬(wàn)日元(時(shí)約10多萬(wàn)美元)以下部分降低適用20%的稅率，但超過部分仍使用高至75%的個(gè)人綜合稅率。1980年又將長(zhǎng)期保有的時(shí)間定義從5年延至10年等等。直至1980年中期以后，日本進(jìn)入后城市化、后工業(yè)化時(shí)期，政府宣布進(jìn)入“平等社會(huì) ”(社 會(huì) 上 大 部 分 人 是 中 產(chǎn))，1980年代末又遇到金融和商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)走入長(zhǎng)期蕭條，對(duì)住宅地產(chǎn)所得的高額稅收政策才逐步有所放寬。

　　韓國(guó)在1970-1980年代的城市化高速期，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬(wàn)韓元以下(相當(dāng)于當(dāng)今人民幣18萬(wàn)元以下)基本稅率為40%，加上防衛(wèi)稅 和 住 民 稅 附 加 ， 實(shí) 際 稅 率 為47%—51%，其上實(shí)行快速累進(jìn)，高稅率為60%，加上附加稅后實(shí)際稅率為70.5%—76.5%。同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓非高檔住宅的1世代1住宅(一家一屋)所得免征所得稅。但是對(duì)擁有高檔住宅的家庭(哪怕只有一套)及商住兩用住宅的仍然適用累進(jìn)所得稅率。

　　韓國(guó)在1987年開始民主化轉(zhuǎn)型后，雖然城市化基本完成，但仍對(duì)樓市的稅收和征管進(jìn)一步規(guī)范化和法治化，在個(gè)人所得稅綜合稅率已經(jīng)大幅降低(10%至40%的累進(jìn)稅)后，對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)等資本收益實(shí)行單獨(dú)分離課稅。對(duì)擁有土地房屋超過2年以上仍實(shí)行30—50%的累進(jìn)稅率，而轉(zhuǎn)讓未登記財(cái)產(chǎn)則適用75%的單一稅率，繼續(xù)嚴(yán)格控制住宅的轉(zhuǎn)讓所得。

　　在保有環(huán)節(jié)，日本規(guī)定對(duì)“敷地面積”(近似我國(guó)除公攤面積外的建筑面積)120平方米以下的自用住宅適用0.7%的優(yōu)惠固定資產(chǎn)稅率，對(duì)超過120平方米以上的部分及家庭擁有多套房實(shí)行2倍的即1.4%的基準(zhǔn)固定資產(chǎn)保有稅率，各地方政府還可根據(jù)自身財(cái)政狀況上調(diào)稅率高至2 .1%，2005年廢止了高上限。韓國(guó)從1974年就開始長(zhǎng)期對(duì)住宅實(shí)行從0.2%低水平起征的累進(jìn)固定資產(chǎn)稅。房產(chǎn)超10億韓元(即約580萬(wàn)元人民幣)保有稅即達(dá)2%，對(duì)別墅和超過50億韓元(約2900萬(wàn)元人民幣)的高檔住宅征收年5%的固定資產(chǎn)保有稅(其中在城市化高峰期的1970年代后期至1988年，高保有稅率被調(diào)高為7%)。對(duì)擁有多套住宅的家庭實(shí)行所有住房加總累進(jìn)的固定資產(chǎn)稅。日韓兩國(guó)稅法都規(guī)定，房屋的出租租金除去必要的費(fèi)用扣除，全部都要納入個(gè)人綜合所得適用高額累進(jìn)稅率。這與中國(guó)稅法規(guī)定出租房屋只按20%的比例收稅而且?guī)缀鯊奈磳?shí)際向房主征收過是截然不同的�？偲饋砜�，在保有環(huán)節(jié)的稅賦，韓國(guó)比日本要高一些。