有多少人還記得今年年初在杭各大房企曾經(jīng)制定的2011年銷售目標(biāo)？

　　綠城房產(chǎn)，2010年的全國銷售額為568億元，2011年目標(biāo)650億以上。

　　濱江房產(chǎn)，2010年的全國銷售額為116億元，2011年目標(biāo)150億元。

　　萬科南都，2010年杭州市場(chǎng)銷售額為50億，2011年目標(biāo)100億元。

　　德信地產(chǎn)，2010年全國銷售額(杭州為主)30億元，2011年銷售目標(biāo)是70億元(杭州為主)�！�…

　　那似乎是一個(gè)信心百倍的春天。但，計(jì)劃沒有變化快，一場(chǎng)延續(xù)至今的“史上強(qiáng)”調(diào)控，讓他們年初時(shí)的目標(biāo)現(xiàn)在看來似乎遙不可及。

　　十個(gè)月過去了，這些房企的銷售業(yè)績(jī)?nèi)绾�？回籠了多少資金？誰有能力在經(jīng)歷市場(chǎng)波動(dòng)之后，重整旗鼓？我們?cè)诤贾荼姸喾科笾校�選取了8家具有一定品牌知名度，又各具特點(diǎn)的房企，通過他們，略窺在杭房企的“抗壓”、“抗寒”能力。

　　前十月銷售額：濱江＞綠城

　　近兩周一直處在風(fēng)口浪尖上的綠城，其2010年的全國銷售額為568億元，其中35%左右的銷售業(yè)績(jī)由杭州市場(chǎng)帶來，約200億元。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~10月，綠城在杭州15個(gè)在售項(xiàng)目的銷售總額約38億元。只是綠城在售項(xiàng)目基本都是高端精裝修樓盤，即使其9.2折促銷有效果，要迅速走量不太可能。一線城市的市場(chǎng)情況很相似，若其在二三線城市的銷售業(yè)績(jī)能好轉(zhuǎn)，那么綠城還能在今年后兩個(gè)月回籠部分資金。

　　萬科南都2010年杭州市場(chǎng)銷售額為50億元，而目前統(tǒng)計(jì)的5個(gè)項(xiàng)目，前十個(gè)月銷售總額大約為30億元。

　　今年濱江的銷售主要靠?jī)身?xiàng)目“撐場(chǎng)面”，一個(gè)萬家星城，一個(gè)城市之星，貢獻(xiàn)了約38億元的銷售額。與其2010年杭州地區(qū)協(xié)議合同銷售額近85億元相比，仍有不小差距。但據(jù)傳濱江曙光之城預(yù)計(jì)11月中旬開盤，這是一個(gè)精裝修樓盤，若定價(jià)合理，年末再回籠兩三個(gè)億沒有問題。

　　坤和房產(chǎn)2010年總銷售額36億元，當(dāng)時(shí)主要銷售樓盤為和家園、西溪里及紹興山水名家、親親家園。這次我們僅統(tǒng)計(jì)其在杭銷售的兩個(gè)樓盤和家園、西溪里，目前為止有6億多元的銷售回款。

　　金都房產(chǎn)，約9.1億元；德信地產(chǎn)，約8.5億元；浙江保利，約22.06；金成房產(chǎn)，約7.53億元。

　　從賬面上看：銷售總額高的是濱江，2個(gè)樓盤總共回籠38.3億元；單個(gè)樓盤吸金能力強(qiáng)還是濱江，城市之星一個(gè)項(xiàng)目就回籠了31.6億元。可惜城市之星后，今年下半年截至目前濱江尚無亮眼表現(xiàn)。

　　快速走量?jī)烧泻糜茫旱蛢r(jià)、團(tuán)購

　　1~10月，這8家房企單個(gè)樓盤銷售量多的前五位分別是：保利灣天地、保利江語海、萬科白鷺郡南、金成竹海水韻、金都夏宮。

　　拿保利來說，旗下銷售的5個(gè)項(xiàng)目，灣天地屬于典型的低價(jià)走量盤，在下沙掀起一波熱潮，從5月開盤至今，近6個(gè)月共銷售1267套房源，是到目前為止出貨速度快的樓盤。

