對(duì)于中國樓市來說，今年冬天似乎來得特別早。在業(yè)內(nèi)人士看來，“金九銀十”早已不復(fù)當(dāng)年風(fēng)光，而近期二三線城市限購、各大銀行上調(diào)貸房利率等政策面層層加碼，更讓樓市寒風(fēng)瑟瑟。統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月中國北京、上海、廣州、深圳等46個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲或下降。市場(chǎng)人士認(rèn)為，中國部分城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。

　　不過，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，房?jī)r(jià)大跌的可能性很小，住房是稀缺商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求的，同時(shí)，還要警惕房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下行導(dǎo)致供求緊張，從而引發(fā)無法遏制的房?jī)r(jià)回漲。

　　套房貸利率上調(diào)可抑制過旺需求

　　近期，各大銀行紛紛上調(diào)套房貸款利率，并有從一線城市向二三線城市蔓延之勢(shì)。對(duì)此，牛鳳瑞表示，從宏觀層面上看，要遏制通貨膨脹，改變這種過度的流動(dòng)性，房貸利率提高是一種經(jīng)濟(jì)手段，房地產(chǎn)作為一個(gè)局部，肯定要受這種供求關(guān)系產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。

　　但牛鳳瑞坦言，從購房人的角度來講，套房的貸款的利率增加，增加了買房人的負(fù)擔(dān)，相當(dāng)于變相的提高了房?jī)r(jià)。這是一個(gè)宏觀決策的合理的選擇問題。那么從國家宏觀角度來看，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控來說，房貸利率提高以后，可以進(jìn)一步遏制這種過旺的需求，應(yīng)該說也是可以選擇的措施之一。

　　房?jī)r(jià)大幅下跌可能性很小

　　目前市場(chǎng)普遍預(yù)期樓市已經(jīng)入冬，業(yè)界觀望情緒濃厚。在談到樓市拐點(diǎn)的問題時(shí)，牛鳳瑞表示，住房是稀缺產(chǎn)品，房?jī)r(jià)要降30%、50%的可能性較小，房地產(chǎn)的基本態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求的，要警惕房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下行加劇供求緊張而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可遏制的回漲。

　　在他看來，中國的房?jī)r(jià)的走勢(shì)，價(jià)格要是有一個(gè)適度的下降的話，那么會(huì)刺激一部分人出手購買。而交易量的回升必然造成價(jià)格的壓力。而房產(chǎn)作為一種稀缺的產(chǎn)品，如果保持低價(jià)，將不會(huì)有有效的供給增加。

　　所以，當(dāng)價(jià)格長(zhǎng)期下行的時(shí)候，開發(fā)商就會(huì)減少拿地，減少開工，減少投資，那么兩年以后，真正的住房有效供給會(huì)大幅減少。在這個(gè)時(shí)候?qū)��?huì)更近一步加劇供求關(guān)系緊張，造成價(jià)格上漲，是不可遏制的，這是我們應(yīng)該極度警惕的。

　　牛鳳瑞稱，房?jī)r(jià)降下來是讓人歡呼的事，但是很多人把房?jī)r(jià)下跌解讀是要房?jī)r(jià)絕對(duì)值降下來，而且是降30%、50%，實(shí)際上出現(xiàn)這種局面的可能性是很小的，否則我們的經(jīng)濟(jì)就會(huì)出大問題了。

　　保障房分配制度設(shè)計(jì)仍需細(xì)化

　　今年，住建部確定了全國開工1千萬套保障房的目標(biāo)，目前保障房開工率超過90%，完成千萬套保障房目標(biāo)已毫無懸念。但對(duì)于保障房大面積的集中開工建設(shè)，牛鳳瑞認(rèn)為，為避免造成新的不公，保障房的分配制度設(shè)計(jì)仍需細(xì)化、科學(xué)化。

　　牛鳳瑞表示，目前保障房的概念已被“泛化”，包括有產(chǎn)權(quán)的保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和無產(chǎn)權(quán)的公租房等等。而一千萬套保障房?jī)H僅是開工，不等于驗(yàn)收竣工，房子只有具備真正的居住價(jià)值才是實(shí)實(shí)在在的。

　　同時(shí)，牛鳳瑞認(rèn)為，保障房搖號(hào)問題容易造成新的不公。保障房分配仍需要多角度多層次來統(tǒng)籌考慮。

　　他還表示，國家在政策設(shè)計(jì)上應(yīng)該使保障房分配更加公平。同時(shí)，我們?nèi)蕴幱谏鐣?huì)主義初級(jí)階段，整個(gè)住房保障標(biāo)準(zhǔn)不能定的太高。

　　投資客炒房是因缺乏投資渠道

　　打擊投機(jī)炒房，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)。對(duì)此，牛鳳瑞表示，國內(nèi)投資客的炒房問題是由于缺乏投資渠道引起的，打擊投機(jī)炒房，要為龐大的民間資本增加投資渠道。

　　他認(rèn)為，改善性住房需求仍是購房者的主體，投資需求只占一小部分。中國房地產(chǎn)行業(yè)基本態(tài)勢(shì)仍是供不應(yīng)求，這一走勢(shì)短期內(nèi)難以改變。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，怎樣滿足人們?nèi)找娓邼q的住房需求，一切政策應(yīng)該圍繞這個(gè)問題去設(shè)計(jì)，這也與擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生形成完美契合。

　　在牛鳳瑞看來，國內(nèi)投資客的炒房問題是由于缺乏投資渠道引起的。我國國內(nèi)投資渠道狹窄，除了股市就是樓市。黃金、大蒜、生姜等等并沒有太大的資金容量來融下中國龐大的民間資本。要增加投資渠道涉及到金融領(lǐng)域改革的問題，但就普通居民來說，沒有其他投資渠道，就把錢都投到房產(chǎn)上，從而改善個(gè)人的生活條件和居住質(zhì)量，這也是無奈之舉。

　　對(duì)于如何解決炒房問題，牛鳳瑞認(rèn)為，先要解決炒房客與銀行的暗箱操作問題。政策調(diào)控終打擊的目標(biāo)仍是投資性需求，而不是自住性需求和改善性需求。房地產(chǎn)行業(yè)終生產(chǎn)出的是實(shí)物，交易的也是實(shí)物，與西方國家有本質(zhì)區(qū)別。