青島開發(fā)商降價避實就虛,“敞亮價”還要等多久?

    臨近年關(guān),在全國各地房企降價促銷跑量的大背景下,青島陸續(xù)有新盤低價入市,其中以龍湖等大牌房企為代表。但是也有部分房企僅僅打出勁爆低起價,吸引購房者的注意,均價卻并不低,廣大購房者從希望變失望,不禁感嘆“敞亮價”可以讓青島等多久?

    樓市入冬存量房需消化18個月

    根據(jù)房產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至11月21日,全市存量房共有140298套。而截至11月8日,青島今年的累計成交量為71626套,依照成交速度來推算,青島市現(xiàn)有存量房足夠消化至少18個月。

    從周交易來看,11月開局不利,據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示,周僅成交1727套,環(huán)比下跌0.74%,總成交面積168754.19平米,環(huán)比下跌10.25%。第二周成交1688套,環(huán)比下跌2.26%,總成交面積161902.9平米,環(huán)比下跌4.06%。從日交易來看,進(jìn)入11月份以來,日均成交量一直在200套左右,有時日成交量僅有百余套。從數(shù)據(jù)可以看出樓市已經(jīng)入冬。

    而且數(shù)據(jù)顯示,14萬套存量房中,一半以上的房源已經(jīng)進(jìn)入了準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。樓市形勢好的2009年和2010年,市場銷售的房源以期房為主,多數(shù)樓盤經(jīng)歷不到準(zhǔn)現(xiàn)房階段就已經(jīng)宣告售罄。今年隨著限購等樓市調(diào)控政策以及加息、提準(zhǔn)等金融收緊政策,大量購房者轉(zhuǎn)入觀望陣營,越來越多的準(zhǔn)現(xiàn)房甚至是現(xiàn)房,涌入存量房的倉庫。

    降價避實就虛起價看起來很美

    面臨年底回款壓力,開發(fā)商不得不割肉放血跑量回款。像膠州青島風(fēng)景早在9月份就以七折價格入市,折后單價3000元多一點,僅僅一個月時間青島風(fēng)景去化就超過1200套,當(dāng)期去化率超過75%。

    然而并不是所有低價入市都讓購房者能購上房。一些開發(fā)商打出低價入市的噱頭,實際起價房源僅有一兩套,均價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起價。

    近日,在李滄區(qū)一家新盤項目看房的一位市民說,李滄區(qū)的這家新盤項目報出的起價是7100元,均價是9700元,兩者相差了2600元之多。“到了售樓處才發(fā)現(xiàn),起價7100元的房子根本沒法住�！痹撌忻癖硎�,房子的戶型很差,而且為北向房,擋光很厲害,而且房源只有一套,到了售樓處,置業(yè)顧問直接告訴她起價房已經(jīng)沒有了。隨后向她推薦的房源,單價都在9500元左右。

    “開發(fā)商開盤預(yù)售時,一般公布一個起價、一個均價,每套房子再根據(jù)戶型、朝向及樓層確定一個價格�！蹦车禺a(chǎn)營銷機構(gòu)經(jīng)理說,“但起價與均價之間肯定有很大出入。此外,起價與均價兩者一般相差懸殊,便于銷售人員控制銷售局面。”

    目前很多項目僅公布起價,不公布均價。不少購房者表示起價根本不能代表主體房源的價格,很多樓盤實際價格跟起價懸殊很大,價格還是很高。

    市場破冰需開發(fā)商多點誠意

    臨近年底,也到了開發(fā)企業(yè)支付工程款、貸款、員工薪酬的高峰期。青島很多房產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張的局面。黃島的唐島灣板塊,李滄的中央居住區(qū)板塊,都已經(jīng)有兩家囤地近百萬平方米的開發(fā)商通過出讓股權(quán)的方式融資,以緩解后期開發(fā)壓力。

    據(jù)一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露,不少開發(fā)企業(yè)都面臨著年底前的回款壓力,很多項目都開始大搞促銷,希望以價換量回籠資金。而如果無法順利實現(xiàn)銷售變現(xiàn),不少公司將陷入困境。

    進(jìn)入10月,價格戰(zhàn)繼續(xù)蔓延,先是高新區(qū)樓盤龍湖以5000多元/平方米的起價入市,比周邊房價低出近2000元。緊接著膠南大盤保利海上羅蘭宣布6000多元/平方米開盤,更是將降價大潮引向西海岸海景房。

    不過,降價能不能真正打動購房者,看的是實實在在的讓利幅度,而不是降價的噱頭。如果開發(fā)商總是喊“狼來了”,購房者對降價的噱頭有了免疫力,到時要哭的就是開發(fā)商了。想要度過樓市寒冬,開發(fā)商也得多點誠意,別只會“忽悠”。