在“3·17”新政后，鏈家、我愛我家等中介機構和58同城、安居客等交易平臺已經(jīng)將商辦類房源全部下架，連商辦房的出租都沒放過，但是過渡期后，8月初以來商辦項目又悄然出現(xiàn)在這些代理平臺。不過，這些商辦項目的成交量則依然為零。在嚴格的限購政策下，商辦項目的銷售難度大增，調控后的半年，還未出現(xiàn)回調的趨勢。

商辦房無人問津 代理行束手無策

　　業(yè)主：以租養(yǎng)房

　　9月6日，李紅(化名)剛剛將位于房山開熙悅匯(資料、團購、論壇)的房子以每月3000元的價格租出去，這是她在2005年底買的一個商辦項目，層高4.2米，買的時候單價1.65萬元左右，總價在92萬元左右。她付了48萬元，貸了44萬元，貸款是基準利率上浮1.1倍，等額本金貸款十年，每月還款5386元�！�2017年初單價快漲到每平方米4萬元了，可是3月一出調控政策后，一下價格就下來了。目前安居客上掛的賣價每平方米也就在3萬元左右。8月初，鏈家和安居客能掛賣商辦房以后，我時間就掛上去了，可是沒有接到幾個買房人的電話�！崩罴t對北京(樓盤)商報記者如是說。

　　今年3月26日，北京市針對商業(yè)辦公項目進行限購。各大中介在重壓執(zhí)法下紛紛下架商辦房源，“商住房”一詞甚至因違規(guī)宣傳而被網(wǎng)站刪除。8月初才開始有部分中介代理行將商辦項目上架。

　　在得知商辦房終于可以上線交易時，李紅松了一口氣，李紅表示：“以前我賣三環(huán)內一房子時，一掛到網(wǎng)上，一天能接到幾十個中介公司要求代理、帶看的電話，目前開熙悅匯掛上去以后，也沒有接到幾個中介經(jīng)紀人的電話。我主動打電話給附近鏈家中介門店的工作人員，對方說目前商辦房不好賣，因為資格和不能貸款的原因，所以幾乎沒有人看房，所以公司不主動接這些業(yè)務了。”根據(jù)北京“3·26”商辦項目調控政策要求，已出售的二手商辦項目出售給個人時，買家資格除了滿足住宅限購要求，還需要全額付款。

　　北京商報記者在安居客平臺上對在售商辦項目進行了搜索，以中弘北京像素項目為例，目前能查到近30套房源。其中一套55平方米的房子，發(fā)布20天，有12次帶看，為帶看次數(shù)較多的房源。因為不好出手，李紅只好花了5萬元先將房子裝修了一下出租出去，以租養(yǎng)貸。

　　中介：降價幾十萬都難成交

　　房山長陽雙子座我愛我家門店的經(jīng)紀人小趙證實了李紅的話，小趙對北京商報記者說：“有一段時間‘商住房’房源都從網(wǎng)上撤下來了，8月初弱化‘住’的屬性，現(xiàn)在都稱商辦房后，我們門店開始接一些商辦房的業(yè)務，但商辦房確實不好賣，即便掛上去，也少有買家咨詢，目前普通住房還有人看房，商辦房基本沒有賣，也沒有人看房。不過商辦房租賃業(yè)務還行，開熙悅匯近期有大量房源上來，都是新房，挨著長陽地鐵站，還是相對好租一些�！崩罴t的房子就是小趙帶客看了后，很快就租出去了，租客交了3000元中介費，小趙有幾個點的提成費。

　　小趙表示：“二手住宅都賣不動，別說商辦房了�！币蛘�策原因，目前去年熱銷的商辦項目成了大家眼里的“雞肋”。小趙舉例說，“附近商辦項目開雙子座57平方米的房子，此前同戶型高賣到240萬元，但目前掛180萬元都沒有成交，沒有人買”。

