2018年上半年東營市房地產(chǎn)市場一路“突飛猛進”，房價不斷突破“新紀錄”，成交量也在不斷上揚，與此同時住宅用地價格又屢屢拍出新高預(yù)示著未來住宅價格不會太低，加之住房商業(yè)貸款利率持續(xù)上浮，購房成本不斷增加的壓力下，剛需購房者該何去何從。

房價上漲示意圖

　　樓市關(guān)鍵詞“漲”

　　上半年新建住房量價齊漲

　　根據(jù)日前發(fā)布的東營市住建局發(fā)布《東營市中心城二季度房地產(chǎn)市場運行情況》，今年第二季度，東營市中心城新建商品住房簽約均價為7488.6元/平方米，環(huán)比今年季度的6583.5元/平方米，漲了905.1元/平方米，環(huán)比上漲13.75%;這一數(shù)據(jù)比2017年二季度的6097.79元/平方米則是上漲了1390.81元/平方米，漲幅達到了22.81%。

　　東營市今年第二季度房地產(chǎn)運行情況中，除了東營市新建商品住房簽約均價每平方米超7000元讓人吃驚外，今年二季度，東營已經(jīng)有3個樓盤簽約家超過10000元/平方米，分別為富力盛悅府12068.65元/平方米、鑫都·西湖灣11316.08元/平方米、中潤·東宸壹號院10980.48元/平方米。

　　除此之外，新建商品住房簽約價在8000-10000元/平方米之間的樓盤也有6個之多，分別是白金翰宮9699.39元/平方米、眾成秋月華庭9433.93元/平方米、勝宏榮域悅湖灣二期8637.51元/平方米、陽光100城市麗園8247.44元/平方米、東營恒大棕櫚島8098.97元/平方米、東營碧桂園·天璽8008.13元/平方米。而二季度中，簽約價在7000元/平方米以上的樓盤還有7個，分別是海通·花語城、中南世紀錦城、勝宏榮域悅湖灣高層、華納樂府三期、東營·理想之城(玉蘭花園)、東營萬達廣場、眾成·明月華庭。

　　新建商品住房簽約價上漲的同時，簽約量也在不斷上漲，2018年上半年，東營中心城新建商品住房“量價齊漲”。根據(jù)住建局公布的數(shù)據(jù)，第二季度東營市中心城新建住宅(含公寓)簽約8915套，環(huán)比季度的7893套多了1022套;同比2017年第二季度的5249套則上大漲了2644套。

　　綜合今年季度、第二季度的數(shù)據(jù)，今年上半年東營市中心城新建住宅(含公寓)簽約量達到16808套，而2017年上半年，東營市中心城新建住宅(含公寓)簽約套數(shù)為8744套。今年上半年東營市中心城新建住宅(含公寓)簽約量同比增長了8064套，增幅將近50%。

購房示意圖

　　土拍關(guān)鍵詞“火”

　　高溢價率、高樓面價

　　似乎是在呼應(yīng)“量價齊漲”的房地產(chǎn)市場，2018年土地拍賣市場同樣非�；馃�。高溢價率成交，高樓面價可以算作是東營市上半年土地市場的關(guān)鍵詞。

　　1月5日，東營市國土資源局進行了2018年土地拍賣，起始價為3.36億元的2017-51號地塊位于東營區(qū)廬山路以東、平度路以北，終以6.6億元成交，溢價率為96.43%;起始價為7.56億元的2017-54號地塊位于東營區(qū)香山路以西、平度路以北，終以16.6億元成交，溢價率為119.58%。

　　1月15日，東營市市本級2017-58號地塊和2017-59號地塊進行了拍賣交易，起始價為2.16億元的2017-58號地塊，終成交價為4.25億元，溢價率為97%，地面地價295.57萬元/畝，樓面價達到了2955.7元/平方米;起始價為2.66億元的2017-59號終成交價為5.12億元，溢價率為92.48%，地面地價347.08萬元/畝，樓面價則達到了3718.66元/平方米，59號地塊并不是單純的居住用地，國土資源局對59號地塊的商業(yè)建筑面積進行了明確，需控制在1.37萬-1.85萬平方米之間，地塊規(guī)劃屬性既有居住也有商業(yè)，解釋了59號地塊超高的樓面價。

　　3月份，東營土拍市場上共有22宗房地產(chǎn)相關(guān)用地拍出，而地面地價地面地價高達357.38萬元/畝，樓面價高達5105元/平方米2018-09號地塊創(chuàng)下了東營市土地拍賣的新高。

　　實際上，除了頻出的高地價土拍交易，今年上半年東營土拍總量也相當可觀，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年東營市共有68宗房地產(chǎn)相關(guān)用地成交，面積163萬平方米，成交金額40億元，同比2017年上半年，成交面積上漲60.24%，成交金額上漲172.15%。

　　今年上半年火熱的土地市場中，住宅用地表現(xiàn)尤為突出，今年1-6月份，東營市成交住宅用地共32宗，成交面積117萬平方米，成交金額29億元;商業(yè)用地成交則有29宗，成交面積18萬平方米。

土地市場熱度不減示意圖

　　房貸關(guān)鍵詞“緊”

　　套房利率上浮15%成常態(tài)

