專家認(rèn)為，如果有償續(xù)期，也不應(yīng)給公眾增加較大負(fù)擔(dān)

　　住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)期限的劃定，其根據(jù)是國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。其中明確，土地使用權(quán)出讓高年限按用途確定，居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　因此，從全國范圍來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。但也有低于這一期限的，甚至有的只有20年或30年。

　　其中的原因，在國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華看來，“70年是法律規(guī)定的高年限，并非必須70年。具體使用年限多長，是在土地出讓時簽訂的出讓合同中約定的�！�

　　但無論土地使用權(quán)期限具體是多少年，都不會影響房屋的居住。蔡衛(wèi)華說，“人們在購買房屋時取得的是房屋的所有權(quán)。所有權(quán)是永久的，是沒有期限限制的。即使土地使用權(quán)到期后未續(xù)期，房屋所有權(quán)人也是可以繼續(xù)居住的�！�

　　那么，在住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期時應(yīng)遵守怎樣的原則?專家認(rèn)為，如何續(xù)期關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，涉及我國土地管理的基本制度，這需要由國家立法機(jī)關(guān)決定。如果決定實行有償續(xù)期，應(yīng)當(dāng)盡快完成續(xù)期的有關(guān)法律安排。應(yīng)當(dāng)在依法的前提下，堅持讓公眾能夠接受以及具有可操作性等原則，制訂續(xù)期的具體辦法。

　　專家也強(qiáng)調(diào)，如果有償續(xù)期的話，必須制定合理的、能夠為公眾接受的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不給公眾增加較大負(fù)擔(dān)。而且，政策要具有可操作性，比如房主在自住時不須補(bǔ)繳土地出讓金，但是在房屋轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)繳相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金之后，才能辦理相應(yīng)的過戶登記手續(xù)。不一定強(qiáng)制自住的房屋所有權(quán)人在土地使用權(quán)期滿后必須主動申請續(xù)期。

　　科學(xué)界定公共利益范疇，防止隨意擴(kuò)大化，遏制征地與拆遷矛盾

　　隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，關(guān)于征地的糾紛時有發(fā)生。由于財產(chǎn)征收征用制度不完善，相關(guān)法律規(guī)定不夠明確具體，個別地方政府打著公共利益的旗號占用和征收土地時，沒有保障全部被征收人的合法權(quán)益。近年來，國土資源部每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　此次《意見》明確，“完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序�！�

　　接受采訪的法律專家表示，《意見》的重點(diǎn)就是“合理界定征收征用適用的公共利益范圍”。對于公共利益的表述，記者查詢發(fā)現(xiàn)，憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。物權(quán)法、土地管理法中也沿用了相關(guān)表述�！秶�有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，將國防和外交，政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，科技、教育等公共事業(yè)，保障性安居工程建設(shè)等需要界定為公共利益。

　　究竟何為公共利益?有專家認(rèn)為，其實這是一個相對概念，比如一個經(jīng)營性的游樂場，既能帶來就業(yè)、稅收，又不污染環(huán)境，在有的國家也可能被界定為公共利益。

　　遲福林提出，有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)《意見》精神細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序，科學(xué)界定公共利益的范疇，確定好公共利益的邊界，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。

　　中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠建議，應(yīng)當(dāng)在公共利益的認(rèn)定時引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　專家表示，征地與拆遷矛盾多發(fā)，其中很重要的原因是補(bǔ)償不盡合理，或是補(bǔ)償被拖欠。此次《意見》提出，“遵循及時合理補(bǔ)償原則，完善國家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶�、形式和�?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償�！�

　　“關(guān)于征地補(bǔ)償，‘合理’這個詞以前經(jīng)常提，‘及時’好像還是次提。補(bǔ)償是多少，是事前補(bǔ)還是事中、事后補(bǔ)，這些都該在征收征用之前約定好，并確保落到實處�！睂＜艺f。