“限貸加息”、“二手房按評(píng)估價(jià)征稅”、“限價(jià)令加強(qiáng)版”……今年上半年接二連三推出的政策沖擊著深圳樓市。近日，深圳各大地產(chǎn)中介公司紛紛預(yù)測(cè)下半年樓市走向，大部分中介唱空下半年深圳二手房，預(yù)期其價(jià)格將下跌。昨日，中原地產(chǎn)更是大膽預(yù)測(cè)，年底深圳二手房?jī)r(jià)格下降１５％。

    二手房交易進(jìn)入“冰凍期”

    “目前二手房交易相當(dāng)于進(jìn)入冰凍期。”昨日，在中原地產(chǎn)舉辦的“７·１１后，市場(chǎng)何去何從”新聞發(fā)布會(huì)上，中原地產(chǎn)華南（大深圳區(qū)）董事總經(jīng)理李耀智分析目前深圳二手樓市時(shí)說(shuō)，隨著樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度更加嚴(yán)厲，市場(chǎng)悲觀氣氛濃烈，情形堪比２００８年金融危機(jī)。

    作為深圳地產(chǎn)中介行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，中原地產(chǎn)在深圳擁有３８０多家門(mén)店，從業(yè)人員達(dá)到７７００人。然而，７月１１日深圳二手房按評(píng)估價(jià)征稅正式實(shí)施后，對(duì)樓市沖擊非常大�！案Ｌ锖湍仙较騺�(lái)是中原地鋪二手房成交活躍區(qū)，但上個(gè)月這兩個(gè)區(qū)域地鋪出現(xiàn)日零成交現(xiàn)象，這是２００９年至今都不曾發(fā)生的現(xiàn)象�！崩钜�智介紹說(shuō)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“７·１１”后，二手房交易成本大增，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)低位態(tài)勢(shì)。７月份，全市二手房成交面積環(huán)比下跌５９％，全市成交套數(shù)環(huán)比下跌４５％。

    成交量下降的同時(shí)，成交價(jià)格也在發(fā)生微妙變化。

    據(jù)了解，自２００９年起，深圳二手房成交均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳共成交二手房５２８３５套，環(huán)比去年下半年下降約１７％。由于業(yè)主惜售心理較為嚴(yán)重，致使放盤(pán)價(jià)格持續(xù)上漲，推動(dòng)成交均價(jià)穩(wěn)步上升至１６３５９元／平方米，環(huán)比漲幅約２０％。但在“７·１１”后，深圳二手樓價(jià)格出現(xiàn)新變化。新數(shù)據(jù)顯示，今年７月實(shí)行的二手房按評(píng)估價(jià)征稅后，全市二手房成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，較６月環(huán)比下降１０％。

    對(duì)此，李耀智分析說(shuō)，全市二手房成交套數(shù)出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，一方面住房的需求逐漸放緩；另一方面，二手房交易成本的增加使購(gòu)房壓力增大；第三，持有成本的增加使二手房的租金回報(bào)率降低，業(yè)主以投資為目的出租已經(jīng)難以抵消月供�！啊�７·１１’政策正式實(shí)施，使購(gòu)房成本提高，大部分購(gòu)房者選擇觀望，市場(chǎng)成交量大幅下降，市場(chǎng)進(jìn)入政策消化期�！�

    年底二手房?jī)r(jià)格或明顯下降

    李耀智認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格和整個(gè)成交量相互關(guān)聯(lián)，如果目前低迷的成交量維持１至２個(gè)月，部分區(qū)域價(jià)格將會(huì)下跌�！啊�７·１１’政策出臺(tái)，預(yù)示政府調(diào)控樓市力度不減反增，目前市場(chǎng)對(duì)二手房降價(jià)的預(yù)期已經(jīng)形成，未來(lái)二手房成交量將進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期，成交價(jià)格將會(huì)繼續(xù)下跌，且跌幅將會(huì)拉大，預(yù)計(jì)年底二手房?jī)r(jià)格下跌１５％�！彼�還向記者透露一個(gè)細(xì)節(jié)，業(yè)主是否“反價(jià)”是樓市變動(dòng)的一個(gè)“信號(hào)”。在成交活躍、價(jià)格不斷上漲的情況下，業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，即使在今年６月，還有業(yè)主“反價(jià)”。但進(jìn)入７月后，基本沒(méi)有業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象，部分業(yè)主在實(shí)收基礎(chǔ)上，表示可以適當(dāng)調(diào)低價(jià)格。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心謝志軍分析下半年樓市走勢(shì)時(shí)指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房業(yè)主主動(dòng)降低報(bào)價(jià)，幅度約在５～１０個(gè)百分點(diǎn)之間，致使二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，關(guān)外跌幅尤為明顯。中聯(lián)地產(chǎn)和２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介公司也對(duì)下半年二手房走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，普遍認(rèn)為隨著樓市調(diào)控政策的深入，今年下半年二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)已是大勢(shì)所趨，只是價(jià)格回調(diào)幅度，各家有不同看法。

    中聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的《２０１１年上半年深圳市二手房市場(chǎng)分析報(bào)告》認(rèn)為，下半年二手房成交量不容樂(lè)觀，特別是７月和８月，預(yù)計(jì)交易量會(huì)跌至年內(nèi)谷底。房?jī)r(jià)方面，目前二手房業(yè)主議價(jià)空間已經(jīng)打開(kāi)，不過(guò)幅度僅約５％左右。２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)觀望局面會(huì)延續(xù)，預(yù)計(jì)下半年深圳二手房整體價(jià)格水平將有１０％左右的下跌。

    新房市場(chǎng)深度調(diào)控

    深圳二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍”期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。與此同時(shí)，隨著限價(jià)令等政策推向新房市場(chǎng)，深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出微妙變化。

    “在我看來(lái)，４月３０日是深圳樓市的一個(gè)分水嶺。因?yàn)橐患径壬钲谝皇址砍山涣繉?shí)際呈現(xiàn)低迷，但４月３０日中海在深圳推限價(jià)房，千人搶購(gòu)房源引發(fā)市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，拉開(kāi)了一手房以‘限價(jià)’為主題的熱銷(xiāo)局面�！痹诶钜�智看來(lái)，預(yù)言深圳二手房?jī)r(jià)格年底將下降１５％并非空穴來(lái)風(fēng)，除了“７·１１”后二手房交易成本大增外，深圳一手房限價(jià)甚至降價(jià)促銷(xiāo)，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象開(kāi)始蔓延等因素，也將促使下半年二手房?jī)r(jià)格下調(diào)�！埃冈孪迌r(jià)令政策細(xì)化，從區(qū)域限價(jià)深入到各戶型的限價(jià)，這使新房市場(chǎng)面臨著前所未有的嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)商資金緊繃，選擇降價(jià)促銷(xiāo)、以量補(bǔ)價(jià)成為他們快速回籠資金的主要手段�！�

    事實(shí)上，近期在調(diào)控政策的步步緊逼之下，龍頭房企開(kāi)始以價(jià)換量，加速推盤(pán)。７月２３日，深圳萬(wàn)科率先啟動(dòng)了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，將有１萬(wàn)套房源獲得每套５０００元的優(yōu)惠。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，這是萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的試探，下半年他們可能有大動(dòng)作。

    對(duì)此，楊創(chuàng)慧分析說(shuō)：“新的市場(chǎng)情況是新房的供應(yīng)量達(dá)歷史高點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上開(kāi)始松動(dòng)，限價(jià)、降價(jià)、打折頻出，房市量升價(jià)跌之勢(shì)愈來(lái)愈明顯�！