　　全國銀行按揭貸，貸款收緊態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了一年半時間，東營的套房房貸利率上浮也早已經(jīng)成為“常態(tài)”，從去年開始，東營市套房房貸利率從八五折優(yōu)惠到基準再到上浮，一路飆高。2018年春節(jié)過后，東營市中心城套房房貸利率以上浮10%為主，來到年中，套房貸款利率上浮15%已然成為常態(tài)。

　　26日，記者咨詢了東營市多家銀行，工農(nóng)中建四大國有銀行套房貸款利率均為基準利率上浮15%，其他商業(yè)銀行中，中信銀行東營分行、煙臺銀行東營分行符合特定貸款條件的客戶可執(zhí)行套房貸款利率上浮15%的政策，普通客戶則為上浮20%;而興業(yè)銀行東營分行則表示，套房貸款利率直接上浮20%。

　　相對貸款利率上浮的“緊”，今年住房商貸額度則體現(xiàn)出一種額度相對充足的“松”，除個別銀行表示住房商業(yè)貸款需排隊放款外，記者采訪的多數(shù)銀行均表示，目前額度相對寬松，審批放款都不會太慢。

住房貸款示意圖

　　庫存關(guān)鍵詞“少”

　　預(yù)售套數(shù)同比降30%

　　在2018年商品住房交易量持續(xù)上漲的情況下，東營市中心城的庫存量也開始減少。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，東營市中心城住宅成交面積為106.5萬平方米，2017年上半年為135萬平方米，而2018年上半年為152萬平方米。

　　成交量不斷上漲的同時，2018年上半年入市的新建商品房卻在減少，東營市中心城市場運行情況中的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年東營市各區(qū)共有55個預(yù)售許可證獲批，涉及28個項目的246棟樓，涉及商品房8951套，面積105萬平方米。相比2017年上半年，商品房預(yù)售套數(shù)減少4155套，降幅31.7%，預(yù)售面積減少24萬平方米，降幅18.83%。

　　此前有媒體統(tǒng)計分析，今年下半年，東營市預(yù)計將有33個純新盤涉及東營區(qū)、開發(fā)區(qū)、河口區(qū)、墾利區(qū)、廣饒縣及利津縣等多個縣區(qū)，更涉及眾成、鑫都、新邦、金辰、海通等20余個房企，其中眾成、鑫都、新邦、海通、富力、碧桂園等旗下有多個項目擬推。

購房熱潮示意圖

　　購房成本增加

　　如何保剛需仍是待解之難

　　一年前，東營住宅房價過萬是很多購房者想都不敢想的事，但是一年后的今天，均價過萬的住宅商品房樓盤已有三個之多。對很多購房者來說，2017年以來，東營市房價持續(xù)飆高，伴隨著不斷上漲的房價，購房的其他成本也在不斷增加，讓購房者先面對的就是房貸利率的不斷上浮。

　　在房價漲、購房貸款利率上浮的背景下，購房者的購房成本也在不斷增高。對剛需購房者來說，除了咬牙承受，似乎難有其他選擇，但即便如此，東營的剛需購房者未來的購房之路或許會更加艱難。

　　根據(jù)東營市房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，2018年取得預(yù)售的商品住房中，以“剛需族”為主要目標客戶的小戶型房源在逐漸減少，而滿足改善型住房要求的大戶型房源在增多，如此一來，剛需購房者的購房空間或許會更加擁擠，或者爭搶更加激烈的小戶型房源，或者承受更高的成本嘗試較大戶型，而這些選擇無論哪一個，對剛需購房者來說，都不容易。

　　實際上，不僅是東營樓市，2018年上半年，中國房地產(chǎn)市場都迎來了行業(yè)小高潮。而這一“小高潮”發(fā)生在從2016年9月開啟已持續(xù)22個月有余的本輪調(diào)控下，在“房住不炒”的明確定位、金融降杠桿的決心、售租并舉的住房制度等一系列政策下，逐漸平穩(wěn)的樓市似乎是“對頻繁調(diào)控產(chǎn)生了抗體”，從而再度躁動。

　　與各地密集的調(diào)控不同時的，雖然東營中心城房價一路飆高，成交量不斷上漲，“開盤即清盤”頻頻出現(xiàn)，但是調(diào)控方面東營市未有大的動作，2018年上半年，東營市除了出臺一系列措施讓住房公積金更好用、更規(guī)范之外，幾乎沒有任何調(diào)控政策。

　　此前有媒體分析：“業(yè)內(nèi)人士表示，受政策邊際效應(yīng)持續(xù)遞減的影響，2018年上半年，市場有所反彈。但從下半年來看，監(jiān)管大幅強化，調(diào)控持續(xù)收緊的同時，在房企的資金鏈緊張、房地產(chǎn)稅的推進等眾多因素的影響下，房地產(chǎn)市場的不確定性大幅增強。”

　　而對剛需購房者而言，市場如何不確定他們似乎并不關(guān)心，但是對差別化信貸等保剛需的調(diào)控政策，他們看起來是那么的迫切需要。

東營鳥瞰圖

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))：一年前，東營住宅房價過萬是很多購房者想都不敢想的事，但是一年后的今天，均價過萬的住宅商品房樓盤已有三個之多。