　　德信今年是銷售大年，從1~10月的銷售狀況看，泊林印象和中外公寓銷售狀況好，“秘訣”依舊是德信慣用的“短、平、快”策略。中外公寓在樓市不佳的情況下，以1.5萬元/平方米左右的均價(jià)，吸引了不少購房者。而臻園6月開盤至今僅成交23套，其大戶型、高總價(jià)在雙限下，顯得疲軟無力。

　　萬科良渚文化村的白鷺郡南項(xiàng)目，包括春漫里、柳映坊、探梅里等組團(tuán)，共銷售520套，銷售額10.8億元，接近其在杭州總銷售額的一半，良渚文化村項(xiàng)目自成體系的內(nèi)部環(huán)境，以及合理的價(jià)位是關(guān)鍵；但位于市中心的草莊項(xiàng)目只銷售50套，其中開盤個(gè)月成交了30套，其后基本處于停滯狀態(tài)。

　　從單個(gè)樓盤的銷售額看，城市之星以30多億元名列。事實(shí)上，城市之星在今年的調(diào)控期中，亦放低身段入市。4月推出酒店式公寓時(shí)，定的價(jià)格比上期下降20%以上，市場(chǎng)反應(yīng)非常迅速。

　　今年2月新政細(xì)則開始實(shí)施以來，杭州市場(chǎng)一直在走下坡，主城區(qū)商品房庫存紀(jì)錄不斷被刷新，這讓許多開發(fā)商倍感壓力。從上述8家房企的成交情況看，低價(jià)和團(tuán)購仍是好推動(dòng)成交有效的手段，但是打折頻現(xiàn)已讓市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度下降，降價(jià)預(yù)期更高。

　　若市場(chǎng)回暖：綠城老大地位難撼

　　綠城“資金危機(jī)”頻傳，很多人開始猜測(cè)其它房企的變現(xiàn)能力如何？在我們看來，所謂變現(xiàn)能力，一看它有多少可售量，二看它的營銷是否有能力快速消化存量，三看利潤率如何。

　　綠城的“餅”攤得有點(diǎn)大，其在杭項(xiàng)目遍布各個(gè)城區(qū)，目前看來西溪誠園和明月江南兩個(gè)項(xiàng)目的存量比較大，兩個(gè)項(xiàng)目加起來還有70多億元的存貨。但一直以來綠城的營銷沒有亮點(diǎn)，是業(yè)內(nèi)外聞名的“舍不得打折”的開發(fā)商，其快速消化能力有限。至于利潤率，綠城的毛利率應(yīng)該并不比其他開發(fā)商低，但其高層亦多次對(duì)外稱綠城的凈利潤率只有7%~9%。

　　不過，一旦市場(chǎng)回暖，綠城高達(dá)4442套的房源，若能快速消化，那么回收的資金量也是非常可觀的。

　　濱江集團(tuán)今年在售的城市之星和萬家星城，兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的樓盤價(jià)都不算高：城市之星拿地的15.2億元差不多賣掉兩幢樓就能賺回來了，從目前的銷售額來看，其利潤率不會(huì)太低；萬家星城樓面價(jià)在5000元/平方米左右，而目前的實(shí)際成交單價(jià)已攀升至2萬元以上。據(jù)了解，兩個(gè)樓盤的實(shí)際存貨仍有40多億元，只要銷售平穩(wěn)，靠這兩個(gè)樓盤“吃飯”，濱江至少能安全度過這個(gè)冬季。

　　金都集團(tuán)目前在杭項(xiàng)目中僅有夏宮的成交較好，已回籠資金約5.8億元，但其后續(xù)量仍然很大，銷售速度卻明顯慢了下來。而其他項(xiàng)目，如高爾夫藝墅、西花庭仍沒顯示出較強(qiáng)的后勁。高端項(xiàng)目走不動(dòng)，是很多開發(fā)商的難題，對(duì)金都來說，從高爾夫藝墅這樣的項(xiàng)目入手打開局面，不如趕緊把尾盤清掉，來得實(shí)在。

　　坤和、金成目前在售項(xiàng)目較為固定，仍有不少存貨，但他們手里的開發(fā)項(xiàng)目土地款都已付清，賣掉的房子維持日常運(yùn)營應(yīng)沒有問題。

　　現(xiàn)在日子難過的，不是手里有房賣不出的開發(fā)商，而是一邊背著地價(jià)款一邊出貨速度慢的開發(fā)商，兩邊拖，難免不被拖垮。