2010年初，在通州新城利好消息的帶動下，房價(jià)一路猛漲，到了2010年3、4月份，九棵樹周圍的房價(jià)漲到了2萬元/平方米，一些項(xiàng)目甚至喊出了向3萬元/平方米邁進(jìn)的口號。K2清水灣、北京ONE、月亮河公園、珠江拉維小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)國際城等成為了當(dāng)時(shí)房價(jià)領(lǐng)漲的代表。

　　在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，通州的房價(jià)經(jīng)歷了暴漲與暴跌，時(shí)下在經(jīng)過了暴躁后的通州樓市，又恢復(fù)到了兩年前的價(jià)格水平，1.4萬-1.5萬元/平方米成為了主流，這與2009年底時(shí)的價(jià)格不相上下。

　　通州樓市前景不明

　　通州樓市是北京市場的晴雨表，它的漲與跌對整個(gè)市場有著風(fēng)向標(biāo)的作用。

　　“現(xiàn)在通州的整個(gè)樓市彌散著一種"恐慌"的氣氛，隨著項(xiàng)目不斷地加入降價(jià)大軍，在開發(fā)商的圈子里大家恐慌價(jià)格戰(zhàn)將導(dǎo)致樓市的徹底崩盤，業(yè)主則擔(dān)心自己剛買的房子價(jià)值就縮水，投資者苦盼房價(jià)的峰回路轉(zhuǎn)�！币晃婚_發(fā)商向記者表示。

　　其實(shí)，對于通州樓市的未來，開發(fā)商更恐慌的是其他新城的崛起。

　　“現(xiàn)在通州和大興、房山、昌平等新城市的差距正在縮小，我以前就住在通州，現(xiàn)在交通的壓力讓我不得不搬出來。”春光地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉梁向記者表示。

　　早在2003年，地鐵八通線作為早開通的郊區(qū)軌道交通線路，讓通州的樓市和交通水平走在了其他新城的前面。一條高速一條地鐵線的完美組合，在過去幾年中確立了通州CBD后花園的地位。

　　然而時(shí)至今日，當(dāng)初的交通優(yōu)勢已蕩然無存。作為早開通的八通線，需要1號線的復(fù)雜換乘，而且當(dāng)初的軌道和車輛設(shè)計(jì)并沒有追趕上暴漲式增長的人流量，八通線已經(jīng)成為了北京擁堵的一條地鐵線之一，而現(xiàn)在開通的4號線、5號線等優(yōu)勢明顯，不僅容量加大而且無需換乘。

　　在不久前北京市進(jìn)行的一場土地拍賣會上，企業(yè)對于通州地塊的降溫也恰恰證實(shí)了這一點(diǎn)。

　　今年8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，起始價(jià)為4億元，終由珠江投資以4.06億元成交，折合樓面價(jià)3987元/平方米，溢價(jià)率僅為1.5%。但同為一天成交的密云地塊競爭則十分激烈，終以1.84億元成交，折合樓面價(jià)3681.47元/平方米，溢價(jià)率約為46%。

　　溢價(jià)率的高低反映了企業(yè)對于地塊的熱衷程度。今年通州地塊的一路走低，說明了市場對于目前通州樓市虛高的不認(rèn)可。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右，此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面價(jià)。

　　“其實(shí)"限購"只是偶然，通州房價(jià)下跌是個(gè)必然�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的開發(fā)商向記者表示。

　　“沒有哪個(gè)地方的房價(jià)會像兩年前的通州那樣瘋狂，項(xiàng)目基本上是一個(gè)星期一漲價(jià)，像珠江拉維小鎮(zhèn)一下從9500元/平方米漲到了2.5萬元/平方米，這樣的行情不知道葬送了多少投機(jī)者，據(jù)說當(dāng)年來通州購房的80%是投機(jī)者。”投資客偉向記者表示。

　　新房價(jià)格集體跳水

　　6月份的時(shí)候，對于低迷的市場行情，通州的開發(fā)商還在堅(jiān)守，不能降、不敢降是當(dāng)時(shí)的普遍心態(tài)，然而潰敗卻在一瞬間。

　　今年7月底，房價(jià)飆升至2.5萬元/平方米的珠江拉維小鎮(zhèn)突然宣布推出特價(jià)房，南北通透的兩居、三居現(xiàn)房，毛坯低售價(jià)1.45萬元/平方米，精裝低售價(jià)1.6萬元/平方米。

