近匯豐銀行發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示,在1980年到2000年出生的內(nèi)地人群(“千禧一代”)中,住房擁有率達(dá)到70%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)家,也高于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾百年的發(fā)達(dá)國(guó)家。這對(duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō),是值得觀察與思考的問(wèn)題。

港媒稱"千禧一代"為買(mǎi)房透支十年購(gòu)買(mǎi)力

　　透支未來(lái)十年消費(fèi)需求

　　據(jù)《香港商報(bào)》網(wǎng)站4月14日?qǐng)?bào)道,匯豐調(diào)查了9個(gè)國(guó)家共9000名“千禧一代”,結(jié)果顯示,相關(guān)人群的住房擁有率平均為40%,其中中國(guó)高為70%;而比中國(guó)富裕發(fā)達(dá)的國(guó)家如法國(guó)為41%,美國(guó)為35%,英國(guó)為31%,澳大利亞為28%,沙特阿拉伯為26%。也就是說(shuō),大部分國(guó)家的年輕人住房擁有率不到一半,遠(yuǎn)低于中國(guó)(內(nèi)地)的比例。事實(shí)上,這個(gè)年齡段的內(nèi)地年輕人在一線城市擁有兩套以上住房的人也不在少數(shù),同時(shí),購(gòu)買(mǎi)住房由家庭幫助的比例也達(dá)到40%以上,比率也遠(yuǎn)超其他發(fā)達(dá)國(guó)家。

　　報(bào)道稱,從內(nèi)地的人口結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō),1980年至2000年這個(gè)年齡段的人口大概在2.7億左右,如果城市化率50%,這個(gè)年齡段年輕人的住房擁有率為70%,那么就有1億以上這個(gè)年齡段的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果住房是居住消費(fèi),那么未來(lái)十年購(gòu)買(mǎi)住房主力的居住條件已經(jīng)解決,住房消費(fèi)需求的高峰已經(jīng)過(guò)去。同時(shí),由于這些購(gòu)買(mǎi)住房的居民多數(shù)是舉全家之力進(jìn)入市場(chǎng),其未來(lái)十年消費(fèi)需求的購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重透支,消費(fèi)能力也會(huì)減弱。此外,近一年內(nèi)地房地產(chǎn)之所以還在快速上漲,并非政府一直在強(qiáng)調(diào)所謂住房消費(fèi)的“剛性需求”,而是這些居民住房投資的“剛性需求”。

　　“剛性需求”以投資主導(dǎo)

　　從近西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國(guó)內(nèi)地家庭金融消費(fèi)的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看,目前內(nèi)地城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達(dá)到90%以上,而擁有兩套以上住房的家庭占近兩成。也就是說(shuō),如果這些住房都是讓居民居住,并每個(gè)家庭擁有一套住房,那么住房空置率都會(huì)達(dá)10%以上。所以,當(dāng)前不少居民還在涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),估計(jì)仍然是以投資為主導(dǎo),因?yàn)樗麄內(nèi)匀幌嘈艃?nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。

　　報(bào)道稱,內(nèi)地居民尤其是“千禧一代”之所以都會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資,就在于這十幾年住房投資讓其財(cái)富增長(zhǎng)達(dá)340%以上,但他們所持財(cái)富有92%來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng),如果不算住房,其他金融資產(chǎn)很小。同時(shí),從這些現(xiàn)象看出還有以下幾個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注。先,內(nèi)地居民財(cái)富的增長(zhǎng)基本上是靠住房的升值,如果沒(méi)有這十幾年內(nèi)地住房過(guò)度升值,那么內(nèi)地許多居民財(cái)富持有量十分有限。因此,如何參與住房投資,特別是利用高杠桿進(jìn)行住房投資,成了這些居民財(cái)富增長(zhǎng)的一條路,但實(shí)際的情況并非如此,金融市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)還是有很多。

　　其次,當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以還在瘋狂,價(jià)格還在暴漲,并非與居民所謂的住房消費(fèi)“剛性需求有關(guān),而是與這些居民預(yù)期住房的價(jià)格未來(lái)還會(huì)上漲及他們要利用金融杠桿進(jìn)入市場(chǎng)有關(guān)。只要房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有波及三四線城市,他們就會(huì)跟其聞雞起舞下去。三四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂還會(huì)向下蔓延,不過(guò),也正是這樣,不少投資者可能會(huì)在三四線城市的投資中遇到風(fēng)險(xiǎn)。

　　再者,由于內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市,住房投資者的輸贏完全取決于出臺(tái)什么政策,并非來(lái)自個(gè)人投資決策判斷。十幾年來(lái),許多住房投資者之所以是常勝將軍,就在于相信政府不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌,相信政府會(huì)托住市場(chǎng)的價(jià)格。事實(shí)上,近十幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)沒(méi)有讓住房投資者失望。

　　“政策焦慮癥”日益明顯

　　報(bào)道稱,不過(guò),從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái),住房投資者看到政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)有所變化,而出臺(tái)的政策一步比一步緊,一城比一城緊,甚至于有些城市的調(diào)控政策不僅要遏制房?jī)r(jià)再上漲,而且還要求停止未來(lái)幾年的住房交易。因此,對(duì)于“千禧一代”這批住房投資者來(lái)說(shuō),住房投資“政策焦慮癥”油然而生。

　　先,他們會(huì)擔(dān)心對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位,不知道政府未來(lái)還有哪些政策工具會(huì)出臺(tái)以及出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。此外,當(dāng)前的許多住房投資者還會(huì)擔(dān)心已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)再加碼以及會(huì)持續(xù)多久,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化。再者,即使是目前還沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策的三四線城市,他們也不知道房?jī)r(jià)漲到什么程度時(shí)也會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策,其調(diào)控政策力度如何又會(huì)造成什么影響。

　　報(bào)道稱,對(duì)于內(nèi)地的絕大多數(shù)住房投資者來(lái)說(shuō),他們都沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的周期性調(diào)整,更沒(méi)有經(jīng)歷房?jī)r(jià)下跌是什么態(tài)勢(shì),特別是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)內(nèi)地這種以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)市場(chǎng)和投資者是如何反映的。所以,這些房地產(chǎn)投資者的“政策焦慮癥”,可能會(huì)隨著更多的城市出臺(tái)調(diào)控政策而變得更為明顯。

　　報(bào)道稱,當(dāng)然,當(dāng)前這些年輕的住房投資者更焦慮的是,他們的住房投資是不是接了后一棒并嚴(yán)重套牢,因?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)政策不確定性及貨幣政策不確定性將是一種常態(tài)。對(duì)此,這些年輕的住房投資者更加謹(jǐn)慎。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng))：這是大形勢(shì)所致，也是整個(gè)社會(huì)的風(fēng)氣使然，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的特色。