　　同樣的情況也發(fā)生在著名的商辦項目立水橋附近的明天城(資料、團購、論壇)。北京商報記者了解到，今年以來明天城的商辦房源成交價大多在4萬-4.8萬元/平方米，由于靠近地鐵且周邊配套成熟，很難有降價的空間，但近新掛的房源中，有房源報價在3.4萬元/平方米左右。

　　“業(yè)主當初買這套房子是為了自住，買了也有小十年了，現(xiàn)在要換房需要資金周轉。”中介經(jīng)紀人介紹。更有經(jīng)紀人對北京商報記者坦言，眼下商辦房源想要盡快出售，降價幾十萬元、甚至百萬元才能成交。

　　開發(fā)商：加大“商”或“辦”屬性

　　商辦房由商住兩用房脫胎而來，這類房產(chǎn)從規(guī)劃上本是商業(yè)、辦公項目，經(jīng)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃、加裝部分住宅設施，搖身一變成為所謂的商住兩用房。3月17日調控政策出臺以后，目前北京市場上還有大量拿證未銷售的商辦項目，還有一些是沒有拿到預售證的項目。

　　方輝(化名)所在的房產(chǎn)公司，目前在北京擁有三個商辦項目，但都處在停滯期，北京住建委的網(wǎng)站信息顯示，項目近半年處于零成交狀態(tài)。方輝對北京商報記者說：“政策出臺伊始我們是有思想準備的，畢竟2016年商辦項目銷售太火爆了，占據(jù)了北京樓市的半壁江山。只是沒有想到政策出臺這么嚴厲，一刀切。政策出臺后我們也相應調整每個項目的策劃和客群定位。我們拿到銷售證的項目，在積極和一些大企業(yè)賣家溝通，或者建議購房者注冊公司以企業(yè)名義購買，其實個人注冊公司手續(xù)不是很麻煩，我們項目也對銷售人員這方面做了一些講座和輔導，方便銷售員對客戶有正確的指導和幫助�！�

　　方輝表示，針對沒有拿到銷售許可證的項目，該公司在和區(qū)域所在有關政府部門溝通，看有什么產(chǎn)業(yè)可以引進和落地，有什么相關輔助政策，這些產(chǎn)業(yè)引進來后，既能消化項目辦公提量，也能活躍區(qū)域經(jīng)濟�！耙驗轫椖慷继幵谛羁推诤颓⒄勂冢�所以目前項目是零成交狀態(tài)。”方輝如是說。

　　過去幾個月，商辦項目的成交量陷入“冰封”狀態(tài)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購3個月來，整體市場成交降溫，所有商業(yè)類項目的簽約數(shù)據(jù)合計僅2902套，環(huán)比調控前3個月的14406套跌幅達80%;剔除其中的寫字樓、商業(yè)項目，實際商辦類簽約接近于零。

　　和方輝一樣，嘉(化名)也是一個商辦項目的負責人，她的項目在門頭溝區(qū)域，調控政策出臺之時還沒有拿到預售證，因此佳所在的項目調整了項目推盤節(jié)奏，原有2017年打算推出的商辦公寓產(chǎn)品向后延期了。嘉表示：“具體延期到2018年還是2019年都不好說，看市場情況吧。”

　　目前嘉所在的項目向市場推出的是小面積商鋪，總價200萬元起，40-300平方米多種面積選擇。“因為商鋪投資都是一些有資金實力的買家，公司買也不是很復雜，只要是一個好的產(chǎn)品，更何況是政策后后一批小戶型的商鋪，所以銷售還算不錯�！奔握J為，在調控政策之前未獲取規(guī)劃許可證的項目，500平方米以上的產(chǎn)品規(guī)劃，尋求大企業(yè)客戶整售，將成為大面積辦公產(chǎn)品的拓展方向。此外，企業(yè)開始提供各種服務將成為商辦市場突圍的重要途徑。

    0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）:商辦房從去年熱銷到今年無人問津，可見調控政策的效果顯著。開發(fā)商開始側重商辦房的服務屬性或將成為商辦市場突圍的重要途徑。