　　苦守2.5萬元/平方米將近一年，卻一套房子未出售，珠江拉維小鎮(zhèn)的價(jià)格崩潰預(yù)示著當(dāng)年虛漲起來的房價(jià)正在回歸。

　　一石激起千層浪，通州樓市脆弱的價(jià)格體系一下崩潰。

　　8月6日，華業(yè)東方玫瑰推出的A9號樓相比此前銷售的A4號樓降價(jià)10%，相當(dāng)于原房價(jià)的8.1折，實(shí)際價(jià)格為1.45萬元/平方米。

　　8月24日，潤豐領(lǐng)尚為慶祝公司10周年慶典，特別推出了100套特價(jià)房，均價(jià)1.55萬元/平方米，起價(jià)1.3萬元/平方米。

　　9月4日，京貿(mào)國際城銷售人員給記者發(fā)來短信稱，二期開盤在即，預(yù)計(jì)均價(jià)1.4萬元-1.5萬元/平方米。同天，京州世家也發(fā)布消息稱，93-95平方米大兩居特價(jià)房均價(jià)1.42萬元/平方米。

　　9月7日，被外界稱為不會降價(jià)的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起價(jià)1.34萬元/平方米，為南北通透現(xiàn)房。

　　從今年初到現(xiàn)在通州在售項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了20%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份通州區(qū)域內(nèi)商品住宅成交套數(shù)為902套，成交均價(jià)為22318元/平方米。到了今年8月份，通州區(qū)域整體成交價(jià)格持續(xù)下跌，17861元/平方米的成交均價(jià)相比年初已下跌將近20%。

　　“隨著項(xiàng)目不斷加入降價(jià)的行列，預(yù)計(jì)9月份的成交價(jià)格將會更低。目前通州樓市的主流價(jià)格是1.5萬元/平方米左右�！敝性�地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示。

　　“我們目前正在研究二期開盤的價(jià)格，現(xiàn)在市場流傳的1.4萬-1.5萬元/平方米的價(jià)格并不準(zhǔn)確。”京貿(mào)國際城市場部經(jīng)理高楓向記者表示。但是她承認(rèn)，目前市場的壓力的確非常大，如果說去年底的京貿(mào)國際城降價(jià)7000元/平方米是企業(yè)的自身行為，那么現(xiàn)在大批項(xiàng)目的降價(jià)完全是由政策調(diào)控和市場壓力造成的。

　　房價(jià)跌回兩年前

　　“2009年底，我買這套房子時(shí)的價(jià)格是1.8萬元/平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房，2009年的房子單價(jià)在1.4萬元/平方米左右，2007年的次新房價(jià)格是1.6萬元/平方米，房價(jià)對比兩年前個(gè)別樓盤不僅沒漲反而出現(xiàn)了下跌�！眰ハ蛴浾弑硎�。

　　“目前，通州樓市的價(jià)格已經(jīng)回到了2009年的水平，相比大興樓市價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)逐步顯示出來，已跟房山的價(jià)格比肩。”亞豪機(jī)構(gòu)的一位負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　進(jìn)入K2清水灣，裝修得富麗堂皇的銷售大廳與現(xiàn)場冷清的氣氛并不相配，作為兩年前帶著通州樓盤向3萬元/平方米沖擊的帶頭大哥，也是現(xiàn)在少數(shù)幾個(gè)依然維持在高價(jià)的樓盤。

　　對于臨近兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格的接連跳水，K2清水灣表現(xiàn)的依然很平靜。該項(xiàng)目的一位人士表示，“我們后期還將推出花園洋房和別墅，價(jià)格是不會再下跌的”。

　　隨即記者走訪了通州區(qū)域目前正在銷售的項(xiàng)目，穿過一條馬路，正是不久前剛剛宣布推出1.45萬元/平方米特價(jià)房的珠江拉維小鎮(zhèn)。

　　“我們現(xiàn)在的價(jià)格比去年初還低，將來地鐵6號線一通這里的升值空間會非常大。”銷售人員向記者熱情地介紹著。在售樓處現(xiàn)場也有幾位前來看房的購房者，其中的一位向記者表示，“現(xiàn)在通州的房價(jià)全在下跌，跌的我有點(diǎn)不敢買了，有不少人勸我，等房價(jià)到了1萬元/平方米左右再說，鬧得我現(xiàn)在也不知道怎么樣好了”。

