11月下旬以來(lái)，一線(xiàn)城市樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，不少樓盤(pán)價(jià)格宣稱(chēng)大幅降價(jià)，推出六折、七折優(yōu)惠，但記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，降價(jià)確實(shí)是真，但折扣卻有很大的水分。很多樓盤(pán)通過(guò)報(bào)高之前的價(jià)格，或者推出品質(zhì)較差的特價(jià)房來(lái)吸引購(gòu)房者。

　　上海住宅成交跌入谷底

　　上周末，上海外環(huán)外的閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)、寶山區(qū)顧村、羅店推出了3個(gè)新盤(pán)，價(jià)格較之前都有所下降。位于寶山區(qū)羅店的旭輝瀾悅灣，11月27日推出150套房源，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)原價(jià)每平方米1.2萬(wàn)元，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)每平方米9800元，高一套可優(yōu)惠將近30萬(wàn)元。這也成為上海市區(qū)罕見(jiàn)的單價(jià)跌破萬(wàn)元的新樓盤(pán)。

　　上海市中心區(qū)域的一些新盤(pán)也開(kāi)始通過(guò)不同方式降價(jià)促銷(xiāo)。閘北區(qū)項(xiàng)目復(fù)地新都國(guó)際上周末開(kāi)展競(jìng)拍，競(jìng)拍為面積70多平米的兩個(gè)單元，以100萬(wàn)元開(kāi)拍，吸引大批購(gòu)房者關(guān)注，活動(dòng)當(dāng)天有50多人參與競(jìng)拍。這兩套房源后以225萬(wàn)元和230萬(wàn)元成交，相比原總價(jià)280多萬(wàn)，有20%的優(yōu)惠幅度。作為內(nèi)環(huán)的高端樓盤(pán)，這樣的優(yōu)惠在上海樓市并不多見(jiàn)。

　　北京樓市也不斷涌現(xiàn)“零利潤(rùn)”樓盤(pán)。11月19日，位于北京大興區(qū)的龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目以11800元/平方米的起價(jià)入市，這一售價(jià)吸引了大批購(gòu)房者。近期除通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城、潤(rùn)楓領(lǐng)尚、東亞逸品閣、大興龍湖時(shí)代天街等項(xiàng)目幾乎“零利潤(rùn)”銷(xiāo)售外，房山區(qū)的翠林漫步、開(kāi)熙悅山、順義東香庭等項(xiàng)目的定價(jià)也較周邊樓盤(pán)均價(jià)低2000-4000元/平方米。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月21日至27日一周上海商品住宅成交面積為9.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上一周下跌12.7%；成交套數(shù)878套，環(huán)比下跌13.8%。商品住宅周成交量再度跌破10萬(wàn)平方米，近4周里已有3周的成交量低于10萬(wàn)平方米。11月1日至28日，上海市商品住宅累計(jì)成交面積為38.2萬(wàn)平方米，成為近6年以來(lái)的低點(diǎn)。德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示，盡管剛需群體龐大，但多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格仍然相對(duì)偏高，無(wú)法吸引以剛需為主力的購(gòu)房者入市，這是當(dāng)前樓市成交仍然低迷的主要原因。

　　優(yōu)惠促銷(xiāo)水分較多

　　就在開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)大幅降價(jià)的同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)折扣存在較大水分，或者只推出少量特價(jià)房源，且品質(zhì)相對(duì)較差。有些開(kāi)發(fā)商仍對(duì)后市存在樂(lè)觀預(yù)期，少量分批推出特價(jià)房，甚至將好的房源留起來(lái)以后再賣(mài)。

　　以上海的新盤(pán)旭輝瀾悅灣為例，該項(xiàng)目此次獲得預(yù)售證共計(jì)有332套可售住宅房源。該樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)辦3萬(wàn)會(huì)員卡就能享受高30萬(wàn)的優(yōu)惠，折后均價(jià)9800元/平方米，單價(jià)比原定價(jià)低了3000元。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，旭輝瀾悅灣實(shí)際推出的可享受優(yōu)惠的房源僅為150余套，剩下的一半房源被“雪藏”。

　　有些樓盤(pán)通過(guò)特價(jià)房、拍賣(mài)房、團(tuán)購(gòu)房等形式，或明或暗的進(jìn)行“半捂半降”的降價(jià)策略。如上海浦東的萬(wàn)科清林徑，降價(jià)房源用分批的方式向市場(chǎng)釋放。

　　更有樓盤(pán)通過(guò)抬高報(bào)價(jià)，來(lái)虛構(gòu)出大幅折扣。上海的高端樓盤(pán)世茂濱江花園宣稱(chēng)，目前報(bào)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的4號(hào)樓通過(guò)團(tuán)購(gòu)可享7.5折優(yōu)惠。但實(shí)際上7.5折左右的折扣價(jià)正是目前世茂濱江花園的實(shí)際成交價(jià)，所謂的大幅價(jià)格折扣并不存在。松江區(qū)的九城湖濱項(xiàng)目，對(duì)外宣稱(chēng)原價(jià)23500元/平方米，通過(guò)團(tuán)購(gòu)高優(yōu)惠可達(dá)50萬(wàn)元，而實(shí)際上優(yōu)惠后的價(jià)格才與該區(qū)域其他樓盤(pán)價(jià)格相當(dāng)。

　　宣稱(chēng)價(jià)格打五折的北京樓盤(pán) 中弘北京像素，正在銷(xiāo)售的南5號(hào)樓擬售均價(jià)為22500元/平方米，實(shí)際在售均價(jià)為11600元/平方米。據(jù)透露，大幅優(yōu)惠的南5號(hào)樓與之前房源品質(zhì)差別較大，緊鄰馬路邊，沒(méi)有天然氣且是商業(yè)水電，一層30多戶(hù)全部開(kāi)間，居住密度高，產(chǎn)權(quán)不足50年。

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，之前上海市場(chǎng)大幅降價(jià)的龍湖、中海等項(xiàng)目，可能是因?yàn)橘Y金鏈比較緊張需要回籠資金，或是項(xiàng)目銷(xiāo)售指標(biāo)給出了硬性要求。而近期出現(xiàn)的一些降價(jià)樓盤(pán)可能資金壓力并不大，銷(xiāo)售目標(biāo)彈性也相對(duì)大，僅僅是希望借降價(jià)來(lái)炒熱市場(chǎng)。