　　“從目前各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格來看，通州樓市的價(jià)格離探底已經(jīng)不遠(yuǎn)了�！敝性�地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人張大偉向記者表示。

　　在金隅花石匠的對面是去年底任志強(qiáng)以8000元/平方米拿下的地塊，連圍擋上也沒有顯著的標(biāo)識，要不是當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，根本就分辨不出來。同時(shí)金隅嘉業(yè)也以8200元/平方米的樓面價(jià)拿下了另一塊土地。

　　在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上記者看到，金隅花石匠在2010年6月30日取得預(yù)售證時(shí)的成交價(jià)格為15563元/平方米，而在2010年11月28日拿下預(yù)售證的項(xiàng)目成交價(jià)格為15469元/平方米，已經(jīng)出現(xiàn)了微弱的下調(diào)。

　　“后面拿的項(xiàng)目的樓面價(jià)已經(jīng)到了8000元/平方米，這次金隅花石匠推出1.34萬元/平方米的特價(jià)房，盈利空間已經(jīng)非常有限了�！币晃婚_發(fā)商向記者表示。

　　除了在土橋的兩個(gè)項(xiàng)目，金隅地產(chǎn)去年在九棵樹拿下的地塊樓面價(jià)已高達(dá)1.05萬元/平方米。

　　降價(jià)潮傳導(dǎo)至二手房

　　除了新房，通州二手房也迎來價(jià)跌量漲。

　　“近兩個(gè)月通州的二手房價(jià)格走低，單子（成交量）開始有了反彈”，21世紀(jì)不動產(chǎn)通州門店的一位負(fù)責(zé)人對記者表示。他介紹，在“金九銀十”之前，不少業(yè)主急于轉(zhuǎn)手或重新購置新房，拋售現(xiàn)象增多，拉低了二手房價(jià)，使得成交量有所上漲。

　　記者了解到，其實(shí)早在今年7月份的時(shí)候，已經(jīng)有投資客開始拋售房產(chǎn)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，7月份上半月，全市4700個(gè)可售存量樓盤中，成交3套以上的暢銷樓盤減少了一半左右，由600個(gè)下降到300個(gè)，而通州暢銷樓盤增加了一倍，占了14席占比約為5%。

　　同時(shí)，通州區(qū)域二手房客戶量增長了近50%，整體成交量較6月份同期上漲了30%左右。通州二手房價(jià)格繼續(xù)下跌。

　　通州區(qū)二手房7月份上半月均價(jià)僅為15326元/平方米左右，基本與去年3月份的價(jià)格相近，相比第三輪調(diào)控前均價(jià)下降7.4%。而在價(jià)格下降明顯的區(qū)域，成交也出現(xiàn)了明顯的回升，主要依然集中在果園、梨園等典型區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤。

　　“鏈家地產(chǎn)”席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前部分通州區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。在局部區(qū)域價(jià)格明顯下跌的情況下，部分觀望的剛性需求認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)基本處于低位，未來下降空間不是很大，開始出手“抄底”通州樓市。

　　這種說法在九棵樹附近的一家地產(chǎn)中介公司得到了印證，該公司負(fù)責(zé)人表示，由于業(yè)主急于出手，不少二手房已經(jīng)降至1.3萬-1.4萬元/平方米，緊鄰地鐵位置更佳的房源稍微貴一些，大概在1.5萬元/平方米左右。“現(xiàn)在買房人看重的就是價(jià)格，這樣的低價(jià)房源特別受追捧，幾乎是出一套少一套。”

　　記者從九九房網(wǎng)了解到，8月份北京二手房網(wǎng)絡(luò)均價(jià)為25223元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，主要是由于大興和通州新增了大量大戶型房源所致。

　　九九房市場負(fù)責(zé)人指出，進(jìn)入8月份，不少新盤都推出了打折促銷活動，使得不少地區(qū)的商品房單價(jià)低于同區(qū)域的二手房價(jià)格。隨著這種一、二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象的出現(xiàn)，讓不少二手房的潛在買家流入到了新房市場。同時(shí)加重了市場對二手房降價(jià)的預(yù)期，也增大了二手房房價(jià)進(jìn)一步下行的壓力。

　　房價(jià)的下跌的確引起了購房者對通州樓市的關(guān)注，但是“鏈家地產(chǎn)”的報(bào)告卻顯示，目前通州和大興滯銷的二手樓盤達(dá)到了200個(gè)，而去年這兩個(gè)區(qū)域是北京熱的區(qū)域。